Bartłomiej Krukowski | Sukcesja to proces wielowymiarowy

Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż

Jak mantrę powtarza, że sukcesja dotyczy każdego człowieka. Jego negatywne doświadczenia w procesie spadkobrania dały mu mandat do wprowadzania planów sukcesji w firmach. Podkreśla, że wszystko rozpoczyna się od rzetelnej i szczerej rozmowy. Bartłomiej Krukowski – ekspert ds. sukcesji, właściciel firmy E-SUKCESJA.PL udowadnia, że odpowiednie zaplanowanie i przeprowadzenie tego procesu może determinować przetrwanie i rozwój firmy, sukcesu budowanego przez lata.

Szanse na to, że firma rodzinna przetrwa wystarczająco długo, by przejść w ręce kolejnego pokolenia bez wdrożenia planu sukcesji nie są duże. 30% firm rodzinnych zostanie skutecznie wytransferowanych do drugiego pokolenia, a jedynie 10% firm rodzinnych będzie trwać w trzecim pokoleniu. Czy sukcesja weszła już do powszechnego słownika przedsiębiorców?
Bartłomiej Krukowski: Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, a sytuacja nie jest zerojedynkowa. Zaczynając od tych statystyk, które podałaś, w ciągu ostatnich kilkunastu lat wiele się w tym obszarze zmieniło. Rzeczywistość pokazuje, że przedsiębiorcy zyskali świadomość sukcesyjną i o niej myślą. I to jest słowo klucz – myślą, ale nie do końca wiedzą jak się za nią zabrać. Inna motywacja kieruje 60- czy 40-letnimi przedsiębiorcami, a jeszcze inna tymi, którzy dopiero zaczynają swój biznes. Praktyka pokazuje, że coraz więcej przedsiębiorców myśli dziś o sukcesji. Jedni zaczynają o tym rozmawiać z obawy, natomiast drudzy chcą ochronić swój sukces, bo budowali firmę latami i pragną, aby przetrwała, rozwijała się dalej.

Jakie są motywacje do przeprowadzenia sukcesji w różnych grupach wiekowych?
Każda z tych grup niesie ze sobą swoje wyzwania. Wśród najstarszych przedsiębiorców pokutuje przekonanie o własnej niemylności, niechęć do oddawania kompetencji, jest tam często jednoosobowe zarządzanie naprawdę dużymi firmami. Wśród czterdziestolatków najczęściej spotykam się z sytuacjami, kiedy to ich dzieci – dobrze wykształcone, często mające za sobą praktykę w dużych korporacjach – nie zawsze chcą rodzinny biznes kontynuować. Z kolei ci najmłodsi – zupełnie nie myślą w kategoriach zagrożeń. Temat śmierci i chęć zabezpieczenia biznesu – to temat im zupełnie odległy. Tak naprawdę, każda z tych grup powinna myśleć o tym, aby sukcesję przeanalizować i wdrożyć. Utrzymać przy życiu z takim trudem budowany sukces. Nie tylko biznes, ale i sukces rodzinny.

Wytłumaczmy zatem, czym jest sukcesja?
Mylnie słowo „sukcesja” w dużym skrócie oznacza „przekazanie”. W przypadku przedsiębiorstw chodzi o przygotowanie planu na utrzymanie firmy w rękach kolejnego pokolenia. Nie tu i teraz, tylko w zaplanowany sposób już dziś należy zabezpieczyć cały obszar majątku, aby przetrwał na wypadek naszej śmierci. Tylko 2 firmy na 30 chcą już dziś przekazać stery kolejnemu pokoleniu. Sukcesja to przede wszystkim proces, który rozpoczyna się od rozpoznania i rozpisania indywidualnej sytuacji rodziny. Tzw. mapy biznesowej i prywatnej. W następnym kroku znalezienie odpowiedzi na pytanie „co by było, gdyby…” i zidentyfikowanie punktów zapalnych w konkretnej rodzinie. W efekcie wypracowanie odpowiednich akceptowalnych rozwiązań. Mam też swoją definicję sukcesji. To w mojej opinii kontynuacja sukcesu, który budował latami przedsiębiorca i zapewnienie spokoju, bezpieczeństwa i czasu na emocje, zamiast narażania rodziny na zajmowanie się sprawami urzędowymi, prawnymi, firmowymi, w tak trudnym dla nich czasie. Dobrze wdrożona sukcesja pozwala przejść przez okres żałoby, bez miotania się w panice po właśnie odziedziczonej firmie. Ona ma trwać dalej, bez dnia przerwy, a rodzina ma mieć w pierwszych tygodniach spokój. Poukładane wcześniej klocki na poziomie testamentów, zarządu sukcesyjnego, umów spółek itd. pozwalają płynnie przejść przez ten trudny dla rodziny czas. W konsekwencji dalej z powodzeniem prowadzić firmę.

