Katarzyna Jakś-Sobecka | Liczę na siebie

Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus|Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus|Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus|Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus|Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus|Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus

W życiu pewne są tylko śmierć i podatki, ale Katarzyna Jakś-Sobecka wierzy, że trwała jest także idea przedsiębiorczości, którą codziennie wspiera w swojej pracy. Właścicielka Biura Rachunkowego ABACUS opowiedziała nam o tym, jak odnaleźć się w podatkowym chaosie i jak istotna jest dla niej kobieca niezależność. 

Kiedy słyszy Pani kolejne doniesienia o zmianach w systemie podatkowym, to pojawia się jakaś nuta radości, bo klientów przybędzie, czy jednak – jak u większości przedsiębiorców – jest raczej stan przedzawałowy? 

KATARZYNA JAKŚ-SOBECKA: Zdecydowanie stan przedzawałowy, bo zmian jest bardzo dużo, najczęściej są niezapowiedziane, a nawet jeśli projekt ustawy ukazuje się z wyprzedzeniem, to jej ostateczny kształt jest zupełnie inny. Przepisy wchodzą w życie w nocy, a my już następnego dnia musimy być gotowi, żeby je wytłumaczyć klientom. 

Księgowością zajmuję się od 2002 roku. Przez wiele lat można było utrwalać sobie wiedzę i na tej bazie pracować, budować strategie, planować inwestycje. Ostatnie lata, zwłaszcza od 2019 roku, wyglądają jednak tak, że jeszcze nie zdążymy się w pełni wdrożyć w nowy system i on już ulega zmianie.  Absurdem są zmiany systemu podatkowego w ciągu roku, które generują olbrzymi chaos i dotyczy to zarówno osób pracujących na podstawie umowy o pracę, jak i przedsiębiorców. W przypadku tych drugich konsekwencje są jednak o wiele bardziej znaczące. Zmiana systemu podatkowego w ciągu roku może wywrócić firmę do góry nogami, zniweczyć jej plany dotyczące rozwoju i nowych inwestycji.  

Prosty przykład. Zakup i amortyzację budynków, które z zapisów aktu notarialnego są mieszkalne, ale były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej, można było do niedawna uwzględnić w kosztach. Tysiące małych firm w ostatnich latach wzięło kredyt i kupiło nieruchomość w celu prowadzenia w niej firmy, licząc na częściowy zwrot kosztów. Od tego roku mogą już te kalkulacje wyrzucić do kosza, bo nie można już uwzględniać w kosztach amortyzacji.    

Czy po zawirowaniach związanych z Nowym Ładem możemy już mówić o jakiejś stabilizacji? Które z wprowadzonych ostatnio rozwiązań są najbardziej dotkliwe dla przedsiębiorców?   

Zdecydowanie najbardziej dotkliwą zmianą jest uzależnienie wysokości składki zdrowotnej od wysokości dochodu przedsiębiorcy. I tutaj znowu zaczynamy rok 2022 informacją o braku możliwości odliczania tej składki od podatku, w połowie roku okazuje się, że ustawodawca w kolejnej poprawce daje nam możliwość odliczeń – ale już od dochodu i to wprowadzając limity. Przy tak znikomym odliczeniu, praktycznie przy braku możliwości odliczenia tej składki, to nic innego jak nowy podatek, który – nie łudźmy się – nie wpłynie na jakość usług zdrowotnych. Rozliczanie tych składek to dla każdego księgowego horror. Podam przykład. Termin wyliczenia składki zdrowotnej za styczeń upływał 20 lutego, a 17 lutego do południa nie było jeszcze interpretacji dotyczącej tego, czy w stawce za styczeń należy uwzględniać różnicę remanentową. Taki komunikat pojawił się na stronie ZUS-u, kiedy zdążyliśmy rozliczyć już połowę klientów. Tak mniej więcej wygląda nasza praca do dwóch lat. 

Po raz pierwszy, odkąd zajmuję się księgowością, możliwa jest też zmiana formy opodatkowania w minionym roku. To oznacza konieczność wyliczenia, dla każdego z naszych klientów, jaka forma opodatkowania za 2022 rok będzie dla nich najkorzystniejsza. 

To może chociaż ten chaos przekłada się na większe przychody biur rachunkowych? 

Niekoniecznie. Wieloletnie umowy rzadko są renegocjowane, a pracy przybywa. Po „uwolnieniu” zawodu księgowego w 2014 roku (wcześniej obowiązywały certyfikaty Ministerstwa Finansów) konkurencja cenowa bardzo się zaostrzyła, niestety często kosztem jakości. Obroty rosną raczej dzięki nowym klientom niż podnoszeniu cen. Wszyscy moi klienci są z polecenia, ok. 30% klientów w portfolio mojej firmy to przedsiębiorcy, z którymi nawiązałam współpracę dzięki rekomendacji mojej pierwszej klientki, z którą do dziś współpracuję i się przyjaźnię. Konkurujemy jakością, a nie ceną, a z wieloma firmami łączą nas długoletnie, bliskie relacje.

