Natalia Kaczmarek i Rafał Kosiński | Doskonalenie jazdy to inwestycja w bezpieczeństwo

|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto

Początek 2013 roku miał być dla Akademii czarnym koniem. Rokiem, w którym nowo wybudowany obiekt szkoleniowy stanie się, zgodnie z mającym wejść w życie prawem, miejscem szkolenia świeżo upieczonych kierowców. Ustawa trafiła do kosza, plan biznesowy wziął w łeb i trzeba było na nowo rozpisać przyszłość Akademii. Natalia Kaczmarek i Rafał Kosiński obecnie tworzą jeden z najnowocześniejszych ośrodków doskonalenia techniki jazdy – Akademię Kierowcy. Dziś opowiadają o 10-letniej historii, wyzwaniach, jakie stanęły przed nimi na samym początku działalności, o tym jak jeżdżą Polacy i miłości do motocykli.

To od początku – rozszyfrujmy skrót ODTJ?

NATALIA KACZMAREK: Skrót ten oznacza „ośrodek doskonalenia techniki jazdy”. Przede wszystkim musimy sobie wyjaśnić, że nie jest to nazwa przypadkowa. Jest uregulowana przepisami, a dokładnie rozporządzeniem ministra infrastruktury. W tym rozporządzeniu zawarte są bardzo konkretne informacje na temat tego, jak taki ośrodek powinien być zbudowany, kto może szkolić i kogo my możemy szkolić. To jest szalenie ważne, bo dotyczy jednego z ważniejszych dla wszystkich tematów. Mianowicie – tematu bezpieczeństwa. Jesteśmy ośrodkiem doskonalenia jazdy stopnia wyższego, co pozwala nam na realizację szkoleń w każdej kategorii – od motocykli, poprzez samochody osobowe, ciężarowe, po autobusy.
RAFAŁ KOSIŃSKI: Rozporządzenie jasno określa też kwalifikacje instruktorów, mówi o tym, kto może pracować jako szkoleniowiec w ODTJ – czyli mówiąc precyzyjnie jako instruktor doskonalenia techniki jazdy. Aby zdobyć takie uprawnienia, należy zdać państwowy egzamin przed Komisją powołaną przez Ministerstwo Infrastruktury, a to nie jest łatwa ścieżka. Ale pozwala zdobyć konkretną kompetencję i wykonywać ten zawód.

Kogo szkolicie? Komu dedykowane są szkolenia w ODTJ-ach?

N.K.: Szkolenia są dla każdego, kto posiada prawo jazdy w danej kategorii i chce podnieść swoje umiejętności w zakresie prowadzenia pojazdów. Swoją ofertę kierujemy dla klientów indywidualnych, firm, instytucji państwowych, sieci warsztatów. Często pytają nas – czym w takim razie różnimy się od ośrodków nauki jazdy? To bardzo proste – nauka jazdy przygotowuje do egzaminu, my podnosimy kompetencje tym wszystkim, którzy ten egzamin mają już za sobą.
R.K.: Nauka uczy, a doskonalenie – udoskonala. Tak chyba najkrócej można rozróżnić szkołę nauki jazdy od ODTJ. W naszym ośrodku pojawiają się ludzie z konkretnym oczekiwaniem, dotyczącym chęci podniesienia swoich umiejętności. I wówczas podejmujemy bardzo szerokie działania oparte między innymi o procesy andragogiki czy procesy psychologii w nauczaniu.

ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto

Zatem zakładając, że mam prawo jazdy, ale nie jeździłam samochodem i chcę się doszkolić, powinnam skorzystać z ODTJ, a nie z instruktora nauki jazdy?

N.K.: Z ustawy jasno wynika – instruktor nauki jazdy nie może szkolić osoby posiadającej prawo jazdy, natomiast instruktor techniki jazdy nie może uczyć osoby, która uprawnień do prowadzenia samochodu nie ma. Bo instruktor nauki jazdy i techniki jazdy to dwa różne stanowiska, a co z tym idzie – kompetencje.
R.K.: Niestety brakuje edukacji w tym zakresie, ustawa weszła w życie, a w powszechnej społecznej świadomości panuje przekonanie, że jeśli chcesz się doszkolić – wracasz do swojej szkoły nauki jazdy. To błędny tok myślenia.

Polacy deklarują, że są świetnymi kierowcami i nie popełniają błędów na drodze. Takie zdanie ma o sobie aż 90 proc. kierowców. Jak wygląda to z Waszej perspektywy, kiedy trafiają do ośrodka?

R.K.: Jesteśmy najlepszymi kierowcami na świecie. (śmiech) To oczywiście sarkazm, bo rzeczywistość pokazuje, że jesteśmy świetnymi kierowcami dopóki nie musimy awaryjnie hamować czy ominąć przeszkody, która nagle znalazła się na naszej drodze. Nasze doświadczenie pokazuje, że wiele osób pojawiających się w ośrodku nie bardzo nawet wie, jak prawidłowo ustawić fotel, czy trzymać kierownicę. A to wszystko ma wpływ na nasze bezpieczeństwo na drodze!
N.K.: Samozadowolenie to jedno, a statystyki pokazują inaczej. Ostatnie wypadki młodych kierowców wskazują, że ta statystyka nie bierze się znikąd. Największe zagrożenie na polskich drogach niezmiennie sprawiają kierowcy z najniższej grupy wiekowej 18-24 lata, czyli dalej nie dbamy o prewencję, kształcenie i uświadamianie.

