W Polsce wynajem prywatny mieszkań i lokali użytkowych zyskuje na popularności z każdym rokiem. Dynamiczny rozwój rynku wynajmu jest napędzany zarówno przez rosnącą liczbę osób poszukujących lokali do wynajęcia, jak i inwestorów szukających opłacalnych form inwestowania kapitału. Dla wielu właścicieli nieruchomości wynajem to sposób na uzyskanie stabilnego dochodu. Jednak, aby czerpać pełne korzyści z wynajmu, warto znać związane z nim obowiązki podatkowe.

tekst: Elżbieta Janik – Krause | Kancelaria Rachunkowa Denarius Sp. z o.o.

Zdjęcie: Adobe Stock

Wynajem prywatny mieszkania osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (konsumenta)

Wynajem prywatny mieszkania osobie fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej, jest często wybieranym sposobem inwestowania w nieruchomości. Właściciel takiej nieruchomości musi jednak pamiętać o obowiązkach podatkowych, zarówno w zakresie podatku VAT, jak i PIT. Zgodnie z przepisami wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony z podatku VAT. Oznacza to, że właściciel mieszkania nie musi naliczać ani odprowadzać VAT od otrzymywanych czynszów. Zwolnienie to dotyczy wyłącznie wynajmu na cele mieszkaniowe, co oznacza, że w przypadku wynajmu lokali użytkowych lub wynajmu mieszkań na cele inne niż mieszkaniowe może wystąpić obowiązek naliczania VAT.

Osoby wynajmujące prywatnie mieszkania mają obowiązek płacenia podatku ryczałtowego od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt jest prostą formą opodatkowania, która pozwala na szybkie i łatwe rozliczenie podatku. Stawki ryczałtu wynoszą 8,5% od przychodów z wynajmu do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie. 2022 rok był ostatnim, w którym można było wybrać formę opodatkowania na zasadach ogólnych (skala podatkowa).

Właściciel wynajmujący mieszkanie musi pamiętać o kilku ważnych obowiązkach formalnych. Konieczne jest prowadzenie ewidencji przychodów, która będzie podstawą do obliczenia należnego podatku. Na koniec roku podatkowego należy złożyć zeznanie roczne (PIT-28), w którym uwzględnia się wszystkie przychody z wynajmu oraz naliczone od nich podatki. Należy również pamiętać, że do każdego 20. dnia następnego miesiąca należy wpłacić zaliczkę na podatek od uzyskanego przychodu.

Wynajem prywatny mieszkania firmie na cele mieszkalne

W przypadku wynajmu mieszkania firmie na cele mieszkalne sytuacja podatkowa wygląda nieco inaczej. Choć lokal nadal będzie używany na cele mieszkaniowe, wynajmujący nie może skorzystać ze zwolnienia z VAT. Należy kontrolować kwotę przychodu, aby nie przekroczyła 200 tys. zł w skali roku, oraz stosować odpowiednie stawki VAT.

W praktyce wyróżnia się trzy rodzaje najmu: krótkoterminowy, średnioterminowy oraz długoterminowy. Wynajem mieszkania firmie na cele mieszkaniowe średnioterminowy i długoterminowy jest opodatkowany stawką VAT w wysokości 8%. Natomiast wynajem krótkoterminowy, czyli na okres krótszy niż 30 dni, jest opodatkowany stawką VAT w wysokości 23%.

Podatek dochodowy w przypadku wynajmu firmie na cele mieszkalne jest również rozliczany na zasadzie ryczałtu, podobnie jak w przypadku wynajmu prywatnego osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej na cele mieszkalne.

Wynajem lokalu mieszkalnego w działalności gospodarczej

Jeśli lokal mieszkalny jest wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, właściciel nie może go amortyzować. Zakaz ten został wprowadzony w 2022 roku w ramach Polskiego Ładu i dotyczy wszystkich lokali, niezależnie od daty ich zakupu lub wybudowania. Nie ma również znaczenia czy lokal służy jako biuro lub siedziba firmy.

Oczywiście, istnieje wyjątek od tego zakazu, potwierdzony przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Możliwość amortyzacji mają właściciele budynków, w których mieszkania zajmują mniej niż połowę powierzchni użytkowej.

W kwestii VAT zasady są takie same jak przy wynajmie prywatnym firmie. Jeśli podatnik jest czynnym podatnikiem VAT, do każdej sprzedaży musi naliczać VAT zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Jeśli podatnik nie jest czynnym podatnikiem VAT, musi pilnować limitu 200 tys. zł przychodu, proporcjonalnie w skali roku. Po przekroczeniu tego limitu musi zarejestrować się jako czynny podatnik VAT, składając formularz VAT-R i co miesiąc przesyłać do Urzędu Skarbowego JPK_VAT.

Do limitu przychodu 200 tys. zł nie wlicza się dochodów z umowy o pracę, umowy zlecenia ani umowy z tytułu powołania.

Podatek dochodowy płaci się według wybranej formy opodatkowania: ryczałt, zasady ogólne lub podatek liniowy.

Należy również uwzględnić, że przy sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (konsumentów), jeśli przekroczymy kwotę 20 tys. PLN (W przypadku kiedy najem rozpoczyna się w trakcie roku obowiązuje proporcja dla tej kwoty), w ciągu roku, musimy zakupić kasę fiskalną i rejestrować każdą sprzedaż na tej kasie. Ustawodawca przewidział jednak pewne zwolnienia. Od 1 stycznia 2024 roku obowiązuje nowe rozporządzenie, które wprowadza istotne zwolnienie dotyczące świadczenia usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych. Zwolnienie to ma zastosowanie, jeżeli świadczący usługę otrzyma zapłatę w całości za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem). Ważne jest również, aby z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynikało, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Wynajem lokalu użytkowego

W przypadku wynajmu lokali użytkowych, sytuacja podatkowa jest inna. Wynajem prywatny lokalu użytkowego wiąże się z obowiązkiem naliczania VAT w wysokości 23%. Właściciel wynajmujący lokal użytkowy może również amortyzować taki lokal, co pozwala na odliczenie części jego wartości jako kosztów uzyskania przychodu. Wynajem lokali użytkowych jest opodatkowany stawką VAT w wysokości 23%.

Podsumowanie

Rynek wynajmu mieszkań i lokali użytkowych w Polsce przeszedł w ostatnich latach wiele zmian, które wpłynęły zarówno na właścicieli nieruchomości, jak i najemców. Choć wynajem może być źródłem stabilnego dochodu, obecne realia stawiają przed właścicielami nowe wyzwania, związane z rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości, zmianami przepisów oraz zwiększoną konkurencją na rynku. Planowane są w najbliższym czasie zmiany w podatku od nieruchomości. Właściciele muszą być świadomi obowiązków podatkowych i przepisów dotyczących wynajmu, które różnią się w zależności od rodzaju najmu i przeznaczenia lokalu. Wprowadzone przez Polski Ład ograniczenia dotyczące amortyzacji lokali mieszkalnych oraz konieczność dokładnego monitorowania limitów przychodów stanowią dodatkowe wyzwania dla wynajmujących.

Mimo tych trudności, właściciele nieruchomości mogą nadal czerpać korzyści z wynajmu, o ile są dobrze zorientowani w obowiązujących przepisach.