Agnes Marciniak-Kostrzewa, Magdalena Górzna – Jaromin | Drugi dom – świadoma decyzja

Marbella

Czy second home to bezpieczna przystań? Na co klienci zwracają uwagę, inwestując w nieruchomość? Czy baza wakacyjna może przekształcić się w dom docelowy? Na te i inne pytania odpowie nam Agnes Marciniak-Kostrzewa, właścicielka hiszpańskiego biura nieruchomości AGNES INVERSIONES (Marbella – Costa del Sol), mieszkająca tam już 27 lat, oraz Magdalena Górzna-Jaromin z ESTATE POINT, prowadząca biura sprzedaży i marketing dla deweloperów, związana głównie z poznańskim rynkiem nieruchomości premium.

Skąd się Panie znacie? Jak zaczęła się Wasza znajomość, a potem współpraca?

AGNES MARCINIAK-KOSTRZEWA: Tak naprawdę połączyły nas nieruchomości. Moja mama buduje osiedle pod Poznaniem, Magda zaczęła przygotowywać do tego projektu strategię marketingową. Wówczas zaczęłam z Magdą współpracować. Nasza współpraca nie jest zbyt długa, bo trzyletnia, ale już na tym etapie bardzo owocna. (śmiech)

MAGDALENA GÓRZNA-JAROMIN: To, co nas łączy, to bez wątpienia dbanie o jakość obsługi i zadowolenie klienta. Jest to dla nas priorytet przy wszelkich transakcjach i rozmowach biznesowych. Wysoki poziom obsługi, koncentracja na projektach premium, kompleksowość oferty – to nam przyświeca. 

Jak kształtuje się rynek nieruchomości w Hiszpanii w obliczu panującej wojny w Ukrainie i ogromnej inflacji?

A.M.-K.: To niewiarygodne, ale w pierwszych dniach wojny w Ukrainie miałam ogromną ilość telefonów dotyczących zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Od moich stałych klientów, ale też od kompletnie mi nieznanych ze strony internetowej oraz z polecenia. Chodziłam z przysłowiowym kajecikiem i zapisywałam preferencje zainteresowanych. Ludzie przestraszeni widmem rozlania się konfliktu zbrojnego poza teren Ukrainy zaczęli myśleć o opcji tymczasowej wyprowadzki. To były ekspresowe zapytania, np. czy mogą za 3-4 dni przylecieć i kupić „coś na szybko”, aby jak najszybciej móc zamieszkać. Motywem przewodnim stało się powiedzenie „jak nie zostać bezdomnym uciekinierem”.

Magdalena Górzna - Jaromin
Magdalena Górzna – Jaromin

A jak wyglądała sytuacja podczas początkowej fali pandemii?

A.M.-K.: W początkowej fali u nas rynek zastygł praktycznie. Mieliśmy kilku inwestorów z dużym portfelem inwestycyjnym, którzy stwierdzili, że trzeba wykorzystać spadki cen na rynku i teraz należy kupować – czekali na ten moment. Znacząca większość pozostałych klientów jednak wstrzymała się z decyzją o zakupie. Od zeszłego lata – pomimo panującej jeszcze wówczas pandemii – obserwuję już bardzo dużą dynamikę wzrostu sprzedaży i zainteresowanie wynajmem długoterminowym. Decyzja o zakupie jest bardzo szybka. Przejście na system pracy zdalnej ułatwiło większości możliwość życia w innych częściach Europy.

M.G.-J.: Mam klientów, którzy płacą głównie gotówką, nie biorąc kredytów. Tak samo było na początku szalejącej pandemii.

Agnes Inversiones 2022 54 scaled 1
Agnes Marciniak-Kostrzewa

Jaka myśl przyświeca kupującym?

A.M.-K.: Mieszkanie czy dom nie jest dla nich tylko wakacyjną odskocznią, moi klienci myślą przyszłościowo. Inwestycja w nieruchomość stanowi „ucieczkę przed inflacją”. Tutaj doszła jeszcze dywersyfikacja geograficzna.

Chcą za jakiś czas osiedlić się w Hiszpanii na stałe i przygotowują sobie „własne miejsce na ziemi”. Część już zdecydowała się na przeprowadzkę na stale. Uważam, że ostatnie doświadczenia – mam tu na myśli pandemię oraz wojnę – zmieniły nasze podejście do codziennych zadań. Chcemy tu i teraz korzystać z życia. Jeśli możemy sobie pozwolić na realizację marzeń, to je realizujemy. Wielu z nas przewartościowała życie w obliczu ostatnich wydarzeń. Hiszpania, w szczególności południowe wybrzeże Costa del Sol, gwarantuje kupującym słoneczną pogodę przez większość roku, Marbella dodatkowo ma bardzo kosmopolityczną atmosferę. Każdy się tutaj dobrze czuje, nie ma dominacji jednej narodowości. 

M.G.-J.: Obserwuję podobną tendencję. Jeden dom, w którym klienci aktualnie mieszkają, oraz druga nieruchomość, która w przyszłości ma stać się miejscem docelowym, nie tylko wakacyjnym. Chcemy kupować nieruchomość w pięknych zacisznych miejscach w Polsce oraz dywersyfikować portfel nieruchomości, inwestując również poza krajem. Dobrze wybrany second home może być nie tylko atrakcyjnym miejscem na bezpieczne i spokojne wakacje, ale też dobrą lokatą kapitału. Dodatkowo zagrożenie wywołane pandemią zachęciło Polaków do poszukiwania bezpiecznych opcji wakacyjnych w kraju. Natomiast jest kilka warunków: jakość architektury, dbanie o detal, spójność architektoniczna, dobra administracja i dobry internet – warunek konieczny pracy zdalnej. 