Jest nadzieja na przyszłość, patrząc na system podatkowy?  

W ostatnim czasie wprowadzono zmiany na tylu płaszczyznach, że wydaje się, że ten zaklęty krąg się domyka i już więcej nie będzie można zmienić, że gdzieś jest w końcu kres tej „kreatywności” w wymyślaniu nowych rozwiązań. Taka jest moja nadzieja, ale jej podstawy są raczej kruche.

Jak została Pani księgową? 

Już w czasie studiów najbardziej interesowały mnie przedmioty związane z rachunkowością. Na studiach zaangażowałam się w działalność organizacji Students in Free Enterprise, tworzyliśmy projekty o zasięgu globalnym. Udało nam się wygrać konkurs krajowy i pojechać do Londynu, gdzie miałam okazję poznać ludzi z kadry zarządzającej międzynarodowych korporacji. Już wtedy wiedziałam, że w przyszłości chcę prowadzić własną firmę. Aby zdobyć doświadczenie, na dwóch ostatnich latach studiów rozpoczęłam pracę na etacie jako księgowa. Wiedziałam jednak, że praca w ramach ściśle określonych godzin, ze stałym zakresem obowiązków, to nie jest to, co chciałabym robić. 

Skończyłam studia, urodziłam dzieci i otworzyłam swoją działalność. 

Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus
Katarzyna Jakś – Sobecka

Księgowy jest trochę jak spowiednik? Zaufanie jest niezbędne w tej branży?

Sama, patrząc z perspektywy przedsiębiorcy, nie wyobrażam sobie powierzenia swoich ksiąg rachunkowych osobie, której nie ufam. Faktycznie często jest tak, że – aby dobrze coś zaplanować, aby miało to sens inwestycyjnie, podatkowo – trzeba się podzielić ze mną wiedzą, którą może niekoniecznie przedsiębiorca dzieli się z całym swoim otoczeniem. Myślę jednak, że nie sam fakt podpisania klauzuli poufności jest istotny, liczy się wieloletnie zaufanie, które doprowadziło mnie do miejsca, w którym dziś jestem.

Z jakimi jeszcze problemami zmagają się obecnie przedsiębiorcy?  

Mój tata prowadzi firmę, więc zawsze, nawet kiedy pracowałam na umowie o pracę, starałam się spojrzeć na sytuację raczej z perspektywy pracodawcy niż pracownika, bo widziałam ile nerwów kosztuje tatę zarządzanie firmą, jaka odpowiedzialność na nim spoczywa, jakie koszty musi ponosić, aby zagwarantować innym stabilne zatrudnienie.  

Pozycja pracownika jest dziś bardzo mocna na rynku pracy i często w niewłaściwy sposób wykorzystywana. Sytuacje, w których ktoś z dnia na dzień nie przychodzi do pracy są nagminne. Poza tym jeden z przepisów wprowadzonych w ramach Nowego Ładu dodatkowo zachwiał równowagę na linii pracodawca-pracownik. W Polsce według różnych szacunków prawie 1,5 mln osób pobiera część wynagrodzenia „pod stołem”. Na mocy nowych przepisów, w momencie ujawnienia takich praktyk, całym kosztem zostaje obciążony pracodawca – musi zapłacić ZUS, podatek, odsetki i jeszcze grozi mu proces, bo jest to przestępstwo karne. Wcześniej także pracownik tracił na tym ujawnieniu, bo musiał zapłacić zaległy podatek dochodowy i część składek. I nie chodzi tutaj o to, aby wspierać szarą strefę, bo płacenie pod stołem jest niekorzystne i dla pracownika, i dla pracodawcy – pracodawca nie może uwzględnić tych wydatków w kosztach uzyskania przychodu, a pracownik ma niewielką zdolność kredytową i marną perspektywę emerytury. Nikt nie zadaje sobie jednak pytania, dlaczego wypłata „pod stołem” jest tak powszechna. Są na rynku firmy, w których 90% pracowników produkcji to osoby z zajęciami komorniczymi. One nie podejmą pracy, jeśli oficjalnie nie będą zatrudnione za minimalne wynagrodzenie, z resztą wypłaty „pod stołem”. Pracodawca jest w sytuacji bez wyjścia, bo trudno mu będzie znaleźć na rynku innych pracowników, a przy takim układzie w każdej chwili grozi mu kontrola Państwowej Inspekcji Pracy i kara. To ogromny stres dla przedsiębiorców. I to w momencie największego od lat kryzysu gospodarczego, kiedy wiele firm walczy o przetrwanie. 

Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus
Katarzyna Jakś – Sobecka

Czy miałaby Pani jakieś dobre rady dla przedsiębiorców, poza znalezieniem dobrego biura rachunkowego? 

Chyba warto przeczekać ten chaos. Bez nagłych zmian. Trzeba też pamiętać, że nawet przedsiębiorca, który ma zaległości finansowe, problemy z nieuregulowanymi składkami ZUS czy zaległości podatkowe, nie jest w sytuacji bez wyjścia. Jest możliwość negocjowania, rozłożenia spłat na raty. Jak zwykle w trudnych czasach przedsiębiorcy potrzebują przede wszystkim wytrwałości. 

Są badania, które pokazują, że 90% księgowych to kobiety. Podobno są lepiej predysponowane do tego zawodu, bardziej systematyczne, poukładane. Czy te stereotypy są aktualne?  

Księgowa ciągle kojarzy się z kobietą w okularach w grubych oprawkach, która głównie zajmuje się piciem kawy i wklepywaniem faktur do komputera, co ma niewiele wspólnego z prawdą. Istnieje też wiele mitów na temat kosztów prowadzenia biura księgowego. Mało kto zdaje sobie sprawę, że poza wynajmem biura, mediami czy pensjami pracowników ponosimy także koszty licencji za oprogramowanie, płacimy obowiązkowe ubezpieczenie i spoczywa na nas duża odpowiedzialność. Na przykład niedotrzymanie terminów skutkujące nieodwracalnymi zmianami w zakresie wyboru formy opodatkowania może oznaczać dla przedsiębiorcy kilkadziesiąt tysięcy złotych straty albo zysku. W moim przypadku nie jest to też praca wyłącznie zza biurka. Obsługujemy firmy, które mają oddziały w różnych krajach w Europie, odwiedzam je tam, poznaję ich systemy podatkowe, etykę ich biznesu. Codziennie spotykam cudownych ludzi, z wielu branż, borykających się w firmie z różnymi problemami, które wspólnie rozwiązujemy.  

Rzeczywiście jednak księgowość to branża sfeminizowana. Wśród dyrektorów finansowych jest wielu mężczyzn, ale stanowisko głównej księgowej sprawuje najczęściej kobieta.  

 Jak definiuje Pani swój sukces i jakie cele sobie Pani stawia?  

Sukces, kariera – wydaje mi się, że te słowa mnie nie dotyczą. Bo co to znaczy sukces? To takie górnolotne i abstrakcyjne słowa, coś wielkiego, a ja po prostu pracuję i mam to szczęście, że kocham to, co robię w wyuczonym przez siebie zawodzie, co nie jest dzisiaj powszechne.

Sukces zawodowy to zadowolenie i satysfakcja moich klientów, z którymi pracuję od wielu lat. Z podziwem przyglądam się jak rozwijają swoje firmy i cieszy mnie fakt, że mogę brać w tym czynny udział. Moim celem każdego roku jest rozwój i zdobywanie nowych umiejętności i byłabym hipokrytką gdybym powiedziała, że zwiększanie portfela klientów nie jest moim celem. Co roku stawiam sobie mniejsze cele, takie jak zdobycie klienta w jakiejś konkretnej branży, z którą do tej pory nie współpracowałam. W dłuższej perspektywie chciałabym uzyskać tytuł doradcy podatkowego, aby w mojej pracy, poza rachunkowością, było więcej aspektów prawnych, optymalizacji podatkowej w zakresie zarówno polskich przepisów, jak i regulacji prawa międzynarodowego. 

Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus
Katarzyna Jakś – Sobecka

Czy kobietom jest trudniej rozwijać karierę zawodową? 

Pomimo zmian w ostatnich latach, myślę, że ciągle kobietom jest zdecydowanie trudniej. W moim bliższym i dalszym otoczeniu to na kobietach spoczywa większość obowiązków domowych, opieka nad dziećmi. Sukces kobiety w sferze zawodowej wymaga więcej wysiłku, determinacji, zaangażowania. 