Twoja droga zawodowa została naznaczona właśnie przez taką sytuację. Kiedy to po śmierci Twojego ojca zostaliście wraz z rodziną z całkiem nieźle prosperującą firmą, ale bez żadnej wiedzy o niej.
Śmierć nestora to taki moment w życiu rodziny, kiedy musi ona uporać się z wieloma emocjami, jednocześnie przestrzegając przepisów prawa. Choćby kodeksu spółek handlowych czy prawa cywilnego. To często pierwszy kontakt rodziny z firmą. W moim przypadku była to właśnie dokładnie taka sytuacja. Ojciec nie edukował ani mnie, ani mojego rodzeństwa w przepisach prawa, nie wtajemniczał nas w sprawy firmowe, zupełnie nie myśląc o tym, że coś może mu się stać. Gdy pewnego dnia „postanowił” odejść okazało się, że w żaden sposób nie przewidział skutków swojej śmierci. Byłem wówczas dwudziestokilkuletnim chłopakiem, miałem swoje plany zawodowe, zupełnie oderwane od jego firmy. Wówczas nie przypuszczałem, że zwiążę swoją przyszłość z tematyką sukcesji, lecz droga, jaką przeszliśmy po śmierci ojca oraz rozmowy z innymi przedsiębiorcami, którzy przeżywali podobne sytuacje – spowodowały, że jestem tu, gdzie jestem i pomagam uniknąć takich sytuacji innym rodzinom. Moją misją jest wdrożenie takich elementów sukcesji w firmach, aby rodziny przedsiębiorców miały czas na przeżywanie emocji, a nie zderzały się z twardymi przepisami prawa.

A jakie to były sytuacje?
Ojciec w wieku 50 lat zmarł na zawał, drugi zresztą. Pierwszy przeszedł dwa lata wcześniej i teoretycznie był czas na to, aby zająć się sprawami sukcesyjnymi. Tak się nie stało. Kiedy jako właściciel jednoosobowej działalności gospodarczej umarł, okazało się, że nie tylko musimy zająć się przygotowaniem pogrzebu, ale ktoś z nas musi zacząć „coś” robić w związku z firmą. Tylko, że nikt z nas nie wiedział, czym to „coś” jest… Firma dobrze prosperowała, wokół nas pojawiało się mnóstwo osób, które owszem, empatycznie chciały nam doradzić, lecz my, nie będąc zaangażowani w proces funkcjonowania firmy, nie mieliśmy pojęcia, który z tych scenariuszy jest właściwy i dla nas dobry. Borykaliśmy się z wieloma problemami jak chociażby ściągalność wierzytelności. Z kolei wierzyciele, wobec których ojciec miał zaciągnięte zobowiązania, dzwonili już następnego dnia. Wprawdzie było to 20 lat temu, lecz z moich obserwacji, ponad 80% polskich rodzin do dziś nie ma wdrożonego planu awaryjnego na wypadek śmierci przedsiębiorcy. Pamiętajmy, że rodzina często nie jest wtajemniczona w sprawy firmy, dodatkowo znajduje się w dużych emocjach i zanim doszuka się istotnych informacji, mija dużo czasu. I tak było w naszym przypadku – wyobraź sobie ten moment, gdy otwierałem szafy i analizowałem jego życie biznesowe. Kartka po kartce. Bo nie było już kogo zapytać. Spędziliśmy kilkanaście miesięcy w sądach, ostatecznie tracąc firmę. A dodam tylko, że był to biznes, który utrzymywał ośmioosobową rodzinę… W planie sukcesji przygotowujemy również taki dokument, zawierający instrukcje, jakie mają wdrożyć bliscy zmarłego. Jest to szczególnie ważne w sytuacji śmierci nagłej i niespodziewanej. U nas niestety tego zabrakło.

Zatem można powiedzieć, że jesteś ekspertem z doświadczenia. Jaka misja Ci przyświeca?
Gwarantuję przeżycie emocji po stracie bliskiej osoby w spokoju i poczuciu bezpieczeństwa. Daję czas rodzinie na spokojne przystosowanie się do nowej rzeczywistości. Po paru latach od śmierci ojca narastała we mnie niezgoda, nie potrafiłem odpowiedzieć sobie na pytanie „dlaczego?”. Dlaczego doświadczony przedsiębiorca, prowadzący działalność gospodarczą, świetnie poruszający się w swoim biznesowym świecie, mający wokół siebie prawników, nie zatrzymał się na chwilę i nie wdrożył dla nas planu sukcesji? Przecież rodzina była dla niego bardzo ważna. Nie w sensie przekazania firmy tylko takiego planu, który pozwoliłby naszej rodzinie płynnie utrzymać firmę, a przede wszystkim dać nam czas na emocje, a nie tułanie się po sądach. Po wielu rozmowach z ludźmi prowadzącymi firmy już wiedziałem „dlaczego”. Codzienne życie biznesowe, praca nad utrzymaniem kontraktów, ich bieżąca obsługa, gonienie z miesiąca na miesiąc, brak osoby, z którą mogliby o tych wszystkich sukcesyjnych sprawach porozmawiać, to powoduje, że przedsiębiorcy myślą, lecz odkładają to na wieczne nigdy. Sukcesja do takich tematów właśnie się zalicza. Powinniśmy pamiętać, że „wieczne nigdy” przytrafia się w końcu każdemu.