Wspomniałaś o braku ustawy. Ale miała być!

N.K.: Powstał projekt ustawy, która miała obligować wszystkich nowych kierowców do odbycia szkolenia z techniki jazdy w czasie od 4 do 8 miesiąca od wydania prawa jazdy w ramach tzw. okresu próbnego. Przepisy pierwotnie miały wejść w życie już w 2013 r., termin wejścia był jednak kilkukrotnie przesuwany. Polski, ustawowy program szkolenia techniki jazdy został opracowany w oparciu o doświadczenia w tego typu szkoleniach z innych państw, a w szczególności o model szwedzki. Tam szkolenia prowadzone są już od kilkudziesięciu lat, co przynosi doskonałe efekty. Szwecja jest obecnie najbezpieczniejszym państwem w Europie, na drogach tego kraju ginie 27 na milion mieszkańców, a w Polsce 79 – trzy razy więcej! Czynników wpływających na taki stan rzeczy jest wiele, ale bez wątpienia jednym z nich są obowiązkowe szkolenia z techniki jazdy, w których musi uczestniczyć każdy nowy szwedzki kierowca. Ale u nas ustawy niestety nie ma do dziś.

Dlaczego?

N.K.: Zbudowanie ODTJ to spory koszt. Trzeba spełnić wiele rygorystycznych norm, których wdrożenie po prostu jest kosztowne. Powstało zbyt mało ODTJ-otów w kraju, a to oznacza, że kursanci na szkolenia musieliby jeździć czasem setki kilometrów. I to spowodowało przesunięcia wdrożenia ustawy. Na kiedy? Nie wiadomo.

ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto

Ośrodek z myślą o nadchodzących nowych przepisach powstaje, ustawa trafia do kosza. I co?

N.K.: Musieliśmy zaczynać wszystko od początku, przemodelować cały biznesplan. Szukać nowych produktów i nowych grup odbiorców.
R.K.: Pomógł nam w tym projekt „Motoryzacja w praktyce”, który poświęciliśmy technice motoryzacyjnej, spięliśmy to z ODTJ i tak powstały zupełnie nowatorskie produkty szkoleniowe, uwzględniające technikę motoryzacyjną. Początki nie były łatwe. Wiele osób stukało się w głowę, kiedy mówiliśmy o szkoleniach w warsztacie. Że przecież są doświadczeni mechanicy, technicy i co my możemy im zaproponować. Okazało się, że był to strzał w dziesiątkę i dzisiaj, kiedy mówimy o działaniach stricte szkoleniowych, to mówimy też o zapleczu, które jest związane z częścią warsztatową, po to, aby tę diagnostykę można było przeprowadzić. Ale na tym nie poprzestaliśmy – poszliśmy w tym kierunku znacznie dalej i dzisiaj jesteśmy jedynym w Polsce, o ile nie w Europie ośrodkiem, który łączy możliwość sprawdzenia poszczególnych elementów samochodu w warunkach bezpiecznych z możliwością diagnozowania części układu bezpieczeństwa, tudzież układu jezdnego.
N.K.: To także jest nasza odpowiedź na zmieniającą się motoryzację. W bliższej lub dalszej przyszłości kierowca nie będzie miał już takiego wpływu na jazdę, jaki ma dzisiaj. Technologicznie zbliżamy się do samochodów autonomicznych, które same będą decydowały o tym, kiedy hamować i jak wyjść z poślizgu. Jednak nadal będą wymagały diagnostyki, naprawy i wiedzy, na temat tego jak zamontowane w nich systemy działają.

Z tego, co mówicie wyłania się całkiem odpowiedzialna misja. Co napędza Was do działania?

R.K.: Chcemy podnosić świadomość każdego użytkownika jakiegokolwiek środka transportu indywidualnego. Czy jest to samochód, hulajnoga czy betoniarka. Nie jesteśmy torem wyścigowym, nie konkurujemy z ośrodkami wywodzącymi się z motosportu, jesteśmy jednostką szkoleniową i idziemy w kierunku doskonalenia umiejętności. Mamy za sobą profesjonalny ośrodek, wyszkoloną kadrę, wszystkie wymagane uprawnienia i kompetencje.

To zatem skoro przy ośrodku i kadrze jesteśmy. Z czego mogą skorzystać przyjeżdzający do Was kursanci?