Co jeszcze przyciąga klientów do Marbelli, na wybrzeże Costa del Sol? Jakie są walory i benefity tego miejsca?

A.M.-K.: Zdecydowanie klimat, kosmopolityczny charakter tego miejsca, fantastyczna kuchnia śródziemnomorska, czyli świeże ryby, owoce morza, ale i dobre wino (śmiech) i szeroki wybór szkół międzynarodowych – wymieniać można bez końca. Po prostu inaczej się tu żyje, lepiej, spokojniej i przez większość roku na świeżym i co ważne czystym powietrzu. Hiszpanie są bardzo otwarci, rodzinni – bliscy nam, Polakom, kulturowo. Kultywujący rodzinne uroczystości; lubią dobrze zjeść, wypić, zatańczyć, pośmiać się i porozmawiać. Są przyjaźni, życzliwi i gościnni. Dodatkowo Costa del Sol to raj dla golfistów. Ludzie się jednoczą sportowo, tworząc przy okazji nową rodzinę golfową. Wszystko to, o czym wspomniałam, kreuje doskonały entourage, w którym chcemy być i żyć. 

Jeśli chodzi o preferencje klientów, wybierają częściej nieruchomość z rynku wtórnego czy pierwotnego?

A.M.-K.: Założenia są różne. W większości ludzie tu przyjeżdżający chcą kupić coś nowego. Ja jednak studzę zapał przed tymi nowymi lokalizacjami i nieruchomościami. W branży, w której od lat pracuję, jest magiczne powiedzenie „location, location, location”. Nowe inwestycje powstają na obrzeżach, nie w topowych miejscach, a jeśli nad morzem, to często ceny zaczynają się od 3 mln euro – spore kwoty! Za taką cenę można już kupić dom oddalony co prawda od morza, ale za to z pięknym widokiem. Część nowych osiedli nie spełnia wysokich standardów. Nie chcę generalizować, ale wybór jest ograniczony, jeśli chcemy połączyć dobrą lokalizację i standard. Starsze osiedla czy domy są klimatyczne, umiejscowione bliżej morza i co ważne w przypadku osiedli posiadają więcej przestrzeni wokół basenu czy w ogrodach. Wymagają odświeżenia, ale tutaj można liczyć na nasze wsparcie.

M.G.-J.: W Polsce moi klienci szukają inwestycji na drugi dom głównie z rynku pierwotnego. Przede wszystkim w ciszy i spokoju w wybranych lokalizacjach. Ponadto takich, które zapewniają komfort i bezpieczeństwo. W Mamre domy mają swojego zarządcę, co jest dodatkowym plusem tej inwestycji. Usługa concierge również bardzo doceniana, administrator, który będzie zajmował się częściami wspólnymi, np. drogą, częścią rekreacyjną, aby wszystko było cały czas zadbane, skoordynowane. Dodatkowo klienci mogą zlecić administratorowi pielęgnację ogrodu podczas ich nieobecności bądź posprzątanie wnętrza przed ich przyjazdem. Zawsze pojawiają się u klientów pytania przy zakupie wakacyjnego domu z dala od ich obecnie zamieszkiwanego, co się z nim stanie podczas nieobecności właścicieli, aby się nikt nie włamał, aby teren był zadbany. Mamre w Kołczewie stanowi ekskluzywną enklawę dobrego stylu i wysokiej jakości. Tam przyjeżdżają osoby, aby wypoczywać, zrelaksować się, a nie zamartwiać, że coś jest niezrobione. Nie ma sytuacji, że żona kłóci się z mężem, kto skosi trawę. (śmiech) Całość inwestycji jest przemyślana od A do Z, aby nie generować dodatkowych stresów czy problemów.  

spca visual marbella MG 3999 Edit

Na co klienci najczęściej zwracają uwagę przed zakupem?

A.M.-K.: Jak już wspomniałam wcześniej, większość klientów trafia do mnie z polecenia, co jest potwierdzeniem, że ludzie szukają zaufanej firmy, gdzie otrzymają fachowe doradztwo w całym procesie zakupu. Na naszym rynku nie praktykuje się wyłączności, więc tym bardziej klientów cieszy fakt, że wyznaczony agent sprzedaży jest w stanie przygotować im najlepsze oferty, które są aktualnie na rynku. Ważna jest dla nich przede wszystkim wymarzona lokalizacja, np. bliskość morza lub pola golfowego, standard, otoczenie, bogata infrastruktura w pobliżu – najlepiej w dystansie spaceru, oraz szybki dojazd do lotniska. Dodatkowo pytają, ile wynosi prowizja naszego biura – w Andaluzji strona kupująca nie płaci prowizji. Najbardziej istotne jest to, że po zakupie mogą nam zlecić wykonanie remontu, oddać w zarządzanie daną nieruchomość czy też na wynajem. Dostosowujemy się do wymagań klientów, aby spełniać ich oczekiwania.

