Radek Tomasik | Jak kino zrobi z ciebie lepszego przedsiębiorcę, czyli bezpieczne i nieoczywiste związki kina i biznesu 

Radek Tomasik

Twierdzisz, że kino jest dobre na wszystko. Ale co tak naprawdę ma ono wspólnego z biznesem i przedsiębiorczością?

Radek Tomasik, CEO Ferment Kolektiv: Kino samo w sobie jest doskonałym biznesem, o ile producent stworzy dobry film, a dystrybutor i kiniarz zrobią dobry marketing. Polski rynek rósł nieprzerwanie od 2013 do 2019 roku i przez 6 lat stał się niemal dwukrotnie większy pod względem liczby widzów w kinach i ilości wpływów. Równolegle rosły serwisy VOD i Netlflix, a po skwerach rozpychały się nasze kina plenerowe, dlatego uważam, że są to czynniki stymulujące rynek, a nie go ograniczające. Ludzie chcą po prostu oglądać dobre historie. „Kler” Wojciecha Smarzowskiego zarobił w kinach ponad 105 mln złotych, będąc cały czas bardzo udaną pod względem artystycznym i intelektualnym produkcją. A więc nie tylko Patryk Vega robi w polskich kinach dobry biznes. (śmiech

Ale pandemia zatrzymała tę hossę…

Zgadza się. I dwa lata temu zastanawialiśmy się z Alicją Kulbicką (red. nacz. PP), jaka jest przyszłość kina. Wtedy byłem optymistą i dziś też nim jestem. Rynek w latach 2020-2021 skurczył się wprawdzie o ok. 60-70%, ale w dużej mierze miały na to wpływ zamknięcia kin, nie strach widzów. Dziś te proporcje idą raczej w kierunku 50%, obserwujemy wielki powrót do kin, w tym grup szkolnych. No i nie ma już odwoływania i przesuwania dużych premier. Obejrzeliśmy w końcu Bonda ze wspaniałym product placementem nowego Defendera i lepiej niż w doskonałej reklamie przekonaliśmy się o jego możliwościach terenowych! 

Koszary Kultury fot. Lukasz Gryko 5

No dobrze, ale dziś mieliśmy porozmawiać o bardziej nieoczywistych niż lokowanie produktu związkach kina i biznesu. Jak kino może rozwijać inne niż rozrywka kategorie rynkowe?

Moim zdaniem warto uświadomić sobie fakt, o którym często zapominamy. Idziemy do kina, by się wyłączyć, ale też, by czegoś doświadczyć, by coś przeżyć. Kino jest zaś doświadczeniem zupełnie unikatowym, bo jak żadna inna dyscyplina artystyczna daje nam iluzję quasi-realnego udziału w wydarzeniach na ekranie. Poprzez proces tzw. projekcji-identyfikacji, który skodyfikował ponad 50 lat temu francuski filozof Edgar Morin, przenosimy się do innego świata, identyfikujemy z bohaterami i razem z nimi przeżywamy fantastyczne przygody. To jest immersja, pełne zanurzenie w inny świat. Przekładając to na ludzki język: wstając z kinowego fotela, jesteśmy innymi ludźmi niż gdy na niego siadaliśmy. Bo kino zmienia życie.

Każde kino?

Nie, nie każde. (śmiech) Tylko dobre kino zmienia życie. Na dobre. Trwale i na lepsze. Ale to już rola, by wybrać dla klienta odpowiednie filmy. Gdybym zapytał każdego czytelnika z osobna, jaki jest jego ulubiony film, prawdopodobnie okaże się, że towarzyszy mu on dłużej, niż po wyjściu z kina w drodze do parkingu czy na przystanek. Bliska sercu historia towarzyszy naszym wyborom życiowym, bywa inspiracją do przełamywania własnych barier, a nawet stawania się innym człowiekiem. Dlatego film miał tak niebagatelne znaczenie dla wszelkich autorytaryzmów, a i dziś jest narzędziem propagandy: Kino w sposób najbardziej sugestywny instaluje w nas doświadczenia, które pełnią funkcję perswazyjną.

Koszary Kultury fot. Lukasz Gryko 80

A co to ma wspólnego z biznesem?