Kogo dotyczy sukcesja? Sporo mówisz o przedsiębiorcach, ale chyba nie tylko ich ten temat dotyczy.
Sukcesja dotyczy nas wszystkich. Niezależnie od tego, czy prowadzisz firmę czy nie. Potocznie przyjęło się myśleć, że to temat przynależny tylko firmom, najlepiej dużym i do tego dzieci nestora tak jak w serialowej „Sukcesji” walczą o władzę i wpływy. (śmiech) Prawda jest taka, że każdy, kto umiera, pozostawia swojej rodzinie jakieś konsekwencje. Każdy, kto ma konto w banku, nieruchomość, samochód, niepełnoletnie dzieci – jego także dotyczy sukcesja. Dlaczego? Przede wszystkim, dlatego, aby angażować minimalną liczbę osób w proces spadkobrania. Aby to jedna osoba była odpowiedzialna za realizację naszej pośmiertnej woli, nawet jeśli jest wielu spadkobierców. Wracając do mojej misji – sukcesja zapewnia spokój rodzinie, nie angażując nadmiernie pogrążonych w żałobie jej członków. Oczywiście im więcej majątku, im więcej komplikacji indywidualnych, tym plan sukcesji jest bardziej rozbudowany, ale cel jest jeden – minimalizacja problemów dla rodziny.

Co w procesie planowania sukcesji stanowi największe wyzwanie?
Z perspektywy moich doświadczeń widzę jeden główny problem. To brak rozmów rodziców z dziećmi. Brak tworzenia planów na wypadek śmierci lub tragicznego wydarzenia również małżonka czy partnera. W procesie układania planów sukcesyjnych aranżujemy rozmowy rodziców z dziećmi i często zdarza się, że plan dziecka na życie diametralnie różni się od wyobrażenia rodzica.

I co wtedy? Co, kiedy dziecko nie ma ochoty przejąć biznesu po rodzicach?
To bardzo ważna informacja. Bo jeśli potencjalny sukcesor nie pali się do kontynuowania rodzinnego biznesu, to rodzice muszą to usłyszeć. Ważne, aby w ogóle rozpocząć rozmawiać na te tematy. Bardzo często w trakcie kolejnych spotkań, dzieci zaczynają dopytywać choćby o kondycję finansową firmy, aktualne kontrakty, o możliwości biznesowe. Często wraz z rosnącym stanem ich wiedzy, wzrasta zainteresowanie firmą.

A jednak tylko mniej niż co dziesiąty potomek planuje przejąć rodzinną firmę…
Potencjalni sukcesorzy widzą zmęczonych rodziców wracających ze swojej firmy do domu. Są świadkami rozmów, narzekań, utyskiwań swoich rodziców, budując sobie tym samym wizję firmy jako wiecznej udręki. Nic więc dziwnego, że podczas pierwszej rozmowy rodzica z dzieckiem o ewentualnej sukcesji – w 99 procentach przypadków, odpowiedź na pytanie o chęć przejęcia sterów w firmie jest negatywna. Dlatego praca nad planem sukcesji to również praca psychologów, którzy podejmują próbę zainteresowania kolejnego pokolenia sprawami firmy. Z drugiej strony to też zrozumienie i akceptacja nestora, aby „nie wsadzał dziecka w swoje buty”, tylko umożliwił mu osiągnięcie własnego sukcesu w biznesie, ale też, aby sam doświadczył potknięć i porażek. To dobry sposób na początkową współpracę z firmą rodzica, który w przyszłości płynnie pozwoli firmę przejąć. Jeśli jednak firma znajdzie się w takiej sytuacji, że sukcesorów pomimo wszystko nie będzie, wówczas po śmierci jej właścicieli, wszyscy spadkobiercy staną się jej wspólnikami, gdzie wszyscy będą musieli podejmować decyzje, a to nie jest dobre ani z punktu widzenia firmy ani rodziny. Bo znowu wracając do meritum, zamiast w spokoju przeżywać niełatwe emocje, wszyscy spadkobiercy zostaną zaangażowani w sprawy firmowe.

Kiedy zaplanować sukcesję?
Jeszcze dzisiaj. Nie warto czekać, bo nie wiadomo, co może nam przynieść kolejny dzień. Co ważne i o czym warto pamiętać – raz zaplanowana sukcesja nie musi być ostatecznym planem. Wystarczy, że zmieni nam się układ małżeński, partnerski, biznesowy czy majątkowy, powinniśmy do tego planu wracać. Od czegoś trzeba zacząć i każdy dzień jest do tego odpowiedni. Dlatego podkreślę ponownie: sukcesja w moim rozumieniu to nie tylko przekazanie dziś firmy kolejnemu pokoleniu. To proces długoterminowy, jeśli oczywiście życie da nam na to czas.

Zatem od czego rozpoczyna się układanie planu sukcesji?
Zaczynam od rozmowy. Uniwersalny plan sukcesji nie istnieje. Każdy z nas ma indywidualną sytuację majątkową, partnerską, biznesową, rodzinną i żeby właściwie ułożyć plan sukcesyjny, muszę poznać wszystkie te składowe. Dlatego na mojej stronie www.e-sukcesja.pl umożliwiłem przedsiębiorcom nieodpłatną konsultację, aby mogli od razu zweryfikować, w jaki sposób przygotować u nich odpowiedni plan sukcesji.