M.G.-J.: Osoby, które zwracają się do mnie, i chcą kupować inwestycyjnie domy czy apartamenty poza Polską, wybierają właśnie Hiszpanię. Szukają natomiast odpowiedniego partnera. Ja koncentruję się na polskich nieruchomościach – Agnieszka to ekspert rynku hiszpańskiego. Mam pewność, że oddaję klienta w dobre ręce.  Natomiast w Polsce second home  ma być oazą spokoju, odskocznią od aglomeracji miejskiej. W Mamre właścicielami domów na tę chwilę są głównie osoby z Poznania, mające 2,5 godziny jazdy do Kołczewa. Ktoś, kto przyjeżdża do Wisełki jest zachwycony tą okolicą i bardzo często nie chce budować się na własną rękę. To co najbardziej doceniają klienci, to jakość architektury i wykonania. Próżno nad morzem szukać podobnych projektów. Wymagają one dużej odwagi – mówimy jednak o dużych domach (178 m kw.) z działką często ponad 1000 m kw., gdzie inni stawiają na małe metraże. Ten kierunek, chodź nietypowy, sprawdza się zarówno w Mamre, jak i w Perfumiarnii w Poznaniu, bo Garvest, dla którego ma przyjemność pracować, słynie z wysokiej jakości, odwagi i dopieszczenia szczegółów swoich inwestycji, nieustannie wychodząc naprzeciw oczekiwaniom rynku.

Villas SanPedro 184 SCC 5 Foto

Rozumiem, że klientów zamożnych interesuje wykończenie nieruchomości w formie premium, pod przysłowiowy klucz. 

A.M.-K.: Absolutnie tak! Klienci dysponujący pokaźnymi sumami nie chcą bawić się w szukanie, doglądanie, tracenie czasu na detale. Oczekują kompleksowej oferty, co zapewnia im komfort.

M.G.-J.: W Polsce klienci szukają drugiego domu, aby mieć bazę wypadową w odpowiednim dla nich miejscu. Szukają wygodnego domu, który jest wykończony pod klucz, w którym nie muszą nic robić. Mamre faktycznie spełnia ich oczekiwania, bo są to wygodne, duże domy, przepięknie zaprojektowane i można tutaj śmiało powiedzieć o jakości architektury. Mamre jest niezwykle spójne i na zewnątrz, i wewnątrz – co bardzo podoba się klientom. Są oni w stanie zapłacić więcej, aby mieć wszystko skorelowane, wykończone, zadbane, łącznie nawet z doborem talerzy itd. Dlatego przy tym projekcie inwestor współpracuje z najlepszymi: domy w Kołczewie – podobnie jak Perfumiarnię w poznańskim Parku Wilsona – zaprojektował Marcin Sadowski z Jems Architekci. Aranżacją wnętrz zajął się duet – Agata Pleśniarowicz i Hania Włodarczyk – który sprawił, że wszystko idealnie do siebie pasuje, każdy detal jest przemyślany. Klient kupuje kompletny dom, gdzie całość nieruchomości jest bardzo spójna, zrobione są ogrodzenia, ogrody, wnętrza, jak w amerykańskim serialu. (śmiech)

spca visual marbella MG 5618 Edit

Jakie są przedziały cenowe takich drugich domów?

A.M.-K.: Przykładowo apartament w Hiszpanii z 2 sypialniami możemy kupić w cenie ok. 300 tys. euro, ale też za 500 tys. euro lub więcej. Wyznacznikiem ceny nie jest powierzchnia, ale ekspozycja na słońce, widok na morze, bliskość do plaży, standard wykończenia. Myśląc o zakupie domu, trzeba liczyć minimum 1-2 mln euro. 

M.G.-J.: W Polsce nad morzem deweloperzy głównie koncentrują się na budowie apartamentów. Domy, a szczególnie duże, jak Mamre to wyjątek. Dzisiaj klienci cenią sobie jednak wygodę, a dom wakacyjny to miejsce dla całej rodziny. W cenie apartamentu mamy zatem wygodny dom wykończony pod klucz z pełną infrastrukturą. Średnio taka inwestycja to rząd ok. 3 mln zł. 

Czy kredyty dla zainteresowanych kupnem nieruchomości w Hiszpanii stanowią problem?

A.M.-K.: Nie, nie są problemem, wprost przeciwnie są łatwo dostępne. To dziwi większość klientów, ponieważ jak mawiają, w Polsce, aby otrzymać kredyt klient jest uprzednio „dokładnie skanowany”. Wynika to zapewne z faktu, że bank ma zabezpieczenie na pozostałe 50% nieruchomości. Natomiast w Hiszpanii na podstawie dwóch ostatnich deklaracji podatkowych i dokumentu z Biura Informacji Kredytowej o profilu klienta można uzyskać kredyt na mimimum 50 % przy kupnie nieruchomości.

spca visual marbella MG 5493 Edit

Posiadanie drugiego domu, bazy wypadowej, wakacyjnej stało się modne. Czy second home to trend?

A.M.-K.: Zdecydowanie second home to trend. System pracy hybrydowej otworzył nowe możliwości. 

Dzisiaj jest to zupełnie inny klient niż przed laty. Bardziej świadomy. Aktualnie już wiele osób, które mają managerskie stanowiska, mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania za ok. 300 tys. euro. Biorą często kredyt, wynajmują, a z wynajmu spłacają kredyt. Tendencja posiadania drugiego domu bardzo się zmieniła i jest również popularna wśród młodych ludzi.