W biznesie chcemy wywierać wpływ na ludzi. Właściciele firm i brandów, menadżerowie, HR-owcy chcą tworzyć sprawne procesy, rekrutować dobrych ludzi, szkolić ich i powodować, by przestrzegali firmowych procedur. Pragną sprawiać, by ci ludzie nie tylko doglądali procesów, ale też je doskonalili, rozwijając zarazem swój wewnętrzny potencjał. Część zespołów musi poza sztywnymi ramami wykazywać się kreatywnością i wykorzystywać swoje najlepsze kwalifikacje, przekonując klientów do zakupu produktów lub usług. A to wszystko z coraz większą produktywnością w otoczeniu konkurencyjnych podmiotów, które chcą robić to samo, ale skuteczniej. Dodatkowo marzymy o aktywnym i świadomym kształtowaniu kultury organizacyjnej naszych przedsiębiorstw. Żeby każdy pracownik wiedział, o co nam, do cholery, w tym wszystkim chodzi. (śmiech) Żyjemy więc z imperatywem zmiany. Zmieniać można albo metodami mechanicznymi, środkami ekonomicznego przymusu – albo inspirując. Jestem orędownikiem tezy, że na tym polega nowoczesne przywództwo, ale też świadomy, kompleksowy marketing. W pewnym sensie uważam się za ucznia Simona Sinka, którego misją jest inspirowanie innych do robienia tego, co ich samych inspiruje.

Czyli powinniśmy pokazywać ludziom filmy?

Nie inaczej. (śmiech) Kino jest dobre dosłownie na wszystko. Na benefity dla pracowników, na integrację: można kino plenerowe zorganizować we własnym ogrodzie lub na dziedzińcu zakładu produkcyjnego, dla wszystkich pracowników, niezależnie od szczebla w hierarchii. Można wybrać seans w multipleksie, zamknąć się z firmą na jednej sali, obejrzeć inspirujący film i po nim wygłosić płomienne przemówienie. Kino jest znakomite w działaniach motywacyjnych, o czym wiedziała Ameryka zimnowojenna, tworząc filmy o Johnie Rambo, choć i seria „Rocky” jest tego znakomitym przykładem. Można to absolutnie robić bez sprzedawania bulshitu. Ale kino może też mieć dalece inne zastosowania, dużo bardziej specjalistyczne.

To znaczy?

Identyfikuję się z tezą, którą kiedyś przeczytałem u Michaliny Butkiewicz, nauczycielki, współautorki podstaw programowych: „Nie ma takiej idei czy wartości, której nie dałoby się ilustrować za pomocą (jakiegoś) filmu”. Filmami można pokazywać konsekwencje nierozwiązanych problemów. Można ilustrować intencje, można komunikować wartości brandów, co robiłem osobiście dziesiątki razy, tworząc projekty filmowe szyte na miarę dla takich marek jak Orange, Mastercard, Multikino, Santander, Desperados, Allegro, OLX , Škoda i wielu innych. Można wykorzystywać film w szkoleniu liderów. Wyobraźmy sobie sytuację: przerwa w pracy, zespół produkcyjny idzie na ćmika, brygadzista razem z pracownikami zaczyna psioczyć na firmę czy kierownika działu. Sytuacja obciachowa: ktoś powołany na stanowisko menadżera liniowego, który umówił się z pracodawcą, że będzie odpowiedzialny za zespół, świadomie go demotywuje, by się przypodobać. Pokazałbym takim pracownikom fragment filmu „Szeregowiec Ryan”, w którym grany przez Toma Hanksa kpt. Miller referuje swoim żołnierzom, dlaczego nigdy nie narzeka przy nich na dowództwo. Istnieje bowiem tzw. hierarchia psioczenia. Psioczysz zawsze do góry, nigdy w dół. Kapral do kapitana, kapitan do majora, major do pułkownika, a ten do generała. Nigdy na odwrót. Bo to nie służy organizacji, a bardzo jej szkodzi. Trudno o łatwiejsze wyjaśnienie. (śmiech)

DJI 0516 HDR

A jakieś inne przykłady?