N.K.: Nasz ODTJ to przede wszystkim 16 hektarów zamkniętego obiektu w Międzychodzie nieopodal Śremu. Jesteśmy pierwszym ośrodkiem w Polsce, który zastosował płyty betonowe. Płyty oczywiście wyposażone są w nawodnienie. I nasza wisienka na torcie – offroad, przystosowany z sekwencją trasy pod motocykle, samochody osobowe oraz z osobnymi trasami dla ciężarówek. To, co nas wyróżnia to zróżnicowanie terenu. W naszym obiekcie można jeździć na kilku wysokościach. Do tego oczywiście dochodzi cała infrastruktura związana z częścią teoretyczną szkoleń. Dysponujemy szerokim zapleczem sal konferencyjnych, w których kursanci zdobywają wiedzę, z którą później idą na zajęcia praktyczne.
R.K.: Jesteśmy w czołówce ośrodków cenionych za aspekty techniczne. Prowadzone są u nas na przykład badania w zakresie homologacji pojazdów w sferze bezpieczeństwa. Dodatkowo jesteśmy jedynym ośrodkiem, na który można wjechać wszystkim. Począwszy od lekkiego motocykla, skończywszy na 40-tonowym pojeździe ciężarowym – i to, mówiąc kolokwialnie, się nie zarwie. Niezależnie od warunków pogodowych, nie ma znaczenia czy panuje afrykański upał, czy sroga zima.

PP moto 07 2

Czy takie szkolenia dla pojazdów ciężarowych to częsta praktyka?

R.K.: Zdecydowanie za rzadka. To, że kierowcy zawodowi spędzają wiele godzin za kółkiem nie oznacza, że mają wypracowane odruchy, które pomogą im wyjść z niebezpiecznej sytuacji na drodze. Zresztą nie dotyczy to tylko kierowców pojazdów ciężarowych. Dotyczy to także przedstawicieli handlowych, kurierów, kierowców pojazdów uprzywilejowanych czy autobusów. To grupy, które relatywnie dużo jeżdżą, więc statystycznie są bardziej narażone na nieprzewidziane sytuacje. Każda z tych grup w naszym ośrodku znajdzie program dostosowany do jej indywidualnych potrzeb.

Ciekawi mnie, czy kierowcy pojawiający się w Waszym ośrodku „oddają się” łatwo w Wasze ręce, czy w nawiązaniu do tego, o czym mówiliśmy wcześniej, są przekonani o własnej nieomylności i stają okoniem, próbując dyskutować?

N.K.: Często gościmy w ośrodku zorganizowane grupy, kierowane przez firmy. Nasz plan szkoleniowy, oprócz oczywiście potężnej dawki wiedzy, zakłada dużo dobrej zabawy. Po to, aby każdy uczestnik rozluźnił się i przyswoił niezbędne informacje, przy okazji dobrze się bawiąc.
R.K.: Dorosły uczy się w modelu poznawczym. Czyli nie może być to sztywna relacja ławka – wykładowca, to musi być forma interakcji dwukierunkowej, która zapewnia im z jednej strony na początku strefę komfortu, a z drugiej strony daje możliwość weryfikacji tego, co wiedzą, z tym, co poznają.

A są tacy kierowcy, czy też grupy, które świadomie wybierają kurs doskonalenia jazdy?

N.K.: Grupą, która najchętniej i najczęściej się szkoli są motocykliści. To bardzo świadoma społeczność, która chyba najszerzej widzi zagrożenia na drodze. Głównie ze strony innych użytkowników szos. Przyjeżdżają do ośrodka, chcąc podszkolić swoje umiejętności, aby wiedzieć jak wyjść z trudnej, niebezpiecznej sytuacji na drodze, którą może im stworzyć inny pojazd, inny kierowca. Natomiast jeśli chodzi o kierowców samochodów osobowych, ciężarówek czy autobusów, to wymagają oni zdecydowanie więcej pracy, aby przekonać ich, że to, co chcemy im przekazać, może im tylko pomóc na drodze. Ale zdanie „30 lat jeżdżę na ciężarówce i wypadku nie miałem” jest chyba najczęściej słyszanym w naszym ośrodku. (śmiech). I to dla nas spore wyzwanie, z pasji przechodzimy do nie lada sztuki, aby tak ich zaciekawić programem, aby wyszli ze szkolenia zadowoleni.

ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto

I udaje się?

R.K.: Kupują szkolenie dla syna, córki lub kogoś sobie bliskiego. To dla nas najlepsza rekomendacja.

A które z zadań wykonywanych przez kursantów sprawia im największe problemy?

R.K.: Hamowanie awaryjne. 9 na 10 osób nie potrafi awaryjnie hamować. A druga kwestia to zrozumienie działania systemów. Kierowcy mają taką tendencję, że myślą, że wiedzą lepiej. Ale nie w dobie dzisiejszych samochodów i zamontowanej tam elektroniki. Samochody są nią dzisiaj tak naszpikowane, że czasem trudno się połapać, który system do czego służy. I tego właśnie uczymy na naszych szkoleniach.

ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto

W Waszym ośrodku szkolą się też zagraniczne służby.

N.K.: Tak, przyjeżdżają do nas grupy z całego świata. Głównie ze względu na autorskie programy szkoleniowe skierowane do komandosów, ochrony VIP-ów. Za tym wszystkim stoi wąsko wyspecjalizowana anglojęzyczna kadra dydaktyczna. To są szkolenia, które osobiście najbardziej lubię planować, są ciekawe, z bogatym programem, a do tego w praktyce bardzo widowiskowe. Cieszymy się ogromnie, że nasza Akademia zostala uznana na rynkach zagranicznych. Mamy wśród klientów ochronę rządową Dubaju, Portugalii czy Meksyku.