Nie dam sobie jednak wmówić, że posiadanie dzieci wyklucza pracę zawodową, jak sugeruje wielu polityków czy jak czasem mówią same kobiety bazujące na świadczeniach socjalnych. Miałam dzieci niemalże rok po roku, kiedy byłam jeszcze na początku swojej drogi zawodowej. Uważam, że wszystko jest do pogodzenia. Od zawsze chciałam być niezależna, pracować na siebie, na dzieci. Jestem dumna z tego, że moje dzieci wyrastają ze wzorcem matki aktywnej, pracującej. Jestem zwolenniczką szeroko pojętego wspierania aktywizacji zawodowej – nie tylko kobiet. Powinniśmy stawiać na preferencje podatkowe zachęcające kobiety do pracy, a nie na świadczenia socjalne, które niektóre kobiety zniechęcają do aktywności zawodowej. Dzisiaj możemy już śmiało powiedzieć, że program 500+ nie osiągnął zamierzonych rezultatów.  Finansowanie żłobków, przedszkoli, żywienia dzieci, edukacji – idźmy w tym kierunku i kształtujmy dzieci oraz młodzież na osoby przedsiębiorcze. Aktywizacja zawodowa to dobre rozwiązanie dla wszystkich – dla konkretnych osób, których dotyczy, z perspektywy ich sytuacji materialnej, ale też kondycji psychicznej, dla gospodarki, dla całego społeczeństwa.  A wracając do sytuacji kobiet na rynku pracy – problem nierównych wynagrodzeń ciągle nie został rozwiązany. Na bardzo wielu stanowiskach kobiety są lepiej merytorycznie przygotowane niż mężczyźni, ale zarabiają mniej. 

Ponadto, po tym jak ruch #MeToo nabrał rozgłosu, m.in. w Stanach – wiem to od koleżanek pracujących dla amerykańskich korporacji – zachowania, które mogłyby zostać zakwalifikowane jako mobbing czy molestowanie są już teraz nie do pomyślenia (a jeśli już się zdarzają, to prawo chroni kobiety w tym zakresie), a w Polsce ciągle można spotkać się z takimi sytuacjami. Zdrowy balans między celebrowaniem kobiecości, np. w Dzień Kobiet, a równym traktowaniem jest bardzo potrzebny. Moja mama pracowała w edukacji, zawsze stawiała sobie wysoko poprzeczkę i jest dla mnie wzorem podobnie jak tata, właściciel firmy budowlanej. Tata już od najmłodszych lat tłumaczył mi, co to znaczy „wrzucać w koszty”, że te koszty trzeba najpierw ponieść. Zawsze powtarzał mi: najważniejsze, żebyś była niezależna. 

Pewnie dlatego nie wyobrażam sobie, żebym kiedykolwiek musiała poprosić jakiegokolwiek mężczyznę o pieniądze, na przysłowiowe waciki. Choć nie powiem, to bardzo miłe uczucie dostać wymarzony prezent od ukochanego mężczyzny.

REKLAMA
REKLAMA

Może cię zainteresować:

Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus|Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus|Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus|Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus|Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus|Katarzyna Jakś - Sobecka Abacus
REKLAMA
REKLAMA

Marzena Roszak, PropertyForYou | Sprzedaję marzenia, nie nieruchomości

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Bliskość plaży czy widok na góry? Centrum miasta czy zaciszne wiejskie gospodarstwo? Mieszkanie pod wynajem czy drugi dom? Ilu klientów, tyle preferencji. To, co ich łączy, to chęć posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Marzena Roszak z PropertyForYou przeprowadza potencjalnego nabywcę przez wszystkie etapy zakupu wymarzonego miejsca w kraju flamenco, paelli i La Ligi, pomagając spełniać marzenia.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: archiwum własne MR

Jakie są główne czynniki, które przyciągają polskich nabywców do rynku nieruchomości w Hiszpanii?

MARZENA ROSZAK: Pomijając najbardziej prozaiczny czynnik, jakim jest pogoda – bo na Costa Blanca w ciągu roku jest około trzystu dni słonecznych i temperatury w zimie w okolicach 16-20 stopni – to na pewno możemy mówić o całym szeregu powodów, dla których inwestycje na rynku nieruchomości w Hiszpanii cieszą się tak dużym powodzeniem wśród naszych rodaków. Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, mieliśmy do czynienia z szukaniem tzw. „bezpiecznego azylu”, stosunkowo daleko od potencjalnego zagrożenia. Był to moment, w którym nie do końca wiedzieliśmy, co przyniesie przyszłość i wówczas nastąpił pierwszy boom inwestycyjny. Drugi natomiast tuż po pandemii, kiedy to nasi klienci zaczęli szukać bezpiecznych inwestycji w obawie przed negatywnymi skutkami gospodarczymi wywołanymi Covid-19. Lokowanie swoich oszczędności w hiszpańskie nieruchomości było jednym ze sposobów na ucieczkę przed spadkiem wartości pieniądza. Dodatkowo nie możemy zapominać o czynniku, jakim są ceny. Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie chcieliśmy kupić nieruchomość pod wynajem. Co prawda nie w Hiszpanii, a w Polsce. Ale kiedy zaczęłam porównywać ceny, okazało się, że ich poziom w Polsce i w Hiszpanii jest bardzo porównywalny. Z jednym „ale”. W tej samej cenie co w Polsce, w Hiszpanii możemy kupić mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania.