W wielu filmach, zwłaszcza branżach kreatywnych oraz szybko się rozwijających, jest niechęć do tworzenia dobrych procesów. Wszelkie próby kierownictwa, by je doskonalić, bywają postrzegane jak zamach na wolność. Części pracowników trudno zrozumieć, że dobrze ułożony proces służy im samym – zdejmuje z nich ciężar odpowiedzialności za pamiętanie o wszystkim. Takich pracowników zaprosiłbym na seans filmu „McImperium” o początkach McDonalda. Założyciele firmy w swym biznesowym pietyzmie stworzyli procesy niemal doskonałe, a widok choreografii doskonale zgranych ruchów w kuchni można by oglądać w nieskończoność. Brian Tracy w książce „Przedsiębiorczość”  twierdzi, że 50% młodych Amerykanów rozpoczyna swoją karierę w McDonaldzie. Z jednej strony niewiarygodne, z drugiej – trudno zarzucać staremu mistrzowi kłamstwo. Skoro nie możemy być jak młodzi Amerykanie – obejrzyjmy chociaż film o najlepszej franczyzie wszechczasów. 

Z innej beczki: Żaden film tak inspirująco jak „Cast Away. Poza Światem” nie pokazuje, jak ważną obligacją wobec klienta jest zaczerpnięty z logistyki OTIF (on time in full). Tom Hanks, kierownik w FedEx, najpierw serwuje ludziom energetyzujące szkolenie, potem na skutek katastrofy samolotu ląduje na bezludnej wyspie, stając się współczesnym Robinsonem. Po latach dostarcza jedyną ocalałą paczkę pod właściwy adres: wprawdzie nie ON TIME, ale na pewno IN FULL. Zresztą z filmów z Tomem Hanksem można by zrobić osobne szkolenie (śmiech): sam temat budowania relacji między ludźmi i nauki empatii zarówno w organizacji, jak i poza nią, doskonale uczy „Cóż za piękny dzień” o Fredzie Rogersie, wybitnym edukatorze i popularyzatorze pracy z emocjami.

Koszary Kultury fot. Lukasz Gryko 71

Czyli kino to w dużym stopniu edukacja?

Dokładnie. I to edukacja niezwykle skuteczna. Zresztą my pracujemy w edukacji pozasystemowej od 15 lat, układając programy edukacji z filmem dla szkół. Bo kino to kwintesencja storytellingu – a więc jednej z najskuteczniejszych metod angażowania odbiorcy. To dość zabawne, że storytelling święci dziś tryumfy jako coś odkrywczego, choć jest to narzędzie znane od początku ludzkości, doskonalone w kulturze pisma od grubo ponad 2 tys. lat. Ale zwróćmy uwagę, że w biznesie cały czas edukujemy: klientów, którzy z zimnych leaderów stają się promotorami marki, pracowników, których z ludzi „przychodzących do roboty” chcielibyśmy uczynić ambasadorami firmy, a część z nas (ja na pewno) chciałaby ich codziennie uszczęśliwiać. Edukujemy liderów, wspólników, akcjonariuszy, coraz więcej firm edukuje też wszystkich interesariuszy, w tym anonimowych obserwatorów, co nazywamy odpowiedzialnością społeczną. Poprzez gotowe filmy możemy opowiadać swoje własne historie, wzmacniać swoją tożsamość i w ten sposób – jak mówią trenerzy biznesu – komunikować ją innym. Chcesz? W jednej chwili jestem w stanie podać Ci 10 filmów i seriali na Netfliksie, które uczynią z Ciebie lepszego przedsiębiorcę. (śmiech)

To poproszę!

Lista 13 filmów i seriali, które uczynią Cię lepszym przedsiębiorcą:

  1. „Praktykant” – user experience, budowanie kultury organizacyjnej, work-life balance, mentoring, odwrócony mentoring,
  2. „McImperium” – procesy, procedury, standaryzacja, franczyza, etyka pracy, 
  3. „Whiteboy Rick” – sprzedaż, crosselling, upselling,
  4. „Szeregowiec Ryan” – zarządzanie zespołem, problem solving, motywacja, przywództwo, podział ról w zespole, specjalizacja,
  5. „Cast Away. Poza światem” – analiza danych, planowanie, konsekwencja, OTIF,
  6. „Cóż za piękny dzień” – budowanie relacji w zespole, komunikacja bez przemocy,
  7. „Czego pragną kobiety” – wartości w komunikacji brandów, storytelling w marketingu,
  8. „The Playbook” / serial Netflix – strategiczne myślenie, analiza danych, przywództwo,
  9. „Moneyball” – rekrutacja, dopasowanie pracownika do organizacji, umiejętność komunikowania wizji, specjalizacja,
  10. „Diabeł ubiera się u Prady” – zarządzanie, przywództwo, relacje międzyludzkie,
  11. „King Richard” – planowanie strategiczne, tworzenie i doskonalenie procesu, konsekwencja,
  12. „Breaking Bed” – jak stworzyć 10 razy większa firmę w kilka lat, (śmiech)
  13. „Mistrzowie renowacji samochodów” / serial Netflix – budowanie misji, wizji, celów strategicznych firmy,
  14. + wszelkie filmy biograficzne o biznesmenach, sportowcach, naukowcach i ich drodze do spełnienia.
Radek Tomasik

Radek Tomasik

filmoznawca
Z wykształcenia filmoznawca, z wyboru przedsiębiorca. Edukator filmowy, marketingowiec. Współwłaściciel Ferment Kolektiv - firmy specjalizującej się w działaniach na styku kultury filmowej, biznesu i edukacji oraz Kina Ferment. Autor wielu programów dotyczących wykorzystania filmu w komunikacji marketingowej, realizowanych dla takich marek jak: Orange, Mastercard, Multikino, Renault, ING, Disney, Santander Bank,…
REKLAMA
REKLAMA

Może cię zainteresować:

Radek Tomasik
REKLAMA
REKLAMA

Marzena Roszak, PropertyForYou | Sprzedaję marzenia, nie nieruchomości

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Bliskość plaży czy widok na góry? Centrum miasta czy zaciszne wiejskie gospodarstwo? Mieszkanie pod wynajem czy drugi dom? Ilu klientów, tyle preferencji. To, co ich łączy, to chęć posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Marzena Roszak z PropertyForYou przeprowadza potencjalnego nabywcę przez wszystkie etapy zakupu wymarzonego miejsca w kraju flamenco, paelli i La Ligi, pomagając spełniać marzenia.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: archiwum własne MR

Jakie są główne czynniki, które przyciągają polskich nabywców do rynku nieruchomości w Hiszpanii?

MARZENA ROSZAK: Pomijając najbardziej prozaiczny czynnik, jakim jest pogoda – bo na Costa Blanca w ciągu roku jest około trzystu dni słonecznych i temperatury w zimie w okolicach 16-20 stopni – to na pewno możemy mówić o całym szeregu powodów, dla których inwestycje na rynku nieruchomości w Hiszpanii cieszą się tak dużym powodzeniem wśród naszych rodaków. Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, mieliśmy do czynienia z szukaniem tzw. „bezpiecznego azylu”, stosunkowo daleko od potencjalnego zagrożenia. Był to moment, w którym nie do końca wiedzieliśmy, co przyniesie przyszłość i wówczas nastąpił pierwszy boom inwestycyjny. Drugi natomiast tuż po pandemii, kiedy to nasi klienci zaczęli szukać bezpiecznych inwestycji w obawie przed negatywnymi skutkami gospodarczymi wywołanymi Covid-19. Lokowanie swoich oszczędności w hiszpańskie nieruchomości było jednym ze sposobów na ucieczkę przed spadkiem wartości pieniądza. Dodatkowo nie możemy zapominać o czynniku, jakim są ceny. Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie chcieliśmy kupić nieruchomość pod wynajem. Co prawda nie w Hiszpanii, a w Polsce. Ale kiedy zaczęłam porównywać ceny, okazało się, że ich poziom w Polsce i w Hiszpanii jest bardzo porównywalny. Z jednym „ale”. W tej samej cenie co w Polsce, w Hiszpanii możemy kupić mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania.

Czyli w pełni wyposażone? 