Z jakich elementów zatem składa się dobrze ułożony plan sukcesyjny? Przedsiębiorstwo to całkiem złożony twór, na który składają się przepisy prawne, księgowe, kadrowe, handlowe…
Patrzę na sukcesję holistycznie, nigdy nie jest ona jednowymiarowa. To wieloaspektowy proces wymagający szczerości ze strony przedsiębiorcy. Można podzielić to na dwa główne etapy. Pierwszy to plan spadkowy, a drugi dotyczy podatków, optymalnej formy działalności, psychologii itd. Gdy wdrożymy plan testamentowy, będziemy mieli dużo czasu na przygotowanie i wdrażanie planu sukcesji. To również zbadanie kosztów prowadzenia biznesu, jego wartość zarówno pod kątem wyceny majątkowej, jak i biznesowej, wysokość zobowiązań i kredytów – tzw. ewentualnych długów spadkowych. Badamy również relacje pomiędzy rodzicami a dziećmi, a także relacje między rodzeństwem, bo nawet jeśli dziś panuje pomiędzy nimi zgoda, w sytuacji, w której pojawiają się pieniądze – niezgoda może nastąpić bardzo szybko. Moi klienci mówią, że ze mną gorzej jak z księdzem. (śmiech) Tylko pod warunkiem zupełnej szczerości ze strony przedsiębiorcy, będziemy pewni, że plan sukcesyjny jest pełen i zadziała tak jak powinien. Zatajenie długu czy nieślubnego dziecka spowoduje, że nasz plan runie jak domek z kart. Łatwo wyobrazić sobie sytuację, że pojawienie się w kręgu spadkowym kolejnego spadkobiercy, jakim może być nieślubne dziecko, powoduje niemałe zamieszanie. Nie wspomnę o paraliżu decyzyjnym, do momentu gdy będzie niepełnoletnie i zamrozi decyzyjność wszystkim pozostałym spadkobiercom do momentu, aż uzyska pełnoletniość. A to są scenariusze, które pisze życie, nie musimy ich szukać w amerykańskich filmach.

Czy zatem nie wystarczy zabezpieczyć się testamentem?
Testament to ukierunkowanie przekazywania składników majątku na osoby wybrane zgodnie z własną wolą. Brak testamentu powoduje, że wszyscy zgodnie z prawem i linią dziedziczenia stają się spadkobiercami we współwłasności łącznej. Każdego centymetra domu, każdego centymetra firmy, każdego kawałka pieniądza. Wspólnie, wszyscy mają takie same prawa. I to samo dotyczy decyzyjności, wszyscy mają takie samo prawo do ich podejmowania. Im więcej ludzi do podejmowania decyzji, tym gorzej i dłużej dla firmy i rodziny. Sukcesja zapobiega takim sytuacjom. Testament to część składowa sukcesji, ale sam w sobie to za mało.

Sukcesja – temat niełatwy – bo dotyczy kwestii ostatecznych. Śmierć jest najczęściej nieodłącznym elementem przeprowadzania procesu sukcesji. Jak ważna jest sfera emocjonalna? I jak sobie z nią radzisz, bo jesteś obecny w życiu ludzi w trudnych dla nich momentach.
Wiele lat obwiniałem mojego ojca o to, że zmarł, zostawiając nas w ogromnej niewiedzy. Byłem zły o to, że o nic nie mogę go już zapytać i wszystkiego musieliśmy się wraz z rodziną domyślać. Przepisy prawa są bezlitosne i nie uznają czasu żałoby. Przepracowałem te emocje i to pomogło mi w pracy z innymi rodzinami. Przede wszystkim nie oceniam. Analizuję i wchodzę na chwilę w ich buty, zupełnie jakbym był częścią rodziny, po to, aby znaleźć i przewidzieć jak najwięcej ryzykownych stron, których chcemy uniknąć. Sam przeszedłem drogę negatywnych skutków spadkobrania i to daje mi mandat do doradzania innym w tym zakresie. Przede wszystkim stoję po stronie rodzin. Analizuję sytuację obecną, zastaną i zastanawiam się, jak najkorzystniej wraz z rodziną wdrożyć plan, który zabezpieczy ich spokój w sytuacji śmierci nestorów. Później, kiedy do tego dochodzi, zawsze odczuwam smutek, ale też jestem spokojny o bezpieczeństwo danej rodziny.

A korzyści?
Przede wszystkim w tym trudnym momencie śmierci przedsiębiorcy, firma ma działać dalej, nieprzerwalnie. Rodzina nie ma się martwić o biznes. Ma pełny dostęp do kont bankowych, nikt do nich nie przyjdzie po spłatę kredytów czy leasingów. Po kilku tygodniach lub nawet miesiącach, gdy emocje opadną, będą mogli na spokojnie zająć się sprawami firmy. Bez stresu, bez pośpiechu. Z pełnym naszym wsparciem. To, co najważniejsze z punktu widzenia rodziny, wdrożony plan sukcesji zapewnia jej spokój, którego tak potrzebują w trudnym, nieraz traumatycznym okresie ich życia, po śmierci bliskiej osoby. Spokój, który pozwala im się zastanowić nad przyszłością pozostawionego im biznesu. To jest bezcenne. Dlatego zadbajcie o swoich najbliższych, jak i o budowany sukces firmy już dziś. Jestem dla Was i Waszych rodzin, abyście czuli się bezpiecznie.