Czyli w pełni wyposażone? 

Możliwości mamy wiele, mieszkanie w Hiszpanii w tzw. standardzie developerskim ma wykończone podłogi, wykończone dwie łazienki, wyposażone w armaturę i szafki. Dodatkowo w takim mieszkaniu znajdują się szafy wnękowe, kuchnia jest wyposażona w meble, a często nawet w sprzęt AGD. Jest rozprowadzony system klimatyzacji, instalacja elektryczna oraz alarmowa. Pozostaje kupić meble i można mieszkać. W tej chwili około 80 proc. nieruchomości w Hiszpanii trafia w ręce obcokrajowców. Powstał więc cały sektor firm, które specjalizują się w wykończeniu mieszkań. Łącznie z przywiezieniem i skręceniem mebli oraz zainstalowaniem sprzętu RTV, a nawet lamp. Mało tego, te firmy wyposażą również naszą kuchnię w sztućce czy zastawę stołową, a sypialnię w pościele, koce i narzuty na łóżko. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, który nie jest stale obecny w Hiszpanii to bardzo wygodne rozwiązanie.

Zatem jak kształtują się ceny w Hiszpanii?

Znajdą się pośrednicy, którzy oferują mieszkania w Hiszpanii w przedziale od 30-70 tys. euro. To są ceny netto, do których należy doliczyć w przypadku rynku pierwotnego 10 proc. podatku VAT, tzw. IVA. Natomiast w przypadku rynku wtórnego tzw. ITP – czyli podatek od przeniesienia. Do wysokości 10% wartości nieruchomości w zależności od regionu i gminy oraz jeśli cena całkowita nie przekracza 1 mln euro i nie dotyczy umów sprzedaży z VAT-em. Zdarzają mi się klienci, którzy mówią, że znaleźli dom za 70 tys. euro. Jednak bardzo staram się uczulać na niskie ceny w Hiszpanii ze względu na problem tzw. ocupas, czyli dzikich lokatorów. Bo niskie ceny często wiążą się z tym, że nasze domy czy mieszkania znajdują się w dzielnicach lub regionach potencjalnie niebezpiecznych dla naszych nieruchomości, właśnie ze względu na ocupas, którzy mogą do nich wejść i zaanektować naszą nieruchomość dla własnych potrzeb. Jeśli nie zauważymy tego w ciągu 48 godzin, to niestety hiszpańskie prawo stanowi, że mogą oni się tam osiedlić. Wydostanie ich stamtąd, działając zgodnie z prawem, czyli z pomocą policji i sądu, potrafi trwać nawet kilka lat. I stąd tak ważna jest współpraca z wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zweryfikuje wybraną nieruchomość, przeprowadzi rzetelny audyt. Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego, gdyż kupując taką nieruchomość właśnie na rynku wtórnym, narażamy się na jej kupno z długami poprzedniego właściciela. Oczywiście nie oznacza to, że mamy się bać kupna mieszkania z rynku wtórnego. Od lat współpracuję z lokalnymi pośrednikami i prawnikami, którzy są w stanie sprawdzić stan prawny konkretnej nieruchomości i sprawić, że transakcja będzie bezpieczna. Natomiast jeśli mówimy o cenach mieszkań nowych, od developerów, to ich ceny rozpoczynają się od 120-150 tys. euro w górę. I w ich przypadku problem ocupas właściwie nie występuje, gdyż są to mieszkania w nowych, monitorowanych budynkach z kodami dostępu, kamerami i alarmem. Developerzy, znając problem ocupas, swoje inwestycje realizują w miejscach, które z zasady dzikich lokatorów nie przyciągają. Ocupas to problem głównie dużych miast oraz mieszkań, które są własnością banków czy funduszy inwestycyjnych. Natomiast nie zwalnia nas to z zachowania ostrożności przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Jakie regiony Hiszpanii są obecnie najbardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

To się nie zmienia od lat. Wśród najpopularniejszych miejsc króluje Barcelona, Wyspy Kanaryjskie, Majorka, Alicante. Moje biuro specjalizuje się w regionie Costa Blanca, bo wyznaję zasadę, że nie można być dobrym we wszystkim. (śmiech) Costa Blanca wybrałam z pełną premedytacją dlatego, że z Polski do Alicante, z większości polskich miast dolecimy bez żadnych przesiadek. Rejon Alicante jest bardzo popularny wśród nas Polaków, dobrze znany i wiemy, jak się po nim poruszać.

Jakie są typowe etapy i procedury zakupu nieruchomości dla międzynarodowych klientów w Hiszpanii? Jakie dokumenty są potrzebne?