M.G.-J.: Moimi klientami są również ludzie bardzo świadomi i po różnych doświadczeniach z rynkiem nieruchomości, którzy mieli np. apartamenty w Międzyzdrojach, z dużą ilością ludzi i nagminnym hałasem, a teraz chcą mieć ciszę i spokój. W Polsce nie buduje się takich domów jak Mamre, bo zazwyczaj są to apartamenty lub mniejsze powierzchniowo domy. Mamre jest takim niepolskim projektem, rzeczywiście docenianym przez osoby, które przeszły już ścieżkę zakupu wakacyjnych nieruchomości z myślą o wypoczynku dla całej rodziny. Są to zazwyczaj osoby, które mają swoje firmy i możliwości pracy zdalnej. W Mamre jest swobodny dostęp do Internetu, co pozwala na homeoffice 3,5 km od Bałtyku, w ciszy Wolińskiego Parku Narodowego i z widokiem na jezioro.

spca visual marbella MG 3999 Edit

W jakim wieku są osoby pragnące mieć swój secondhome?

A.M.-J.: Bardzo duża rozpiętość wiekowa od 30 lat (tutaj głównie osoby z branży IT) do praktycznie 70 lat. To mnie bardzo cieszy – mam tak różnorodnych klientów i to moją pracę czyni jeszcze bardziej ciekawą.

M.G.-J.: Okres 40-50 lat jest bardzo aktywny zawodowo, ale w takim właśnie wieku najczęściej inwestują klienci w drugą lokalizację, w swój drugi dom. 

Jak ma się sprawa podatków w Hiszpanii?

A.M.-K.: Podatek dochodowy jest wyższy niż w Polsce. Skupiając się na temacie nieruchomości – przy zakupie z rynku wtórnego zapłacimy 7% podatku od przeniesienia wartości, natomiast kupując od dewelopera VAT wynosi 10%.

Czym jest wielokrotnie wspominany projekt Mamre?

M.G.-J.: Mamre to kompleks 16 ekskluzywnych domów w miejscowości Kołczewo, każdy o powierzchni 178 metrów kwadratowych i każdy z własną działką. Umiejscowiony z dala od miejskiego zgiełku, w ciszy Wolińskiego Parku Narodowego, 1,5 km od pola golfowego, 3,5 km od Bałtyku, z prywatnym dostępem do jeziora, częścią rekreacyjną i prywatnym pomostem. Wszystko tu jest spójne, perfekcyjnie wykończone: wysokiej jakości materiały budowlane, fotowoltaika, ogrody, o które dbają nadzorujący ogrodnicy. To niewątpliwie jedyne tak ekskluzywne domy z litego drewna na odludziu, nad jeziorem, a zarazem blisko morza. Z sauną, kominkiem, pompą ciepła i klimatyzacją, żeby komfortowo chłonąć przyrodę i atrakcje wokół. 

Aktualnie domy kupione są jako te drugie, wakacyjne, ale docelowo klienci chcą tu zamieszkać „na stare lata”, myśląc tak przyszłościowo. Całość kompleksu Mamre będzie gotowa w lipcu br. 

15 MAMRE

Second home a homeoffice. Jak to się łączy?

A.M.-K.: Idealnie się scala, bo drugi dom czy to w Polsce, czy zagranicą jest z korzyścią dla ludzi wykonujących pracę zdalną. Homeoffice przeszedł już do codzienności, nawet jak ktoś musi być w swoim miejscu pracy, na jakimś spotkaniu co dwa tygodnie, to może tutaj przebywać pół miesiąca, polecieć do Polski w konkretnym celu i wrócić. To kompletnie nie stanowi problemu. Moi klienci tu żyją, pracując zdalnie, integrują się ze społecznością lokalną, nawiązują znajomości. Co więcej, wszyscy jednomyślnie twierdzą, że z dystansu i kiedy za oknem świeci słońce, szybciej znajdują rozwiązania problemów – jeśli takowe się pojawią.

M.G.-J.: Posiadanie drugiego domu daje ogromne zalety i korzyści pracy zdalnej. Klienci chcą tam przebywać nawet zimą i mieć zagwarantowany święty spokój. (śmiech) Dodatkowo dom wakacyjny w Polsce jest dostępny od ręki, tzn. jak mamy ochotę, wsiadamy do auta i zazwyczaj po 2-3 godzinach jesteśmy na miejscu. W przypadku pandemii miało to dla moich klientów ogromne znaczenie. 

85 MAMRE

Gdy patrzymy na second home w perspektywie długoterminowej, to jest to…

M.G.-J.: Dobra lokata na przyszłość, oszczędność przed inflacją, inwestycja w przyszłość, dom na starość. Każda opcja jest korzystna i warta rozwagi. To bez wątpienia połączenie inwestycji z przyjemnością i odpoczynkiem.

Jak do Pań trafiają klienci?

A.M.-K.: Większość moich klientów jest z polecenia, żeby mieć bezpieczeństwo transakcji, działa tu tzw. marketing szeptany.

Jestem dumna, że mam taki 8-osobowy zespół, któremu zależy na satysfakcji i dobru klienta, aby korzystnie kupił i był zadowolony, a w razie potrzeby mógł to szybko i dobrze sprzedać. To procentuje – pracownicy też się o tym przekonali. Są klienci, którzy poszukują kolejnej nieruchomości – większej, droższej i zdarza się, że jeśli dzwonimy z informacją, że coś ciekawego się pojawiło, to są w stanie po pokazaniu nieruchomości przez video call, podjąć decyzję o zakupie. Na zaufanie klientów pracuje się latami, ale też wiem, że łatwo je stracić, więc tym bardziej tak ważne są jakość usług oferowanych czy dobór kolejnej osoby do mojego zespołu.