REKLAMA
REKLAMA

Może cię zainteresować:

Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż|Bartłomiej Krukowski e-sukcesja Sukcesja to proces wielowymiarowy Poznański prestiż
REKLAMA
REKLAMA

Marzena Roszak, PropertyForYou | Sprzedaję marzenia, nie nieruchomości

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Bliskość plaży czy widok na góry? Centrum miasta czy zaciszne wiejskie gospodarstwo? Mieszkanie pod wynajem czy drugi dom? Ilu klientów, tyle preferencji. To, co ich łączy, to chęć posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Marzena Roszak z PropertyForYou przeprowadza potencjalnego nabywcę przez wszystkie etapy zakupu wymarzonego miejsca w kraju flamenco, paelli i La Ligi, pomagając spełniać marzenia.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: archiwum własne MR

Jakie są główne czynniki, które przyciągają polskich nabywców do rynku nieruchomości w Hiszpanii?

MARZENA ROSZAK: Pomijając najbardziej prozaiczny czynnik, jakim jest pogoda – bo na Costa Blanca w ciągu roku jest około trzystu dni słonecznych i temperatury w zimie w okolicach 16-20 stopni – to na pewno możemy mówić o całym szeregu powodów, dla których inwestycje na rynku nieruchomości w Hiszpanii cieszą się tak dużym powodzeniem wśród naszych rodaków. Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, mieliśmy do czynienia z szukaniem tzw. „bezpiecznego azylu”, stosunkowo daleko od potencjalnego zagrożenia. Był to moment, w którym nie do końca wiedzieliśmy, co przyniesie przyszłość i wówczas nastąpił pierwszy boom inwestycyjny. Drugi natomiast tuż po pandemii, kiedy to nasi klienci zaczęli szukać bezpiecznych inwestycji w obawie przed negatywnymi skutkami gospodarczymi wywołanymi Covid-19. Lokowanie swoich oszczędności w hiszpańskie nieruchomości było jednym ze sposobów na ucieczkę przed spadkiem wartości pieniądza. Dodatkowo nie możemy zapominać o czynniku, jakim są ceny. Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie chcieliśmy kupić nieruchomość pod wynajem. Co prawda nie w Hiszpanii, a w Polsce. Ale kiedy zaczęłam porównywać ceny, okazało się, że ich poziom w Polsce i w Hiszpanii jest bardzo porównywalny. Z jednym „ale”. W tej samej cenie co w Polsce, w Hiszpanii możemy kupić mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania.

Czyli w pełni wyposażone? 

Możliwości mamy wiele, mieszkanie w Hiszpanii w tzw. standardzie developerskim ma wykończone podłogi, wykończone dwie łazienki, wyposażone w armaturę i szafki. Dodatkowo w takim mieszkaniu znajdują się szafy wnękowe, kuchnia jest wyposażona w meble, a często nawet w sprzęt AGD. Jest rozprowadzony system klimatyzacji, instalacja elektryczna oraz alarmowa. Pozostaje kupić meble i można mieszkać. W tej chwili około 80 proc. nieruchomości w Hiszpanii trafia w ręce obcokrajowców. Powstał więc cały sektor firm, które specjalizują się w wykończeniu mieszkań. Łącznie z przywiezieniem i skręceniem mebli oraz zainstalowaniem sprzętu RTV, a nawet lamp. Mało tego, te firmy wyposażą również naszą kuchnię w sztućce czy zastawę stołową, a sypialnię w pościele, koce i narzuty na łóżko. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, który nie jest stale obecny w Hiszpanii to bardzo wygodne rozwiązanie.

Zatem jak kształtują się ceny w Hiszpanii?

Znajdą się pośrednicy, którzy oferują mieszkania w Hiszpanii w przedziale od 30-70 tys. euro. To są ceny netto, do których należy doliczyć w przypadku rynku pierwotnego 10 proc. podatku VAT, tzw. IVA. Natomiast w przypadku rynku wtórnego tzw. ITP – czyli podatek od przeniesienia. Do wysokości 10% wartości nieruchomości w zależności od regionu i gminy oraz jeśli cena całkowita nie przekracza 1 mln euro i nie dotyczy umów sprzedaży z VAT-em. Zdarzają mi się klienci, którzy mówią, że znaleźli dom za 70 tys. euro. Jednak bardzo staram się uczulać na niskie ceny w Hiszpanii ze względu na problem tzw. ocupas, czyli dzikich lokatorów. Bo niskie ceny często wiążą się z tym, że nasze domy czy mieszkania znajdują się w dzielnicach lub regionach potencjalnie niebezpiecznych dla naszych nieruchomości, właśnie ze względu na ocupas, którzy mogą do nich wejść i zaanektować naszą nieruchomość dla własnych potrzeb. Jeśli nie zauważymy tego w ciągu 48 godzin, to niestety hiszpańskie prawo stanowi, że mogą oni się tam osiedlić. Wydostanie ich stamtąd, działając zgodnie z prawem, czyli z pomocą policji i sądu, potrafi trwać nawet kilka lat. I stąd tak ważna jest współpraca z wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zweryfikuje wybraną nieruchomość, przeprowadzi rzetelny audyt. Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego, gdyż kupując taką nieruchomość właśnie na rynku wtórnym, narażamy się na jej kupno z długami poprzedniego właściciela. Oczywiście nie oznacza to, że mamy się bać kupna mieszkania z rynku wtórnego. Od lat współpracuję z lokalnymi pośrednikami i prawnikami, którzy są w stanie sprawdzić stan prawny konkretnej nieruchomości i sprawić, że transakcja będzie bezpieczna. Natomiast jeśli mówimy o cenach mieszkań nowych, od developerów, to ich ceny rozpoczynają się od 120-150 tys. euro w górę. I w ich przypadku problem ocupas właściwie nie występuje, gdyż są to mieszkania w nowych, monitorowanych budynkach z kodami dostępu, kamerami i alarmem. Developerzy, znając problem ocupas, swoje inwestycje realizują w miejscach, które z zasady dzikich lokatorów nie przyciągają. Ocupas to problem głównie dużych miast oraz mieszkań, które są własnością banków czy funduszy inwestycyjnych. Natomiast nie zwalnia nas to z zachowania ostrożności przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Jakie regiony Hiszpanii są obecnie najbardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