Czyli programy dla potencjalnych kursantów szyjecie na miarę?

R.K.: Siadamy, zbieramy oczekiwania i tworzymy autorski program wedle potrzeb klienta.

Najbardziej wymagający program jaki stworzyliście?

N.K.: Zdecydowanie programy dla służb specjalnych.

ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto

Wspomnieliście o motocyklach – to także Wasza pasja. Od kiedy ona trwa?

N.K.: Rafał zaraził mnie tą pasją i miałam do wyboru – jeździć albo nie jeździć. (śmiech) A skoro uwielbiamy spędzać ze sobą czas, to wybrałam „jeździć”! Początki nie były łatwe, wyobraźnia bardzo pracowała, zresztą do dzisiaj pracuje i miałam naprawdę spore obawy. Wspomnę tylko, że pierwsza moja jazda na motocyklu skończyła się urwaniem kierownicy przy prędkości 5 km/h… A mówili, że się nie da… (śmiech) Rafał miał dla mnie dużo cierpliwości, czasami miałam wrażenie, że chce tego bardziej ode mnie. Ale ostatecznie udało się i dzisiaj jeździmy wspólnie. Postawiliśmy sobie za cel zwiedzanie Polski, w myśl „cudze chwalicie, swego nie znacie”. Motocykle dają dużą swobodę zwiedzania, więc robimy sobie kilkudniowe, weekendowe wyprawy, przejeżdżając podczas takiej wycieczki około 2000 kilometrów. W ciągu roku odbywamy takich wycieczek kilka, łącznie robiąc jakieś 15 do 20 tysięcy kilometrów.
R.K.: Jeśli są obawy, to dobrze. Ja jeżdżę, bo się boję. Jakbym się nie bał, to bym sobie zrobił krzywdę. W jeździe na motocyklu musi być element szacunku do maszyny, to nie są urządzenia, które w przypadku jakiegokolwiek zdarzenia na drodze pozostawiają margines błędu. Jeśli coś przyspiesza do 200 km/h w siedem sekund, to warto znać swoje umiejętności, ograniczenia i możliwości swojej maszyny. Ważne jest też wiedzieć, co się dzieje dookoła nas. Jaka jest temperatura, jaką mamy przyczepność, ciśnienie w oponach, bo to może być kluczowe dla uzyskania pewnych parametrów.
N.K.: I bardzo ważny jest też strój. Nie warto oszczędzać na kasku, butach, kurtce z ochraniaczami. Na szczęście dzisiaj jest tak szeroki wybór ubrań dla motocyklistów i co ważne – także dla motocyklistek! Więc nie jesteśmy już zdane tylko na jeden kolor czy fason. Na motocyklu także można być modną!
R.K.: Niezależnie od pogody jeździmy zawsze w stroju motocyklowym. Skrajną głupotą jest jazda w lecie w klapkach czy szortach. Strój jest tym, co ma za zadanie ochronić motocyklistę w przypadku jakiegoś zdarzenia. Więc nie wolno tego lekceważyć.

Wspólna jazda na motocyklach wzmocniła Waszą relację?

N.K.: Bardzo! Jakbyśmy się poznawali na nowo, w nowych trudnych sytuacjach, bo takie też bywały… nocna kilkugodzinna jazda w deszczu. Z każdej podróży wracamy z innym doświadczeniem, silniejsi i pełni pozytywnych emocji, bo to właśnie dostarcza nam jazda motocyklami.

Jakie plany na kolejne lata?

N.K.: Pomysły na nowe tematy mamy codziennie! (śmiech) Ale nasza historia pokazuje, że jeśli „chcesz rozśmieszyć Boga, powiedz mu o swoich planach” … Weryfikacja naszego planu sprzed 10 lat spowodowała, że dzisiaj bardzo ostrożnie podchodzimy zarówno do nowych inwestycji, jak i do partnerów, których wybieramy do współpracy.
R.K.: Naszym celem jest tworzenie największego centrum w Europie specjalizującego się w badaniach i kształceniu w obszarach samochód – technika motoryzacyjna. I de facto dzisiaj już to robimy, ale na pewno chcemy jeszcze na większą skalę.

A wymarzona wycieczka motocyklowa?

N.K.: Skandynawia! To nasz wymarzony kierunek, o którym myślimy już od dawna. I w kolejnym roku to na pewno nasz „must have”!

I tego Wam życzę!

REKLAMA
REKLAMA

Może cię zainteresować:

|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto|ODTJ Akademia Kierowcy Natalia Kaczmarek Rafał Kosiński foto: Maciej Sznek Escargofoto
REKLAMA
REKLAMA

Marzena Roszak, PropertyForYou | Sprzedaję marzenia, nie nieruchomości

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Bliskość plaży czy widok na góry? Centrum miasta czy zaciszne wiejskie gospodarstwo? Mieszkanie pod wynajem czy drugi dom? Ilu klientów, tyle preferencji. To, co ich łączy, to chęć posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Marzena Roszak z PropertyForYou przeprowadza potencjalnego nabywcę przez wszystkie etapy zakupu wymarzonego miejsca w kraju flamenco, paelli i La Ligi, pomagając spełniać marzenia.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: archiwum własne MR

Jakie są główne czynniki, które przyciągają polskich nabywców do rynku nieruchomości w Hiszpanii?