Budowanie więzi, relacji z klientami jest dla mnie bardzo istotne. Lubię pracę z ludźmi, więc jest to dla mnie naturalne. Mam sporą grupę stałych i zadowolonych klientów, którzy dalej nas polecają. To bardzo budujące i motywujące! Część klientów to już dziś moja mała polska rodzina w Marbelli czy też po prostu przyjaciele, z którymi gramy w golfa czy spędzamy wspólnie wakacje. (śmiech)  

M.G.-J.: U mnie bardzo podobnie. Mamy stałych zadowolonych klientów, których opinie i rekomendacje są dla nas najważniejsze. Ponadto pracujemy z deweloperami, prowadząc sprzedaż i marketing inwestycji deweloperskich. Jak sami nasi klienci podkreślają: „jeżeli deweloperzy powierzają wam sprzedaż dużych inwestycji deweloperskich, my możemy powierzyć wam swoje”. Zawsze powtarzam, że mam wyjątkową pracę, ponieważ nie tylko pracuję ze świetnym zespołem (tu szczególne podziękowania dla Basi i Agaty), ale przede wszystkim razem z nim spełniam często największe marzenie naszych klientów, a dom zawsze był i będzie tym najważniejszym.  

REKLAMA
REKLAMA

Może cię zainteresować:

Marbella
REKLAMA
REKLAMA

Marzena Roszak, PropertyForYou | Sprzedaję marzenia, nie nieruchomości

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Bliskość plaży czy widok na góry? Centrum miasta czy zaciszne wiejskie gospodarstwo? Mieszkanie pod wynajem czy drugi dom? Ilu klientów, tyle preferencji. To, co ich łączy, to chęć posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Marzena Roszak z PropertyForYou przeprowadza potencjalnego nabywcę przez wszystkie etapy zakupu wymarzonego miejsca w kraju flamenco, paelli i La Ligi, pomagając spełniać marzenia.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: archiwum własne MR

Jakie są główne czynniki, które przyciągają polskich nabywców do rynku nieruchomości w Hiszpanii?

MARZENA ROSZAK: Pomijając najbardziej prozaiczny czynnik, jakim jest pogoda – bo na Costa Blanca w ciągu roku jest około trzystu dni słonecznych i temperatury w zimie w okolicach 16-20 stopni – to na pewno możemy mówić o całym szeregu powodów, dla których inwestycje na rynku nieruchomości w Hiszpanii cieszą się tak dużym powodzeniem wśród naszych rodaków. Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, mieliśmy do czynienia z szukaniem tzw. „bezpiecznego azylu”, stosunkowo daleko od potencjalnego zagrożenia. Był to moment, w którym nie do końca wiedzieliśmy, co przyniesie przyszłość i wówczas nastąpił pierwszy boom inwestycyjny. Drugi natomiast tuż po pandemii, kiedy to nasi klienci zaczęli szukać bezpiecznych inwestycji w obawie przed negatywnymi skutkami gospodarczymi wywołanymi Covid-19. Lokowanie swoich oszczędności w hiszpańskie nieruchomości było jednym ze sposobów na ucieczkę przed spadkiem wartości pieniądza. Dodatkowo nie możemy zapominać o czynniku, jakim są ceny. Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie chcieliśmy kupić nieruchomość pod wynajem. Co prawda nie w Hiszpanii, a w Polsce. Ale kiedy zaczęłam porównywać ceny, okazało się, że ich poziom w Polsce i w Hiszpanii jest bardzo porównywalny. Z jednym „ale”. W tej samej cenie co w Polsce, w Hiszpanii możemy kupić mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania.

Czyli w pełni wyposażone? 

Możliwości mamy wiele, mieszkanie w Hiszpanii w tzw. standardzie developerskim ma wykończone podłogi, wykończone dwie łazienki, wyposażone w armaturę i szafki. Dodatkowo w takim mieszkaniu znajdują się szafy wnękowe, kuchnia jest wyposażona w meble, a często nawet w sprzęt AGD. Jest rozprowadzony system klimatyzacji, instalacja elektryczna oraz alarmowa. Pozostaje kupić meble i można mieszkać. W tej chwili około 80 proc. nieruchomości w Hiszpanii trafia w ręce obcokrajowców. Powstał więc cały sektor firm, które specjalizują się w wykończeniu mieszkań. Łącznie z przywiezieniem i skręceniem mebli oraz zainstalowaniem sprzętu RTV, a nawet lamp. Mało tego, te firmy wyposażą również naszą kuchnię w sztućce czy zastawę stołową, a sypialnię w pościele, koce i narzuty na łóżko. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, który nie jest stale obecny w Hiszpanii to bardzo wygodne rozwiązanie.

Zatem jak kształtują się ceny w Hiszpanii?