Możliwości mamy wiele, mieszkanie w Hiszpanii w tzw. standardzie developerskim ma wykończone podłogi, wykończone dwie łazienki, wyposażone w armaturę i szafki. Dodatkowo w takim mieszkaniu znajdują się szafy wnękowe, kuchnia jest wyposażona w meble, a często nawet w sprzęt AGD. Jest rozprowadzony system klimatyzacji, instalacja elektryczna oraz alarmowa. Pozostaje kupić meble i można mieszkać. W tej chwili około 80 proc. nieruchomości w Hiszpanii trafia w ręce obcokrajowców. Powstał więc cały sektor firm, które specjalizują się w wykończeniu mieszkań. Łącznie z przywiezieniem i skręceniem mebli oraz zainstalowaniem sprzętu RTV, a nawet lamp. Mało tego, te firmy wyposażą również naszą kuchnię w sztućce czy zastawę stołową, a sypialnię w pościele, koce i narzuty na łóżko. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, który nie jest stale obecny w Hiszpanii to bardzo wygodne rozwiązanie.

Zatem jak kształtują się ceny w Hiszpanii?

Znajdą się pośrednicy, którzy oferują mieszkania w Hiszpanii w przedziale od 30-70 tys. euro. To są ceny netto, do których należy doliczyć w przypadku rynku pierwotnego 10 proc. podatku VAT, tzw. IVA. Natomiast w przypadku rynku wtórnego tzw. ITP – czyli podatek od przeniesienia. Do wysokości 10% wartości nieruchomości w zależności od regionu i gminy oraz jeśli cena całkowita nie przekracza 1 mln euro i nie dotyczy umów sprzedaży z VAT-em. Zdarzają mi się klienci, którzy mówią, że znaleźli dom za 70 tys. euro. Jednak bardzo staram się uczulać na niskie ceny w Hiszpanii ze względu na problem tzw. ocupas, czyli dzikich lokatorów. Bo niskie ceny często wiążą się z tym, że nasze domy czy mieszkania znajdują się w dzielnicach lub regionach potencjalnie niebezpiecznych dla naszych nieruchomości, właśnie ze względu na ocupas, którzy mogą do nich wejść i zaanektować naszą nieruchomość dla własnych potrzeb. Jeśli nie zauważymy tego w ciągu 48 godzin, to niestety hiszpańskie prawo stanowi, że mogą oni się tam osiedlić. Wydostanie ich stamtąd, działając zgodnie z prawem, czyli z pomocą policji i sądu, potrafi trwać nawet kilka lat. I stąd tak ważna jest współpraca z wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zweryfikuje wybraną nieruchomość, przeprowadzi rzetelny audyt. Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego, gdyż kupując taką nieruchomość właśnie na rynku wtórnym, narażamy się na jej kupno z długami poprzedniego właściciela. Oczywiście nie oznacza to, że mamy się bać kupna mieszkania z rynku wtórnego. Od lat współpracuję z lokalnymi pośrednikami i prawnikami, którzy są w stanie sprawdzić stan prawny konkretnej nieruchomości i sprawić, że transakcja będzie bezpieczna. Natomiast jeśli mówimy o cenach mieszkań nowych, od developerów, to ich ceny rozpoczynają się od 120-150 tys. euro w górę. I w ich przypadku problem ocupas właściwie nie występuje, gdyż są to mieszkania w nowych, monitorowanych budynkach z kodami dostępu, kamerami i alarmem. Developerzy, znając problem ocupas, swoje inwestycje realizują w miejscach, które z zasady dzikich lokatorów nie przyciągają. Ocupas to problem głównie dużych miast oraz mieszkań, które są własnością banków czy funduszy inwestycyjnych. Natomiast nie zwalnia nas to z zachowania ostrożności przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Jakie regiony Hiszpanii są obecnie najbardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

To się nie zmienia od lat. Wśród najpopularniejszych miejsc króluje Barcelona, Wyspy Kanaryjskie, Majorka, Alicante. Moje biuro specjalizuje się w regionie Costa Blanca, bo wyznaję zasadę, że nie można być dobrym we wszystkim. (śmiech) Costa Blanca wybrałam z pełną premedytacją dlatego, że z Polski do Alicante, z większości polskich miast dolecimy bez żadnych przesiadek. Rejon Alicante jest bardzo popularny wśród nas Polaków, dobrze znany i wiemy, jak się po nim poruszać.