Moja droga z klientem rozpoczyna się od spotkania i wybadania jego potrzeb. Bardzo świadomie podchodzę do swojej oferty. W moim portfolio klient nie znajdzie tysiąca propozycji, bo wychodzę z założenia, że im więcej ofert, tym trudniej na coś się zdecydować. Tę praktykę wyniosłam z polskiego rynku nieruchomości, na którym od 2009 roku sprzedawałam zarówno mieszkania, domy, jak i obiekty komercyjne. I tam, kiedy klient nie znalazł satysfakcjonującej dla siebie oferty na pierwszych pięciu stronach mojego portfolio, to albo umawiał się na indywidualną konsultację, albo po prostu rezygnował. Według mnie zbyt duża ilość ofert powoduje trudność w ostatecznym wyborze i co za tym idzie opóźnienie decyzji zakupowej. Ale to nie oznacza, że jeśli klient nie znalazł na stronie biura wymarzonej nieruchomości, to nie jestem w stanie jej znaleźć. Jak najbardziej szukam dla klienta indywidualnych ofert, spełniających jego wymagania. Po drugie ustalamy budżet. I jeśli te dwa punkty mamy za sobą, wówczas procedura jest bardzo podobna jak w Polsce. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym – podpisujemy umowę rezerwacyjną, która wiąże się z opłatą gwarantującą nam, że wybrana nieruchomość została dla nas zarezerwowana. Ta opłata jest ściśle związana z wartością wybranej przez nas nieruchomości. Drugim etapem jest przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej i na tym etapie sugeruję klientowi wybranie prawnika, który znajduje się na miejscu w Hiszpanii. Ta praktyka wynika z mojego osobistego doświadczenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Siłą rzeczy nie jesteśmy obecni non stop na miejscu, a będziemy potrzebowali osoby, która w naszym imieniu może podpisać dokumenty, negocjować warunki umowy czy płatności. Prawnik lub pośrednik pomoże nam też założyć konto w banku, ponieważ wszystkie płatności za mieszkanie czy dom, w przyszłości muszą być dokonywane właśnie z konta hiszpańskiego. Dodatkowo, działając na podstawie upoważnienia od nas, prawnik złoży w naszym imieniu wniosek o nadanie tzw. numeru NIE ((Número de Identificación de Extranjero – przyp. red.), czyli odpowiednika naszego numeru NIP, który jest niezbędny do tego, aby założyć konto bankowe, a także aby w ogóle na rynku hiszpańskim funkcjonować jako właściciel mieszkania. Numer NIE wymagany jest także przy podpisywaniu m.in. umowy zakupu nieruchomości, umowy o korzystanie z energii elektrycznej, wody etc. Udzielając prawnikowi odpowiedniego pełnomocnictwa, zostanie to zrobione w naszym imieniu i bez konieczności naszej obecności. Na koniec pozostaje podpisanie aktu notarialnego u notariusza w Hiszpanii, przelanie ostatniej transzy na konto developera lub właściciela nieruchomości. 

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Z jakiego rzędu kosztami dodatkowymi musimy się liczyć, decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Oscylują one w granicach 13-15 proc. wartości nieruchomości. W ich skład wchodzi obsługa prawna i notarialna, 1,5 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, tzw. AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados), a także koszty wpisu do księgi wieczystej, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad) ustalane na podstawie wartości nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, koszt wyceny w banku wynosi od 300 do 600 euro w zależności od wielkości nieruchomości. Jako biuro jesteśmy także w stanie pomóc w uzyskaniu takiego kredytu. Hiszpańskie banki umożliwiają kredytowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, a zakres dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury uzyskania tego typu finansowania jest podobny jak w Polsce. Niezbędne jest dostarczenie wyciągów z konta, weryfikacja w BIK, oświadczenie o majątku oraz formie zatrudnienia. W tej chwili kredyt w hiszpańskim banku oprocentowany jest przez pierwszy rok 2,75 proc. W kolejnych latach wzrasta o wskaźnik Euribor + 0,60%. W chwili obecnej koszt uzyskania kredytu wynosi ok. 1-1,5% wnioskowanej kwoty.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w Hiszpanii, jak długo będziemy czekać na odbiór? I czy zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” jest bezpieczny?