MARZENA ROSZAK: Pomijając najbardziej prozaiczny czynnik, jakim jest pogoda – bo na Costa Blanca w ciągu roku jest około trzystu dni słonecznych i temperatury w zimie w okolicach 16-20 stopni – to na pewno możemy mówić o całym szeregu powodów, dla których inwestycje na rynku nieruchomości w Hiszpanii cieszą się tak dużym powodzeniem wśród naszych rodaków. Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, mieliśmy do czynienia z szukaniem tzw. „bezpiecznego azylu”, stosunkowo daleko od potencjalnego zagrożenia. Był to moment, w którym nie do końca wiedzieliśmy, co przyniesie przyszłość i wówczas nastąpił pierwszy boom inwestycyjny. Drugi natomiast tuż po pandemii, kiedy to nasi klienci zaczęli szukać bezpiecznych inwestycji w obawie przed negatywnymi skutkami gospodarczymi wywołanymi Covid-19. Lokowanie swoich oszczędności w hiszpańskie nieruchomości było jednym ze sposobów na ucieczkę przed spadkiem wartości pieniądza. Dodatkowo nie możemy zapominać o czynniku, jakim są ceny. Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie chcieliśmy kupić nieruchomość pod wynajem. Co prawda nie w Hiszpanii, a w Polsce. Ale kiedy zaczęłam porównywać ceny, okazało się, że ich poziom w Polsce i w Hiszpanii jest bardzo porównywalny. Z jednym „ale”. W tej samej cenie co w Polsce, w Hiszpanii możemy kupić mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania.

Czyli w pełni wyposażone? 

Możliwości mamy wiele, mieszkanie w Hiszpanii w tzw. standardzie developerskim ma wykończone podłogi, wykończone dwie łazienki, wyposażone w armaturę i szafki. Dodatkowo w takim mieszkaniu znajdują się szafy wnękowe, kuchnia jest wyposażona w meble, a często nawet w sprzęt AGD. Jest rozprowadzony system klimatyzacji, instalacja elektryczna oraz alarmowa. Pozostaje kupić meble i można mieszkać. W tej chwili około 80 proc. nieruchomości w Hiszpanii trafia w ręce obcokrajowców. Powstał więc cały sektor firm, które specjalizują się w wykończeniu mieszkań. Łącznie z przywiezieniem i skręceniem mebli oraz zainstalowaniem sprzętu RTV, a nawet lamp. Mało tego, te firmy wyposażą również naszą kuchnię w sztućce czy zastawę stołową, a sypialnię w pościele, koce i narzuty na łóżko. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, który nie jest stale obecny w Hiszpanii to bardzo wygodne rozwiązanie.

Zatem jak kształtują się ceny w Hiszpanii?

Znajdą się pośrednicy, którzy oferują mieszkania w Hiszpanii w przedziale od 30-70 tys. euro. To są ceny netto, do których należy doliczyć w przypadku rynku pierwotnego 10 proc. podatku VAT, tzw. IVA. Natomiast w przypadku rynku wtórnego tzw. ITP – czyli podatek od przeniesienia. Do wysokości 10% wartości nieruchomości w zależności od regionu i gminy oraz jeśli cena całkowita nie przekracza 1 mln euro i nie dotyczy umów sprzedaży z VAT-em. Zdarzają mi się klienci, którzy mówią, że znaleźli dom za 70 tys. euro. Jednak bardzo staram się uczulać na niskie ceny w Hiszpanii ze względu na problem tzw. ocupas, czyli dzikich lokatorów. Bo niskie ceny często wiążą się z tym, że nasze domy czy mieszkania znajdują się w dzielnicach lub regionach potencjalnie niebezpiecznych dla naszych nieruchomości, właśnie ze względu na ocupas, którzy mogą do nich wejść i zaanektować naszą nieruchomość dla własnych potrzeb. Jeśli nie zauważymy tego w ciągu 48 godzin, to niestety hiszpańskie prawo stanowi, że mogą oni się tam osiedlić. Wydostanie ich stamtąd, działając zgodnie z prawem, czyli z pomocą policji i sądu, potrafi trwać nawet kilka lat. I stąd tak ważna jest współpraca z wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zweryfikuje wybraną nieruchomość, przeprowadzi rzetelny audyt. Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego, gdyż kupując taką nieruchomość właśnie na rynku wtórnym, narażamy się na jej kupno z długami poprzedniego właściciela. Oczywiście nie oznacza to, że mamy się bać kupna mieszkania z rynku wtórnego. Od lat współpracuję z lokalnymi pośrednikami i prawnikami, którzy są w stanie sprawdzić stan prawny konkretnej nieruchomości i sprawić, że transakcja będzie bezpieczna. Natomiast jeśli mówimy o cenach mieszkań nowych, od developerów, to ich ceny rozpoczynają się od 120-150 tys. euro w górę. I w ich przypadku problem ocupas właściwie nie występuje, gdyż są to mieszkania w nowych, monitorowanych budynkach z kodami dostępu, kamerami i alarmem. Developerzy, znając problem ocupas, swoje inwestycje realizują w miejscach, które z zasady dzikich lokatorów nie przyciągają. Ocupas to problem głównie dużych miast oraz mieszkań, które są własnością banków czy funduszy inwestycyjnych. Natomiast nie zwalnia nas to z zachowania ostrożności przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Jakie regiony Hiszpanii są obecnie najbardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