To się nie zmienia od lat. Wśród najpopularniejszych miejsc króluje Barcelona, Wyspy Kanaryjskie, Majorka, Alicante. Moje biuro specjalizuje się w regionie Costa Blanca, bo wyznaję zasadę, że nie można być dobrym we wszystkim. (śmiech) Costa Blanca wybrałam z pełną premedytacją dlatego, że z Polski do Alicante, z większości polskich miast dolecimy bez żadnych przesiadek. Rejon Alicante jest bardzo popularny wśród nas Polaków, dobrze znany i wiemy, jak się po nim poruszać.

Jakie są typowe etapy i procedury zakupu nieruchomości dla międzynarodowych klientów w Hiszpanii? Jakie dokumenty są potrzebne?

Moja droga z klientem rozpoczyna się od spotkania i wybadania jego potrzeb. Bardzo świadomie podchodzę do swojej oferty. W moim portfolio klient nie znajdzie tysiąca propozycji, bo wychodzę z założenia, że im więcej ofert, tym trudniej na coś się zdecydować. Tę praktykę wyniosłam z polskiego rynku nieruchomości, na którym od 2009 roku sprzedawałam zarówno mieszkania, domy, jak i obiekty komercyjne. I tam, kiedy klient nie znalazł satysfakcjonującej dla siebie oferty na pierwszych pięciu stronach mojego portfolio, to albo umawiał się na indywidualną konsultację, albo po prostu rezygnował. Według mnie zbyt duża ilość ofert powoduje trudność w ostatecznym wyborze i co za tym idzie opóźnienie decyzji zakupowej. Ale to nie oznacza, że jeśli klient nie znalazł na stronie biura wymarzonej nieruchomości, to nie jestem w stanie jej znaleźć. Jak najbardziej szukam dla klienta indywidualnych ofert, spełniających jego wymagania. Po drugie ustalamy budżet. I jeśli te dwa punkty mamy za sobą, wówczas procedura jest bardzo podobna jak w Polsce. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym – podpisujemy umowę rezerwacyjną, która wiąże się z opłatą gwarantującą nam, że wybrana nieruchomość została dla nas zarezerwowana. Ta opłata jest ściśle związana z wartością wybranej przez nas nieruchomości. Drugim etapem jest przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej i na tym etapie sugeruję klientowi wybranie prawnika, który znajduje się na miejscu w Hiszpanii. Ta praktyka wynika z mojego osobistego doświadczenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Siłą rzeczy nie jesteśmy obecni non stop na miejscu, a będziemy potrzebowali osoby, która w naszym imieniu może podpisać dokumenty, negocjować warunki umowy czy płatności. Prawnik lub pośrednik pomoże nam też założyć konto w banku, ponieważ wszystkie płatności za mieszkanie czy dom, w przyszłości muszą być dokonywane właśnie z konta hiszpańskiego. Dodatkowo, działając na podstawie upoważnienia od nas, prawnik złoży w naszym imieniu wniosek o nadanie tzw. numeru NIE ((Número de Identificación de Extranjero – przyp. red.), czyli odpowiednika naszego numeru NIP, który jest niezbędny do tego, aby założyć konto bankowe, a także aby w ogóle na rynku hiszpańskim funkcjonować jako właściciel mieszkania. Numer NIE wymagany jest także przy podpisywaniu m.in. umowy zakupu nieruchomości, umowy o korzystanie z energii elektrycznej, wody etc. Udzielając prawnikowi odpowiedniego pełnomocnictwa, zostanie to zrobione w naszym imieniu i bez konieczności naszej obecności. Na koniec pozostaje podpisanie aktu notarialnego u notariusza w Hiszpanii, przelanie ostatniej transzy na konto developera lub właściciela nieruchomości. 