Jakie są typowe etapy i procedury zakupu nieruchomości dla międzynarodowych klientów w Hiszpanii? Jakie dokumenty są potrzebne?

Moja droga z klientem rozpoczyna się od spotkania i wybadania jego potrzeb. Bardzo świadomie podchodzę do swojej oferty. W moim portfolio klient nie znajdzie tysiąca propozycji, bo wychodzę z założenia, że im więcej ofert, tym trudniej na coś się zdecydować. Tę praktykę wyniosłam z polskiego rynku nieruchomości, na którym od 2009 roku sprzedawałam zarówno mieszkania, domy, jak i obiekty komercyjne. I tam, kiedy klient nie znalazł satysfakcjonującej dla siebie oferty na pierwszych pięciu stronach mojego portfolio, to albo umawiał się na indywidualną konsultację, albo po prostu rezygnował. Według mnie zbyt duża ilość ofert powoduje trudność w ostatecznym wyborze i co za tym idzie opóźnienie decyzji zakupowej. Ale to nie oznacza, że jeśli klient nie znalazł na stronie biura wymarzonej nieruchomości, to nie jestem w stanie jej znaleźć. Jak najbardziej szukam dla klienta indywidualnych ofert, spełniających jego wymagania. Po drugie ustalamy budżet. I jeśli te dwa punkty mamy za sobą, wówczas procedura jest bardzo podobna jak w Polsce. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym – podpisujemy umowę rezerwacyjną, która wiąże się z opłatą gwarantującą nam, że wybrana nieruchomość została dla nas zarezerwowana. Ta opłata jest ściśle związana z wartością wybranej przez nas nieruchomości. Drugim etapem jest przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej i na tym etapie sugeruję klientowi wybranie prawnika, który znajduje się na miejscu w Hiszpanii. Ta praktyka wynika z mojego osobistego doświadczenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Siłą rzeczy nie jesteśmy obecni non stop na miejscu, a będziemy potrzebowali osoby, która w naszym imieniu może podpisać dokumenty, negocjować warunki umowy czy płatności. Prawnik lub pośrednik pomoże nam też założyć konto w banku, ponieważ wszystkie płatności za mieszkanie czy dom, w przyszłości muszą być dokonywane właśnie z konta hiszpańskiego. Dodatkowo, działając na podstawie upoważnienia od nas, prawnik złoży w naszym imieniu wniosek o nadanie tzw. numeru NIE ((Número de Identificación de Extranjero – przyp. red.), czyli odpowiednika naszego numeru NIP, który jest niezbędny do tego, aby założyć konto bankowe, a także aby w ogóle na rynku hiszpańskim funkcjonować jako właściciel mieszkania. Numer NIE wymagany jest także przy podpisywaniu m.in. umowy zakupu nieruchomości, umowy o korzystanie z energii elektrycznej, wody etc. Udzielając prawnikowi odpowiedniego pełnomocnictwa, zostanie to zrobione w naszym imieniu i bez konieczności naszej obecności. Na koniec pozostaje podpisanie aktu notarialnego u notariusza w Hiszpanii, przelanie ostatniej transzy na konto developera lub właściciela nieruchomości. 

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Z jakiego rzędu kosztami dodatkowymi musimy się liczyć, decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Oscylują one w granicach 13-15 proc. wartości nieruchomości. W ich skład wchodzi obsługa prawna i notarialna, 1,5 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, tzw. AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados), a także koszty wpisu do księgi wieczystej, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad) ustalane na podstawie wartości nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, koszt wyceny w banku wynosi od 300 do 600 euro w zależności od wielkości nieruchomości. Jako biuro jesteśmy także w stanie pomóc w uzyskaniu takiego kredytu. Hiszpańskie banki umożliwiają kredytowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, a zakres dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury uzyskania tego typu finansowania jest podobny jak w Polsce. Niezbędne jest dostarczenie wyciągów z konta, weryfikacja w BIK, oświadczenie o majątku oraz formie zatrudnienia. W tej chwili kredyt w hiszpańskim banku oprocentowany jest przez pierwszy rok 2,75 proc. W kolejnych latach wzrasta o wskaźnik Euribor + 0,60%. W chwili obecnej koszt uzyskania kredytu wynosi ok. 1-1,5% wnioskowanej kwoty.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w Hiszpanii, jak długo będziemy czekać na odbiór? I czy zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” jest bezpieczny?