To się nie zmienia od lat. Wśród najpopularniejszych miejsc króluje Barcelona, Wyspy Kanaryjskie, Majorka, Alicante. Moje biuro specjalizuje się w regionie Costa Blanca, bo wyznaję zasadę, że nie można być dobrym we wszystkim. (śmiech) Costa Blanca wybrałam z pełną premedytacją dlatego, że z Polski do Alicante, z większości polskich miast dolecimy bez żadnych przesiadek. Rejon Alicante jest bardzo popularny wśród nas Polaków, dobrze znany i wiemy, jak się po nim poruszać.

Jakie są typowe etapy i procedury zakupu nieruchomości dla międzynarodowych klientów w Hiszpanii? Jakie dokumenty są potrzebne?

Moja droga z klientem rozpoczyna się od spotkania i wybadania jego potrzeb. Bardzo świadomie podchodzę do swojej oferty. W moim portfolio klient nie znajdzie tysiąca propozycji, bo wychodzę z założenia, że im więcej ofert, tym trudniej na coś się zdecydować. Tę praktykę wyniosłam z polskiego rynku nieruchomości, na którym od 2009 roku sprzedawałam zarówno mieszkania, domy, jak i obiekty komercyjne. I tam, kiedy klient nie znalazł satysfakcjonującej dla siebie oferty na pierwszych pięciu stronach mojego portfolio, to albo umawiał się na indywidualną konsultację, albo po prostu rezygnował. Według mnie zbyt duża ilość ofert powoduje trudność w ostatecznym wyborze i co za tym idzie opóźnienie decyzji zakupowej. Ale to nie oznacza, że jeśli klient nie znalazł na stronie biura wymarzonej nieruchomości, to nie jestem w stanie jej znaleźć. Jak najbardziej szukam dla klienta indywidualnych ofert, spełniających jego wymagania. Po drugie ustalamy budżet. I jeśli te dwa punkty mamy za sobą, wówczas procedura jest bardzo podobna jak w Polsce. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym – podpisujemy umowę rezerwacyjną, która wiąże się z opłatą gwarantującą nam, że wybrana nieruchomość została dla nas zarezerwowana. Ta opłata jest ściśle związana z wartością wybranej przez nas nieruchomości. Drugim etapem jest przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej i na tym etapie sugeruję klientowi wybranie prawnika, który znajduje się na miejscu w Hiszpanii. Ta praktyka wynika z mojego osobistego doświadczenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Siłą rzeczy nie jesteśmy obecni non stop na miejscu, a będziemy potrzebowali osoby, która w naszym imieniu może podpisać dokumenty, negocjować warunki umowy czy płatności. Prawnik lub pośrednik pomoże nam też założyć konto w banku, ponieważ wszystkie płatności za mieszkanie czy dom, w przyszłości muszą być dokonywane właśnie z konta hiszpańskiego. Dodatkowo, działając na podstawie upoważnienia od nas, prawnik złoży w naszym imieniu wniosek o nadanie tzw. numeru NIE ((Número de Identificación de Extranjero – przyp. red.), czyli odpowiednika naszego numeru NIP, który jest niezbędny do tego, aby założyć konto bankowe, a także aby w ogóle na rynku hiszpańskim funkcjonować jako właściciel mieszkania. Numer NIE wymagany jest także przy podpisywaniu m.in. umowy zakupu nieruchomości, umowy o korzystanie z energii elektrycznej, wody etc. Udzielając prawnikowi odpowiedniego pełnomocnictwa, zostanie to zrobione w naszym imieniu i bez konieczności naszej obecności. Na koniec pozostaje podpisanie aktu notarialnego u notariusza w Hiszpanii, przelanie ostatniej transzy na konto developera lub właściciela nieruchomości. 

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Z jakiego rzędu kosztami dodatkowymi musimy się liczyć, decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Oscylują one w granicach 13-15 proc. wartości nieruchomości. W ich skład wchodzi obsługa prawna i notarialna, 1,5 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, tzw. AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados), a także koszty wpisu do księgi wieczystej, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad) ustalane na podstawie wartości nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, koszt wyceny w banku wynosi od 300 do 600 euro w zależności od wielkości nieruchomości. Jako biuro jesteśmy także w stanie pomóc w uzyskaniu takiego kredytu. Hiszpańskie banki umożliwiają kredytowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, a zakres dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury uzyskania tego typu finansowania jest podobny jak w Polsce. Niezbędne jest dostarczenie wyciągów z konta, weryfikacja w BIK, oświadczenie o majątku oraz formie zatrudnienia. W tej chwili kredyt w hiszpańskim banku oprocentowany jest przez pierwszy rok 2,75 proc. W kolejnych latach wzrasta o wskaźnik Euribor + 0,60%. W chwili obecnej koszt uzyskania kredytu wynosi ok. 1-1,5% wnioskowanej kwoty.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w Hiszpanii, jak długo będziemy czekać na odbiór? I czy zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” jest bezpieczny?