Znajdą się pośrednicy, którzy oferują mieszkania w Hiszpanii w przedziale od 30-70 tys. euro. To są ceny netto, do których należy doliczyć w przypadku rynku pierwotnego 10 proc. podatku VAT, tzw. IVA. Natomiast w przypadku rynku wtórnego tzw. ITP – czyli podatek od przeniesienia. Do wysokości 10% wartości nieruchomości w zależności od regionu i gminy oraz jeśli cena całkowita nie przekracza 1 mln euro i nie dotyczy umów sprzedaży z VAT-em. Zdarzają mi się klienci, którzy mówią, że znaleźli dom za 70 tys. euro. Jednak bardzo staram się uczulać na niskie ceny w Hiszpanii ze względu na problem tzw. ocupas, czyli dzikich lokatorów. Bo niskie ceny często wiążą się z tym, że nasze domy czy mieszkania znajdują się w dzielnicach lub regionach potencjalnie niebezpiecznych dla naszych nieruchomości, właśnie ze względu na ocupas, którzy mogą do nich wejść i zaanektować naszą nieruchomość dla własnych potrzeb. Jeśli nie zauważymy tego w ciągu 48 godzin, to niestety hiszpańskie prawo stanowi, że mogą oni się tam osiedlić. Wydostanie ich stamtąd, działając zgodnie z prawem, czyli z pomocą policji i sądu, potrafi trwać nawet kilka lat. I stąd tak ważna jest współpraca z wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zweryfikuje wybraną nieruchomość, przeprowadzi rzetelny audyt. Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego, gdyż kupując taką nieruchomość właśnie na rynku wtórnym, narażamy się na jej kupno z długami poprzedniego właściciela. Oczywiście nie oznacza to, że mamy się bać kupna mieszkania z rynku wtórnego. Od lat współpracuję z lokalnymi pośrednikami i prawnikami, którzy są w stanie sprawdzić stan prawny konkretnej nieruchomości i sprawić, że transakcja będzie bezpieczna. Natomiast jeśli mówimy o cenach mieszkań nowych, od developerów, to ich ceny rozpoczynają się od 120-150 tys. euro w górę. I w ich przypadku problem ocupas właściwie nie występuje, gdyż są to mieszkania w nowych, monitorowanych budynkach z kodami dostępu, kamerami i alarmem. Developerzy, znając problem ocupas, swoje inwestycje realizują w miejscach, które z zasady dzikich lokatorów nie przyciągają. Ocupas to problem głównie dużych miast oraz mieszkań, które są własnością banków czy funduszy inwestycyjnych. Natomiast nie zwalnia nas to z zachowania ostrożności przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Jakie regiony Hiszpanii są obecnie najbardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

To się nie zmienia od lat. Wśród najpopularniejszych miejsc króluje Barcelona, Wyspy Kanaryjskie, Majorka, Alicante. Moje biuro specjalizuje się w regionie Costa Blanca, bo wyznaję zasadę, że nie można być dobrym we wszystkim. (śmiech) Costa Blanca wybrałam z pełną premedytacją dlatego, że z Polski do Alicante, z większości polskich miast dolecimy bez żadnych przesiadek. Rejon Alicante jest bardzo popularny wśród nas Polaków, dobrze znany i wiemy, jak się po nim poruszać.

Jakie są typowe etapy i procedury zakupu nieruchomości dla międzynarodowych klientów w Hiszpanii? Jakie dokumenty są potrzebne?

Moja droga z klientem rozpoczyna się od spotkania i wybadania jego potrzeb. Bardzo świadomie podchodzę do swojej oferty. W moim portfolio klient nie znajdzie tysiąca propozycji, bo wychodzę z założenia, że im więcej ofert, tym trudniej na coś się zdecydować. Tę praktykę wyniosłam z polskiego rynku nieruchomości, na którym od 2009 roku sprzedawałam zarówno mieszkania, domy, jak i obiekty komercyjne. I tam, kiedy klient nie znalazł satysfakcjonującej dla siebie oferty na pierwszych pięciu stronach mojego portfolio, to albo umawiał się na indywidualną konsultację, albo po prostu rezygnował. Według mnie zbyt duża ilość ofert powoduje trudność w ostatecznym wyborze i co za tym idzie opóźnienie decyzji zakupowej. Ale to nie oznacza, że jeśli klient nie znalazł na stronie biura wymarzonej nieruchomości, to nie jestem w stanie jej znaleźć. Jak najbardziej szukam dla klienta indywidualnych ofert, spełniających jego wymagania. Po drugie ustalamy budżet. I jeśli te dwa punkty mamy za sobą, wówczas procedura jest bardzo podobna jak w Polsce. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym – podpisujemy umowę rezerwacyjną, która wiąże się z opłatą gwarantującą nam, że wybrana nieruchomość została dla nas zarezerwowana. Ta opłata jest ściśle związana z wartością wybranej przez nas nieruchomości. Drugim etapem jest przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej i na tym etapie sugeruję klientowi wybranie prawnika, który znajduje się na miejscu w Hiszpanii. Ta praktyka wynika z mojego osobistego doświadczenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Siłą rzeczy nie jesteśmy obecni non stop na miejscu, a będziemy potrzebowali osoby, która w naszym imieniu może podpisać dokumenty, negocjować warunki umowy czy płatności. Prawnik lub pośrednik pomoże nam też założyć konto w banku, ponieważ wszystkie płatności za mieszkanie czy dom, w przyszłości muszą być dokonywane właśnie z konta hiszpańskiego. Dodatkowo, działając na podstawie upoważnienia od nas, prawnik złoży w naszym imieniu wniosek o nadanie tzw. numeru NIE ((Número de Identificación de Extranjero – przyp. red.), czyli odpowiednika naszego numeru NIP, który jest niezbędny do tego, aby założyć konto bankowe, a także aby w ogóle na rynku hiszpańskim funkcjonować jako właściciel mieszkania. Numer NIE wymagany jest także przy podpisywaniu m.in. umowy zakupu nieruchomości, umowy o korzystanie z energii elektrycznej, wody etc. Udzielając prawnikowi odpowiedniego pełnomocnictwa, zostanie to zrobione w naszym imieniu i bez konieczności naszej obecności. Na koniec pozostaje podpisanie aktu notarialnego u notariusza w Hiszpanii, przelanie ostatniej transzy na konto developera lub właściciela nieruchomości. 