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Z jakiego rzędu kosztami dodatkowymi musimy się liczyć, decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Oscylują one w granicach 13-15 proc. wartości nieruchomości. W ich skład wchodzi obsługa prawna i notarialna, 1,5 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, tzw. AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados), a także koszty wpisu do księgi wieczystej, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad) ustalane na podstawie wartości nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, koszt wyceny w banku wynosi od 300 do 600 euro w zależności od wielkości nieruchomości. Jako biuro jesteśmy także w stanie pomóc w uzyskaniu takiego kredytu. Hiszpańskie banki umożliwiają kredytowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, a zakres dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury uzyskania tego typu finansowania jest podobny jak w Polsce. Niezbędne jest dostarczenie wyciągów z konta, weryfikacja w BIK, oświadczenie o majątku oraz formie zatrudnienia. W tej chwili kredyt w hiszpańskim banku oprocentowany jest przez pierwszy rok 2,75 proc. W kolejnych latach wzrasta o wskaźnik Euribor + 0,60%. W chwili obecnej koszt uzyskania kredytu wynosi ok. 1-1,5% wnioskowanej kwoty.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w Hiszpanii, jak długo będziemy czekać na odbiór? I czy zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” jest bezpieczny?

Współpracuję z developerami, którzy na rynku nieruchomości są obecni od co najmniej 20 lat. Przeżyli kryzys finansowy w 2008 roku, pandemię i zawirowania gospodarcze z nią związane. I ciągle funkcjonują na rynku i wciąż budują nowe mieszkania. Stąd nie ma obaw o to, aby nagle zniknęli z rynku. Warto także dodać, że mieszkania w Hiszpanii w tej chwili przeżywają boom inwestycyjny, a około 80 proc. z nich trafia w ręce obcokrajowców. A to oznacza, że ceny rosną. Od momentu przedstawienia przez developera wizualizacji do momentu wbicia pierwszej łopaty, cena potrafi wzrosnąć o 30 proc. Stąd spore zainteresowanie nieruchomościami już na początkowym etapie. Na gotowe mieszkanie – czyli od „dziury w ziemi” do jego odbioru, poczekamy od roku do dwóch lat. Jeśli się ktoś spieszy, na rynku dostępne są mieszkania tzw. „key ready”, ale wybór tych mieszkań jest ograniczony, no i są po prostu droższe.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Mieszkanie do odbioru i mieszkanie do zamieszkania? To tożsamy termin?

To dwie różne rzeczy. Po tym jak mieszkanie zostanie wykończone przez developera, musi zostać wpisane do ksiąg wieczystych, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Musi zostać w nich zarejestrowane i ta procedura trwa od miesiąca do dwóch. I dopiero, kiedy ten element zostanie spełniony oraz będziemy mieć podpisane umowy ze wszystkimi mediami, możemy zacząć w nim mieszkać. 

A jak wyglądają opłaty za mieszkanie w Hiszpanii?

Podobnie jak w Polsce, właściciel płaci czynsz administracyjny i jest on uzależniony od standardu budynku oraz całego osiedla. I kształtuje się od ok. 60 euro. Jeśli mamy mieszkanie na osiedlu, na którym znajdują się baseny, strefa SPA, sporo terenów zielonych, place zabaw dla dzieci, mini golf czy siłownia dla mieszkańców, to oczywistym jest, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy, niż za takie na osiedlu, które takich udogodnień nie ma. Z moich obserwacji wynika, iż czynsze kształtują się wtedy od 100-150 euro w górę. Warto jednak wspomnieć, że tzw. czynsz administracyjny funkcjonuje w Hiszpani w podobnym zakresie i wysokościach jak w Polsce.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czy możesz podać przykłady trendów w rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej popularne wśród kupujących?

Trendy oczywiście są widoczne w nowo powstających inwestycjach i są to wszystkie te wspomniane przeze mnie wcześniej udogodnienia. Jednak dla mnie ważniejsze od trendów są potrzeby klienta. Klientem z Polski jest klient najczęściej w wieku 45+. Nie jest to zatem klient, który ma małe dzieci, ale taki, który jest na pewnym stabilnym etapie swojego życia, z zabezpieczoną finansowo przyszłością. Jego priorytetem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest chęć odpoczynku. Bardzo często pada wówczas pytanie, w jakiej odległości proponowana przeze mnie nieruchomość jest usytuowana od morza. I tu rozpoczyna się dyskusja. Bo choć oczywiście, mam w swojej ofercie nieruchomości położone bezpośrednio nad morzem, jednak czy bezpośrednio nad morzem klient będzie miał szansę wypocząć? Musimy sobie zdawać sprawę, że Hiszpania jest szalenie popularnym kierunkiem wakacyjnym dla ludzi z całego świata i każdego roku odwiedza ją kilkadziesiąt milionów turystów. Od października do marca czy nawet kwietnia Hiszpanię odwiedzają ludzi starsi z Niemiec, Belgii, Holandii czy Polski, szukający kolokwialnie mówiąc ciepła. Latem przyjeżdżają młodzi Skandynawowie z dziećmi, Polacy z dziećmi i nie ukrywajmy – jest głośno i tłoczno. Więc powstaje pytanie, czy to bezpośrednie sąsiedztwo morza jest tak bardzo wskazane, jeśli chcemy naszą nieruchomość traktować jako typowy dom wakacyjny? Czy nie lepszy będzie pas w odległości 5-10 kilometrów od morza, z łatwym do niego dostępem, ale jednak nie w pierwszej, bardzo turystycznej linii? Na te pytania musimy sobie odpowiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

A jeśli chcemy kupić mieszkanie na wynajem?