Współpracuję z developerami, którzy na rynku nieruchomości są obecni od co najmniej 20 lat. Przeżyli kryzys finansowy w 2008 roku, pandemię i zawirowania gospodarcze z nią związane. I ciągle funkcjonują na rynku i wciąż budują nowe mieszkania. Stąd nie ma obaw o to, aby nagle zniknęli z rynku. Warto także dodać, że mieszkania w Hiszpanii w tej chwili przeżywają boom inwestycyjny, a około 80 proc. z nich trafia w ręce obcokrajowców. A to oznacza, że ceny rosną. Od momentu przedstawienia przez developera wizualizacji do momentu wbicia pierwszej łopaty, cena potrafi wzrosnąć o 30 proc. Stąd spore zainteresowanie nieruchomościami już na początkowym etapie. Na gotowe mieszkanie – czyli od „dziury w ziemi” do jego odbioru, poczekamy od roku do dwóch lat. Jeśli się ktoś spieszy, na rynku dostępne są mieszkania tzw. „key ready”, ale wybór tych mieszkań jest ograniczony, no i są po prostu droższe.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Mieszkanie do odbioru i mieszkanie do zamieszkania? To tożsamy termin?

To dwie różne rzeczy. Po tym jak mieszkanie zostanie wykończone przez developera, musi zostać wpisane do ksiąg wieczystych, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Musi zostać w nich zarejestrowane i ta procedura trwa od miesiąca do dwóch. I dopiero, kiedy ten element zostanie spełniony oraz będziemy mieć podpisane umowy ze wszystkimi mediami, możemy zacząć w nim mieszkać. 

A jak wyglądają opłaty za mieszkanie w Hiszpanii?

Podobnie jak w Polsce, właściciel płaci czynsz administracyjny i jest on uzależniony od standardu budynku oraz całego osiedla. I kształtuje się od ok. 60 euro. Jeśli mamy mieszkanie na osiedlu, na którym znajdują się baseny, strefa SPA, sporo terenów zielonych, place zabaw dla dzieci, mini golf czy siłownia dla mieszkańców, to oczywistym jest, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy, niż za takie na osiedlu, które takich udogodnień nie ma. Z moich obserwacji wynika, iż czynsze kształtują się wtedy od 100-150 euro w górę. Warto jednak wspomnieć, że tzw. czynsz administracyjny funkcjonuje w Hiszpani w podobnym zakresie i wysokościach jak w Polsce.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czy możesz podać przykłady trendów w rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej popularne wśród kupujących?

Trendy oczywiście są widoczne w nowo powstających inwestycjach i są to wszystkie te wspomniane przeze mnie wcześniej udogodnienia. Jednak dla mnie ważniejsze od trendów są potrzeby klienta. Klientem z Polski jest klient najczęściej w wieku 45+. Nie jest to zatem klient, który ma małe dzieci, ale taki, który jest na pewnym stabilnym etapie swojego życia, z zabezpieczoną finansowo przyszłością. Jego priorytetem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest chęć odpoczynku. Bardzo często pada wówczas pytanie, w jakiej odległości proponowana przeze mnie nieruchomość jest usytuowana od morza. I tu rozpoczyna się dyskusja. Bo choć oczywiście, mam w swojej ofercie nieruchomości położone bezpośrednio nad morzem, jednak czy bezpośrednio nad morzem klient będzie miał szansę wypocząć? Musimy sobie zdawać sprawę, że Hiszpania jest szalenie popularnym kierunkiem wakacyjnym dla ludzi z całego świata i każdego roku odwiedza ją kilkadziesiąt milionów turystów. Od października do marca czy nawet kwietnia Hiszpanię odwiedzają ludzi starsi z Niemiec, Belgii, Holandii czy Polski, szukający kolokwialnie mówiąc ciepła. Latem przyjeżdżają młodzi Skandynawowie z dziećmi, Polacy z dziećmi i nie ukrywajmy – jest głośno i tłoczno. Więc powstaje pytanie, czy to bezpośrednie sąsiedztwo morza jest tak bardzo wskazane, jeśli chcemy naszą nieruchomość traktować jako typowy dom wakacyjny? Czy nie lepszy będzie pas w odległości 5-10 kilometrów od morza, z łatwym do niego dostępem, ale jednak nie w pierwszej, bardzo turystycznej linii? Na te pytania musimy sobie odpowiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

A jeśli chcemy kupić mieszkanie na wynajem?