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Z jakiego rzędu kosztami dodatkowymi musimy się liczyć, decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Oscylują one w granicach 13-15 proc. wartości nieruchomości. W ich skład wchodzi obsługa prawna i notarialna, 1,5 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, tzw. AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados), a także koszty wpisu do księgi wieczystej, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad) ustalane na podstawie wartości nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, koszt wyceny w banku wynosi od 300 do 600 euro w zależności od wielkości nieruchomości. Jako biuro jesteśmy także w stanie pomóc w uzyskaniu takiego kredytu. Hiszpańskie banki umożliwiają kredytowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, a zakres dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury uzyskania tego typu finansowania jest podobny jak w Polsce. Niezbędne jest dostarczenie wyciągów z konta, weryfikacja w BIK, oświadczenie o majątku oraz formie zatrudnienia. W tej chwili kredyt w hiszpańskim banku oprocentowany jest przez pierwszy rok 2,75 proc. W kolejnych latach wzrasta o wskaźnik Euribor + 0,60%. W chwili obecnej koszt uzyskania kredytu wynosi ok. 1-1,5% wnioskowanej kwoty.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w Hiszpanii, jak długo będziemy czekać na odbiór? I czy zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” jest bezpieczny?

Współpracuję z developerami, którzy na rynku nieruchomości są obecni od co najmniej 20 lat. Przeżyli kryzys finansowy w 2008 roku, pandemię i zawirowania gospodarcze z nią związane. I ciągle funkcjonują na rynku i wciąż budują nowe mieszkania. Stąd nie ma obaw o to, aby nagle zniknęli z rynku. Warto także dodać, że mieszkania w Hiszpanii w tej chwili przeżywają boom inwestycyjny, a około 80 proc. z nich trafia w ręce obcokrajowców. A to oznacza, że ceny rosną. Od momentu przedstawienia przez developera wizualizacji do momentu wbicia pierwszej łopaty, cena potrafi wzrosnąć o 30 proc. Stąd spore zainteresowanie nieruchomościami już na początkowym etapie. Na gotowe mieszkanie – czyli od „dziury w ziemi” do jego odbioru, poczekamy od roku do dwóch lat. Jeśli się ktoś spieszy, na rynku dostępne są mieszkania tzw. „key ready”, ale wybór tych mieszkań jest ograniczony, no i są po prostu droższe.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Mieszkanie do odbioru i mieszkanie do zamieszkania? To tożsamy termin?

To dwie różne rzeczy. Po tym jak mieszkanie zostanie wykończone przez developera, musi zostać wpisane do ksiąg wieczystych, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Musi zostać w nich zarejestrowane i ta procedura trwa od miesiąca do dwóch. I dopiero, kiedy ten element zostanie spełniony oraz będziemy mieć podpisane umowy ze wszystkimi mediami, możemy zacząć w nim mieszkać. 

A jak wyglądają opłaty za mieszkanie w Hiszpanii?

Podobnie jak w Polsce, właściciel płaci czynsz administracyjny i jest on uzależniony od standardu budynku oraz całego osiedla. I kształtuje się od ok. 60 euro. Jeśli mamy mieszkanie na osiedlu, na którym znajdują się baseny, strefa SPA, sporo terenów zielonych, place zabaw dla dzieci, mini golf czy siłownia dla mieszkańców, to oczywistym jest, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy, niż za takie na osiedlu, które takich udogodnień nie ma. Z moich obserwacji wynika, iż czynsze kształtują się wtedy od 100-150 euro w górę. Warto jednak wspomnieć, że tzw. czynsz administracyjny funkcjonuje w Hiszpani w podobnym zakresie i wysokościach jak w Polsce.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czy możesz podać przykłady trendów w rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej popularne wśród kupujących?

Trendy oczywiście są widoczne w nowo powstających inwestycjach i są to wszystkie te wspomniane przeze mnie wcześniej udogodnienia. Jednak dla mnie ważniejsze od trendów są potrzeby klienta. Klientem z Polski jest klient najczęściej w wieku 45+. Nie jest to zatem klient, który ma małe dzieci, ale taki, który jest na pewnym stabilnym etapie swojego życia, z zabezpieczoną finansowo przyszłością. Jego priorytetem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest chęć odpoczynku. Bardzo często pada wówczas pytanie, w jakiej odległości proponowana przeze mnie nieruchomość jest usytuowana od morza. I tu rozpoczyna się dyskusja. Bo choć oczywiście, mam w swojej ofercie nieruchomości położone bezpośrednio nad morzem, jednak czy bezpośrednio nad morzem klient będzie miał szansę wypocząć? Musimy sobie zdawać sprawę, że Hiszpania jest szalenie popularnym kierunkiem wakacyjnym dla ludzi z całego świata i każdego roku odwiedza ją kilkadziesiąt milionów turystów. Od października do marca czy nawet kwietnia Hiszpanię odwiedzają ludzi starsi z Niemiec, Belgii, Holandii czy Polski, szukający kolokwialnie mówiąc ciepła. Latem przyjeżdżają młodzi Skandynawowie z dziećmi, Polacy z dziećmi i nie ukrywajmy – jest głośno i tłoczno. Więc powstaje pytanie, czy to bezpośrednie sąsiedztwo morza jest tak bardzo wskazane, jeśli chcemy naszą nieruchomość traktować jako typowy dom wakacyjny? Czy nie lepszy będzie pas w odległości 5-10 kilometrów od morza, z łatwym do niego dostępem, ale jednak nie w pierwszej, bardzo turystycznej linii? Na te pytania musimy sobie odpowiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

A jeśli chcemy kupić mieszkanie na wynajem?