Wówczas lokalizacja i często wykończenie czy umeblowanie mieszkania odgrywa nieco mniejszą rolę. Mam klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania w Hiszpanii stricte pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Ale w samym procesie wynajmu ja już nie biorę udziału. Od tego są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się zarządzaniem takimi nieruchomościami i ich bieżącym administrowaniem na miejscu oraz lokalni pośrednicy, którzy poszukają klientów. Ale co ważne dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii pod wynajem, albo myślą o takiej inwestycji – potrzebna jest tam na miejscu lokalna księgowość, ponieważ powstają wówczas obowiązki podatkowe dla nierezydentów.
Co doradziłabyś klientom, którzy przymierzają się do kupna swojej pierwszej nieruchomości w Hiszpanii?
Przede wszystkim, aby odpowiedzieli sobie na pytanie o cel i potrzeby. To punkt wyjścia do dalszych poszukiwań. Musimy mieć świadomość, że jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem wakacyjny, w tym okresie sami z niego nie skorzystamy, a jego stan po jednym sezonie może wymagać remontu. Po drugie cena – podejrzanie niska powinna wzbudzić naszą czujność. Po trzecie lokalizacja, która jest ważna, chociażby właśnie ze względu na ocupas. Ale to już moja rola, aby nieruchomość, a także całość transakcji była bezpieczna i nieobarczona ryzykiem.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czyli korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy być pewni, że jesteśmy zabezpieczeni?

W Polsce zarówno na rodzimym rynku nieruchomości, jak i na rynkach zagranicznych pokutuje przeświadczenie, że pośrednik jest zbędnym ogniwem procesu zakupowego. Bo to za co trzeba mu zapłacić, można przecież zrobić samemu. To jednak nie do końca prawda, na rynku hiszpańskim niepisaną zasadą dobrych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niepobieranie opłat za usługę od strony kupującej. Moje wynagrodzenie pochodzi od developera lub pośrednika, od którego ściągam ofertę. Pośrednik z założenia zna lokalny rynek nieruchomości i jego zadaniem jest zapewnić jak największe bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zweryfikuje dostępne oferty, pomoże wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć prawnika oraz przejść przez ścieżki administracyjne, a co za tym idzie pozwoli oszczędzić czas i stres. Dodatkowo współpracuję z lokalnymi biurami pośrednictwa oraz prawnikami, którzy na miejscu zweryfikują i sprawdzą wybraną nieruchomość.

Jedziesz z klientem oglądać wybrane przez niego nieruchomości?

Kiedy jesteśmy już na etapie wybierania z konkretnych ofert, oczywiście lecimy do Hiszpanii, oglądamy, obwożę klienta po nieruchomościach. I ta jedna podróż jest wliczona w cały proces. Jeśli klient życzy sobie, abym brała udział w kolejnych etapach, pojechała do prawnika, banku czy notariusza, wówczas ustalamy koszty mojego tam dojazdu.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Dużo mówisz o dokładnym poznaniu potrzeb swoich klientów. A co jeśli te potrzeby w obrębie rodziny, która poszukuje domu w Hiszpanii, są rozbieżne?

Zdarzają się takie sytuacje! Bardzo często pierwszy wybór jednego z małżonków zupełnie nie odpowiada preferencjom drugiego. Żona czy partnerka chce mieszkać blisko morza, ale też mieć blisko do centrum miasta, mieć w pobliżu sklepy i restauracje, a mąż czy partner marzy o częstych wypadach w góry i ciszy. Moim zadaniem jest wypośrodkować te potrzeby, znaleźć kompromis. Mam klienta, który marzy o miejscu blisko mariny, bo ma skutery wodne i takiego miejsca mu szukam. Inny chciałby realizować swoje hobby, jakim jest jazda na rowerze szosowym i dla niego idealnym miejscem jest rejon Calpe, mniej więcej 40 minut od Alicante w stronę Walencji, piękny, górzysty, będący mekką europejskiego kolarstwa. Kolejny myśli o zakupie jachtu morskiego, więc szukam jemu miejsca, gdzie mariny żeglarskie spełnią jego oczekiwania. Ważnym aspektem dla wielu klientów jest ilość i jakość restauracji w danym regionie. Więc jadąc do Hiszpanii, zwiedzam restauracje, aby mieć pełen obraz tego, co może interesować klienta. Uwielbiam odkrywać nowe miejsca i szukać tych nieoczywistych, bo ilu klientów, tyle potrzeb. Poznaję hiszpańskie święta, festiwale, zwyczaje, aby prezentować klientowi nie tylko mieszkanie czy dom. Zależy mi na tym, aby poznał on tamtejszą kulturę, zwyczaje czy kuchnię. Aby zamieszkując w Hiszpanii, pokochał tamten styl bycia i aby ten styl bycia był zbieżny z jego potrzebami. Sprzedając nieruchomości, sprzedaję marzenia. W momencie, gdy nabywamy nieruchomość, dokonujemy więcej niż tylko transakcji finansowej. To nie jest jedynie zakup ścian i dachu. To moment, w którym stajemy się częścią społeczności, regionu, tworzymy przestrzeń do życia, zbliżamy się do spełnienia marzeń. I ta filozofia przyświeca mi od początku mojej przygody z hiszpańskim rynkiem nieruchomości.

REKLAMA
REKLAMA
Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii
REKLAMA
REKLAMA