Współpracuję z developerami, którzy na rynku nieruchomości są obecni od co najmniej 20 lat. Przeżyli kryzys finansowy w 2008 roku, pandemię i zawirowania gospodarcze z nią związane. I ciągle funkcjonują na rynku i wciąż budują nowe mieszkania. Stąd nie ma obaw o to, aby nagle zniknęli z rynku. Warto także dodać, że mieszkania w Hiszpanii w tej chwili przeżywają boom inwestycyjny, a około 80 proc. z nich trafia w ręce obcokrajowców. A to oznacza, że ceny rosną. Od momentu przedstawienia przez developera wizualizacji do momentu wbicia pierwszej łopaty, cena potrafi wzrosnąć o 30 proc. Stąd spore zainteresowanie nieruchomościami już na początkowym etapie. Na gotowe mieszkanie – czyli od „dziury w ziemi” do jego odbioru, poczekamy od roku do dwóch lat. Jeśli się ktoś spieszy, na rynku dostępne są mieszkania tzw. „key ready”, ale wybór tych mieszkań jest ograniczony, no i są po prostu droższe.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Mieszkanie do odbioru i mieszkanie do zamieszkania? To tożsamy termin?

To dwie różne rzeczy. Po tym jak mieszkanie zostanie wykończone przez developera, musi zostać wpisane do ksiąg wieczystych, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Musi zostać w nich zarejestrowane i ta procedura trwa od miesiąca do dwóch. I dopiero, kiedy ten element zostanie spełniony oraz będziemy mieć podpisane umowy ze wszystkimi mediami, możemy zacząć w nim mieszkać. 

A jak wyglądają opłaty za mieszkanie w Hiszpanii?

Podobnie jak w Polsce, właściciel płaci czynsz administracyjny i jest on uzależniony od standardu budynku oraz całego osiedla. I kształtuje się od ok. 60 euro. Jeśli mamy mieszkanie na osiedlu, na którym znajdują się baseny, strefa SPA, sporo terenów zielonych, place zabaw dla dzieci, mini golf czy siłownia dla mieszkańców, to oczywistym jest, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy, niż za takie na osiedlu, które takich udogodnień nie ma. Z moich obserwacji wynika, iż czynsze kształtują się wtedy od 100-150 euro w górę. Warto jednak wspomnieć, że tzw. czynsz administracyjny funkcjonuje w Hiszpani w podobnym zakresie i wysokościach jak w Polsce.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czy możesz podać przykłady trendów w rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej popularne wśród kupujących?

Trendy oczywiście są widoczne w nowo powstających inwestycjach i są to wszystkie te wspomniane przeze mnie wcześniej udogodnienia. Jednak dla mnie ważniejsze od trendów są potrzeby klienta. Klientem z Polski jest klient najczęściej w wieku 45+. Nie jest to zatem klient, który ma małe dzieci, ale taki, który jest na pewnym stabilnym etapie swojego życia, z zabezpieczoną finansowo przyszłością. Jego priorytetem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest chęć odpoczynku. Bardzo często pada wówczas pytanie, w jakiej odległości proponowana przeze mnie nieruchomość jest usytuowana od morza. I tu rozpoczyna się dyskusja. Bo choć oczywiście, mam w swojej ofercie nieruchomości położone bezpośrednio nad morzem, jednak czy bezpośrednio nad morzem klient będzie miał szansę wypocząć? Musimy sobie zdawać sprawę, że Hiszpania jest szalenie popularnym kierunkiem wakacyjnym dla ludzi z całego świata i każdego roku odwiedza ją kilkadziesiąt milionów turystów. Od października do marca czy nawet kwietnia Hiszpanię odwiedzają ludzi starsi z Niemiec, Belgii, Holandii czy Polski, szukający kolokwialnie mówiąc ciepła. Latem przyjeżdżają młodzi Skandynawowie z dziećmi, Polacy z dziećmi i nie ukrywajmy – jest głośno i tłoczno. Więc powstaje pytanie, czy to bezpośrednie sąsiedztwo morza jest tak bardzo wskazane, jeśli chcemy naszą nieruchomość traktować jako typowy dom wakacyjny? Czy nie lepszy będzie pas w odległości 5-10 kilometrów od morza, z łatwym do niego dostępem, ale jednak nie w pierwszej, bardzo turystycznej linii? Na te pytania musimy sobie odpowiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

A jeśli chcemy kupić mieszkanie na wynajem?