Wówczas lokalizacja i często wykończenie czy umeblowanie mieszkania odgrywa nieco mniejszą rolę. Mam klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania w Hiszpanii stricte pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Ale w samym procesie wynajmu ja już nie biorę udziału. Od tego są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się zarządzaniem takimi nieruchomościami i ich bieżącym administrowaniem na miejscu oraz lokalni pośrednicy, którzy poszukają klientów. Ale co ważne dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii pod wynajem, albo myślą o takiej inwestycji – potrzebna jest tam na miejscu lokalna księgowość, ponieważ powstają wówczas obowiązki podatkowe dla nierezydentów.
Co doradziłabyś klientom, którzy przymierzają się do kupna swojej pierwszej nieruchomości w Hiszpanii?
Przede wszystkim, aby odpowiedzieli sobie na pytanie o cel i potrzeby. To punkt wyjścia do dalszych poszukiwań. Musimy mieć świadomość, że jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem wakacyjny, w tym okresie sami z niego nie skorzystamy, a jego stan po jednym sezonie może wymagać remontu. Po drugie cena – podejrzanie niska powinna wzbudzić naszą czujność. Po trzecie lokalizacja, która jest ważna, chociażby właśnie ze względu na ocupas. Ale to już moja rola, aby nieruchomość, a także całość transakcji była bezpieczna i nieobarczona ryzykiem.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czyli korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy być pewni, że jesteśmy zabezpieczeni?

W Polsce zarówno na rodzimym rynku nieruchomości, jak i na rynkach zagranicznych pokutuje przeświadczenie, że pośrednik jest zbędnym ogniwem procesu zakupowego. Bo to za co trzeba mu zapłacić, można przecież zrobić samemu. To jednak nie do końca prawda, na rynku hiszpańskim niepisaną zasadą dobrych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niepobieranie opłat za usługę od strony kupującej. Moje wynagrodzenie pochodzi od developera lub pośrednika, od którego ściągam ofertę. Pośrednik z założenia zna lokalny rynek nieruchomości i jego zadaniem jest zapewnić jak największe bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zweryfikuje dostępne oferty, pomoże wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć prawnika oraz przejść przez ścieżki administracyjne, a co za tym idzie pozwoli oszczędzić czas i stres. Dodatkowo współpracuję z lokalnymi biurami pośrednictwa oraz prawnikami, którzy na miejscu zweryfikują i sprawdzą wybraną nieruchomość.

Jedziesz z klientem oglądać wybrane przez niego nieruchomości?

Kiedy jesteśmy już na etapie wybierania z konkretnych ofert, oczywiście lecimy do Hiszpanii, oglądamy, obwożę klienta po nieruchomościach. I ta jedna podróż jest wliczona w cały proces. Jeśli klient życzy sobie, abym brała udział w kolejnych etapach, pojechała do prawnika, banku czy notariusza, wówczas ustalamy koszty mojego tam dojazdu.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Dużo mówisz o dokładnym poznaniu potrzeb swoich klientów. A co jeśli te potrzeby w obrębie rodziny, która poszukuje domu w Hiszpanii, są rozbieżne?

Zdarzają się takie sytuacje! Bardzo często pierwszy wybór jednego z małżonków zupełnie nie odpowiada preferencjom drugiego. Żona czy partnerka chce mieszkać blisko morza, ale też mieć blisko do centrum miasta, mieć w pobliżu sklepy i restauracje, a mąż czy partner marzy o częstych wypadach w góry i ciszy. Moim zadaniem jest wypośrodkować te potrzeby, znaleźć kompromis. Mam klienta, który marzy o miejscu blisko mariny, bo ma skutery wodne i takiego miejsca mu szukam. Inny chciałby realizować swoje hobby, jakim jest jazda na rowerze szosowym i dla niego idealnym miejscem jest rejon Calpe, mniej więcej 40 minut od Alicante w stronę Walencji, piękny, górzysty, będący mekką europejskiego kolarstwa. Kolejny myśli o zakupie jachtu morskiego, więc szukam jemu miejsca, gdzie mariny żeglarskie spełnią jego oczekiwania. Ważnym aspektem dla wielu klientów jest ilość i jakość restauracji w danym regionie. Więc jadąc do Hiszpanii, zwiedzam restauracje, aby mieć pełen obraz tego, co może interesować klienta. Uwielbiam odkrywać nowe miejsca i szukać tych nieoczywistych, bo ilu klientów, tyle potrzeb. Poznaję hiszpańskie święta, festiwale, zwyczaje, aby prezentować klientowi nie tylko mieszkanie czy dom. Zależy mi na tym, aby poznał on tamtejszą kulturę, zwyczaje czy kuchnię. Aby zamieszkując w Hiszpanii, pokochał tamten styl bycia i aby ten styl bycia był zbieżny z jego potrzebami. Sprzedając nieruchomości, sprzedaję marzenia. W momencie, gdy nabywamy nieruchomość, dokonujemy więcej niż tylko transakcji finansowej. To nie jest jedynie zakup ścian i dachu. To moment, w którym stajemy się częścią społeczności, regionu, tworzymy przestrzeń do życia, zbliżamy się do spełnienia marzeń. I ta filozofia przyświeca mi od początku mojej przygody z hiszpańskim rynkiem nieruchomości.

REKLAMA
REKLAMA
Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii
REKLAMA
REKLAMA