Współpracuję z developerami, którzy na rynku nieruchomości są obecni od co najmniej 20 lat. Przeżyli kryzys finansowy w 2008 roku, pandemię i zawirowania gospodarcze z nią związane. I ciągle funkcjonują na rynku i wciąż budują nowe mieszkania. Stąd nie ma obaw o to, aby nagle zniknęli z rynku. Warto także dodać, że mieszkania w Hiszpanii w tej chwili przeżywają boom inwestycyjny, a około 80 proc. z nich trafia w ręce obcokrajowców. A to oznacza, że ceny rosną. Od momentu przedstawienia przez developera wizualizacji do momentu wbicia pierwszej łopaty, cena potrafi wzrosnąć o 30 proc. Stąd spore zainteresowanie nieruchomościami już na początkowym etapie. Na gotowe mieszkanie – czyli od „dziury w ziemi” do jego odbioru, poczekamy od roku do dwóch lat. Jeśli się ktoś spieszy, na rynku dostępne są mieszkania tzw. „key ready”, ale wybór tych mieszkań jest ograniczony, no i są po prostu droższe.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Mieszkanie do odbioru i mieszkanie do zamieszkania? To tożsamy termin?

To dwie różne rzeczy. Po tym jak mieszkanie zostanie wykończone przez developera, musi zostać wpisane do ksiąg wieczystych, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Musi zostać w nich zarejestrowane i ta procedura trwa od miesiąca do dwóch. I dopiero, kiedy ten element zostanie spełniony oraz będziemy mieć podpisane umowy ze wszystkimi mediami, możemy zacząć w nim mieszkać. 

A jak wyglądają opłaty za mieszkanie w Hiszpanii?

Podobnie jak w Polsce, właściciel płaci czynsz administracyjny i jest on uzależniony od standardu budynku oraz całego osiedla. I kształtuje się od ok. 60 euro. Jeśli mamy mieszkanie na osiedlu, na którym znajdują się baseny, strefa SPA, sporo terenów zielonych, place zabaw dla dzieci, mini golf czy siłownia dla mieszkańców, to oczywistym jest, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy, niż za takie na osiedlu, które takich udogodnień nie ma. Z moich obserwacji wynika, iż czynsze kształtują się wtedy od 100-150 euro w górę. Warto jednak wspomnieć, że tzw. czynsz administracyjny funkcjonuje w Hiszpani w podobnym zakresie i wysokościach jak w Polsce.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czy możesz podać przykłady trendów w rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej popularne wśród kupujących?

Trendy oczywiście są widoczne w nowo powstających inwestycjach i są to wszystkie te wspomniane przeze mnie wcześniej udogodnienia. Jednak dla mnie ważniejsze od trendów są potrzeby klienta. Klientem z Polski jest klient najczęściej w wieku 45+. Nie jest to zatem klient, który ma małe dzieci, ale taki, który jest na pewnym stabilnym etapie swojego życia, z zabezpieczoną finansowo przyszłością. Jego priorytetem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest chęć odpoczynku. Bardzo często pada wówczas pytanie, w jakiej odległości proponowana przeze mnie nieruchomość jest usytuowana od morza. I tu rozpoczyna się dyskusja. Bo choć oczywiście, mam w swojej ofercie nieruchomości położone bezpośrednio nad morzem, jednak czy bezpośrednio nad morzem klient będzie miał szansę wypocząć? Musimy sobie zdawać sprawę, że Hiszpania jest szalenie popularnym kierunkiem wakacyjnym dla ludzi z całego świata i każdego roku odwiedza ją kilkadziesiąt milionów turystów. Od października do marca czy nawet kwietnia Hiszpanię odwiedzają ludzi starsi z Niemiec, Belgii, Holandii czy Polski, szukający kolokwialnie mówiąc ciepła. Latem przyjeżdżają młodzi Skandynawowie z dziećmi, Polacy z dziećmi i nie ukrywajmy – jest głośno i tłoczno. Więc powstaje pytanie, czy to bezpośrednie sąsiedztwo morza jest tak bardzo wskazane, jeśli chcemy naszą nieruchomość traktować jako typowy dom wakacyjny? Czy nie lepszy będzie pas w odległości 5-10 kilometrów od morza, z łatwym do niego dostępem, ale jednak nie w pierwszej, bardzo turystycznej linii? Na te pytania musimy sobie odpowiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

A jeśli chcemy kupić mieszkanie na wynajem?