Wówczas lokalizacja i często wykończenie czy umeblowanie mieszkania odgrywa nieco mniejszą rolę. Mam klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania w Hiszpanii stricte pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Ale w samym procesie wynajmu ja już nie biorę udziału. Od tego są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się zarządzaniem takimi nieruchomościami i ich bieżącym administrowaniem na miejscu oraz lokalni pośrednicy, którzy poszukają klientów. Ale co ważne dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii pod wynajem, albo myślą o takiej inwestycji – potrzebna jest tam na miejscu lokalna księgowość, ponieważ powstają wówczas obowiązki podatkowe dla nierezydentów.
Co doradziłabyś klientom, którzy przymierzają się do kupna swojej pierwszej nieruchomości w Hiszpanii?
Przede wszystkim, aby odpowiedzieli sobie na pytanie o cel i potrzeby. To punkt wyjścia do dalszych poszukiwań. Musimy mieć świadomość, że jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem wakacyjny, w tym okresie sami z niego nie skorzystamy, a jego stan po jednym sezonie może wymagać remontu. Po drugie cena – podejrzanie niska powinna wzbudzić naszą czujność. Po trzecie lokalizacja, która jest ważna, chociażby właśnie ze względu na ocupas. Ale to już moja rola, aby nieruchomość, a także całość transakcji była bezpieczna i nieobarczona ryzykiem.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czyli korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy być pewni, że jesteśmy zabezpieczeni?

W Polsce zarówno na rodzimym rynku nieruchomości, jak i na rynkach zagranicznych pokutuje przeświadczenie, że pośrednik jest zbędnym ogniwem procesu zakupowego. Bo to za co trzeba mu zapłacić, można przecież zrobić samemu. To jednak nie do końca prawda, na rynku hiszpańskim niepisaną zasadą dobrych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niepobieranie opłat za usługę od strony kupującej. Moje wynagrodzenie pochodzi od developera lub pośrednika, od którego ściągam ofertę. Pośrednik z założenia zna lokalny rynek nieruchomości i jego zadaniem jest zapewnić jak największe bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zweryfikuje dostępne oferty, pomoże wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć prawnika oraz przejść przez ścieżki administracyjne, a co za tym idzie pozwoli oszczędzić czas i stres. Dodatkowo współpracuję z lokalnymi biurami pośrednictwa oraz prawnikami, którzy na miejscu zweryfikują i sprawdzą wybraną nieruchomość.

Jedziesz z klientem oglądać wybrane przez niego nieruchomości?

Kiedy jesteśmy już na etapie wybierania z konkretnych ofert, oczywiście lecimy do Hiszpanii, oglądamy, obwożę klienta po nieruchomościach. I ta jedna podróż jest wliczona w cały proces. Jeśli klient życzy sobie, abym brała udział w kolejnych etapach, pojechała do prawnika, banku czy notariusza, wówczas ustalamy koszty mojego tam dojazdu.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Dużo mówisz o dokładnym poznaniu potrzeb swoich klientów. A co jeśli te potrzeby w obrębie rodziny, która poszukuje domu w Hiszpanii, są rozbieżne?

Zdarzają się takie sytuacje! Bardzo często pierwszy wybór jednego z małżonków zupełnie nie odpowiada preferencjom drugiego. Żona czy partnerka chce mieszkać blisko morza, ale też mieć blisko do centrum miasta, mieć w pobliżu sklepy i restauracje, a mąż czy partner marzy o częstych wypadach w góry i ciszy. Moim zadaniem jest wypośrodkować te potrzeby, znaleźć kompromis. Mam klienta, który marzy o miejscu blisko mariny, bo ma skutery wodne i takiego miejsca mu szukam. Inny chciałby realizować swoje hobby, jakim jest jazda na rowerze szosowym i dla niego idealnym miejscem jest rejon Calpe, mniej więcej 40 minut od Alicante w stronę Walencji, piękny, górzysty, będący mekką europejskiego kolarstwa. Kolejny myśli o zakupie jachtu morskiego, więc szukam jemu miejsca, gdzie mariny żeglarskie spełnią jego oczekiwania. Ważnym aspektem dla wielu klientów jest ilość i jakość restauracji w danym regionie. Więc jadąc do Hiszpanii, zwiedzam restauracje, aby mieć pełen obraz tego, co może interesować klienta. Uwielbiam odkrywać nowe miejsca i szukać tych nieoczywistych, bo ilu klientów, tyle potrzeb. Poznaję hiszpańskie święta, festiwale, zwyczaje, aby prezentować klientowi nie tylko mieszkanie czy dom. Zależy mi na tym, aby poznał on tamtejszą kulturę, zwyczaje czy kuchnię. Aby zamieszkując w Hiszpanii, pokochał tamten styl bycia i aby ten styl bycia był zbieżny z jego potrzebami. Sprzedając nieruchomości, sprzedaję marzenia. W momencie, gdy nabywamy nieruchomość, dokonujemy więcej niż tylko transakcji finansowej. To nie jest jedynie zakup ścian i dachu. To moment, w którym stajemy się częścią społeczności, regionu, tworzymy przestrzeń do życia, zbliżamy się do spełnienia marzeń. I ta filozofia przyświeca mi od początku mojej przygody z hiszpańskim rynkiem nieruchomości.

REKLAMA
REKLAMA
Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii
REKLAMA
REKLAMA