Wówczas lokalizacja i często wykończenie czy umeblowanie mieszkania odgrywa nieco mniejszą rolę. Mam klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania w Hiszpanii stricte pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Ale w samym procesie wynajmu ja już nie biorę udziału. Od tego są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się zarządzaniem takimi nieruchomościami i ich bieżącym administrowaniem na miejscu oraz lokalni pośrednicy, którzy poszukają klientów. Ale co ważne dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii pod wynajem, albo myślą o takiej inwestycji – potrzebna jest tam na miejscu lokalna księgowość, ponieważ powstają wówczas obowiązki podatkowe dla nierezydentów.
Co doradziłabyś klientom, którzy przymierzają się do kupna swojej pierwszej nieruchomości w Hiszpanii?
Przede wszystkim, aby odpowiedzieli sobie na pytanie o cel i potrzeby. To punkt wyjścia do dalszych poszukiwań. Musimy mieć świadomość, że jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem wakacyjny, w tym okresie sami z niego nie skorzystamy, a jego stan po jednym sezonie może wymagać remontu. Po drugie cena – podejrzanie niska powinna wzbudzić naszą czujność. Po trzecie lokalizacja, która jest ważna, chociażby właśnie ze względu na ocupas. Ale to już moja rola, aby nieruchomość, a także całość transakcji była bezpieczna i nieobarczona ryzykiem.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czyli korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy być pewni, że jesteśmy zabezpieczeni?

W Polsce zarówno na rodzimym rynku nieruchomości, jak i na rynkach zagranicznych pokutuje przeświadczenie, że pośrednik jest zbędnym ogniwem procesu zakupowego. Bo to za co trzeba mu zapłacić, można przecież zrobić samemu. To jednak nie do końca prawda, na rynku hiszpańskim niepisaną zasadą dobrych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niepobieranie opłat za usługę od strony kupującej. Moje wynagrodzenie pochodzi od developera lub pośrednika, od którego ściągam ofertę. Pośrednik z założenia zna lokalny rynek nieruchomości i jego zadaniem jest zapewnić jak największe bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zweryfikuje dostępne oferty, pomoże wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć prawnika oraz przejść przez ścieżki administracyjne, a co za tym idzie pozwoli oszczędzić czas i stres. Dodatkowo współpracuję z lokalnymi biurami pośrednictwa oraz prawnikami, którzy na miejscu zweryfikują i sprawdzą wybraną nieruchomość.

Jedziesz z klientem oglądać wybrane przez niego nieruchomości?

Kiedy jesteśmy już na etapie wybierania z konkretnych ofert, oczywiście lecimy do Hiszpanii, oglądamy, obwożę klienta po nieruchomościach. I ta jedna podróż jest wliczona w cały proces. Jeśli klient życzy sobie, abym brała udział w kolejnych etapach, pojechała do prawnika, banku czy notariusza, wówczas ustalamy koszty mojego tam dojazdu.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Dużo mówisz o dokładnym poznaniu potrzeb swoich klientów. A co jeśli te potrzeby w obrębie rodziny, która poszukuje domu w Hiszpanii, są rozbieżne?

Zdarzają się takie sytuacje! Bardzo często pierwszy wybór jednego z małżonków zupełnie nie odpowiada preferencjom drugiego. Żona czy partnerka chce mieszkać blisko morza, ale też mieć blisko do centrum miasta, mieć w pobliżu sklepy i restauracje, a mąż czy partner marzy o częstych wypadach w góry i ciszy. Moim zadaniem jest wypośrodkować te potrzeby, znaleźć kompromis. Mam klienta, który marzy o miejscu blisko mariny, bo ma skutery wodne i takiego miejsca mu szukam. Inny chciałby realizować swoje hobby, jakim jest jazda na rowerze szosowym i dla niego idealnym miejscem jest rejon Calpe, mniej więcej 40 minut od Alicante w stronę Walencji, piękny, górzysty, będący mekką europejskiego kolarstwa. Kolejny myśli o zakupie jachtu morskiego, więc szukam jemu miejsca, gdzie mariny żeglarskie spełnią jego oczekiwania. Ważnym aspektem dla wielu klientów jest ilość i jakość restauracji w danym regionie. Więc jadąc do Hiszpanii, zwiedzam restauracje, aby mieć pełen obraz tego, co może interesować klienta. Uwielbiam odkrywać nowe miejsca i szukać tych nieoczywistych, bo ilu klientów, tyle potrzeb. Poznaję hiszpańskie święta, festiwale, zwyczaje, aby prezentować klientowi nie tylko mieszkanie czy dom. Zależy mi na tym, aby poznał on tamtejszą kulturę, zwyczaje czy kuchnię. Aby zamieszkując w Hiszpanii, pokochał tamten styl bycia i aby ten styl bycia był zbieżny z jego potrzebami. Sprzedając nieruchomości, sprzedaję marzenia. W momencie, gdy nabywamy nieruchomość, dokonujemy więcej niż tylko transakcji finansowej. To nie jest jedynie zakup ścian i dachu. To moment, w którym stajemy się częścią społeczności, regionu, tworzymy przestrzeń do życia, zbliżamy się do spełnienia marzeń. I ta filozofia przyświeca mi od początku mojej przygody z hiszpańskim rynkiem nieruchomości.

REKLAMA
REKLAMA
Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii
REKLAMA
REKLAMA