Wówczas lokalizacja i często wykończenie czy umeblowanie mieszkania odgrywa nieco mniejszą rolę. Mam klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania w Hiszpanii stricte pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Ale w samym procesie wynajmu ja już nie biorę udziału. Od tego są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się zarządzaniem takimi nieruchomościami i ich bieżącym administrowaniem na miejscu oraz lokalni pośrednicy, którzy poszukają klientów. Ale co ważne dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii pod wynajem, albo myślą o takiej inwestycji – potrzebna jest tam na miejscu lokalna księgowość, ponieważ powstają wówczas obowiązki podatkowe dla nierezydentów.
Co doradziłabyś klientom, którzy przymierzają się do kupna swojej pierwszej nieruchomości w Hiszpanii?
Przede wszystkim, aby odpowiedzieli sobie na pytanie o cel i potrzeby. To punkt wyjścia do dalszych poszukiwań. Musimy mieć świadomość, że jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem wakacyjny, w tym okresie sami z niego nie skorzystamy, a jego stan po jednym sezonie może wymagać remontu. Po drugie cena – podejrzanie niska powinna wzbudzić naszą czujność. Po trzecie lokalizacja, która jest ważna, chociażby właśnie ze względu na ocupas. Ale to już moja rola, aby nieruchomość, a także całość transakcji była bezpieczna i nieobarczona ryzykiem.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czyli korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy być pewni, że jesteśmy zabezpieczeni?

W Polsce zarówno na rodzimym rynku nieruchomości, jak i na rynkach zagranicznych pokutuje przeświadczenie, że pośrednik jest zbędnym ogniwem procesu zakupowego. Bo to za co trzeba mu zapłacić, można przecież zrobić samemu. To jednak nie do końca prawda, na rynku hiszpańskim niepisaną zasadą dobrych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niepobieranie opłat za usługę od strony kupującej. Moje wynagrodzenie pochodzi od developera lub pośrednika, od którego ściągam ofertę. Pośrednik z założenia zna lokalny rynek nieruchomości i jego zadaniem jest zapewnić jak największe bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zweryfikuje dostępne oferty, pomoże wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć prawnika oraz przejść przez ścieżki administracyjne, a co za tym idzie pozwoli oszczędzić czas i stres. Dodatkowo współpracuję z lokalnymi biurami pośrednictwa oraz prawnikami, którzy na miejscu zweryfikują i sprawdzą wybraną nieruchomość.

Jedziesz z klientem oglądać wybrane przez niego nieruchomości?

Kiedy jesteśmy już na etapie wybierania z konkretnych ofert, oczywiście lecimy do Hiszpanii, oglądamy, obwożę klienta po nieruchomościach. I ta jedna podróż jest wliczona w cały proces. Jeśli klient życzy sobie, abym brała udział w kolejnych etapach, pojechała do prawnika, banku czy notariusza, wówczas ustalamy koszty mojego tam dojazdu.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Dużo mówisz o dokładnym poznaniu potrzeb swoich klientów. A co jeśli te potrzeby w obrębie rodziny, która poszukuje domu w Hiszpanii, są rozbieżne?

Zdarzają się takie sytuacje! Bardzo często pierwszy wybór jednego z małżonków zupełnie nie odpowiada preferencjom drugiego. Żona czy partnerka chce mieszkać blisko morza, ale też mieć blisko do centrum miasta, mieć w pobliżu sklepy i restauracje, a mąż czy partner marzy o częstych wypadach w góry i ciszy. Moim zadaniem jest wypośrodkować te potrzeby, znaleźć kompromis. Mam klienta, który marzy o miejscu blisko mariny, bo ma skutery wodne i takiego miejsca mu szukam. Inny chciałby realizować swoje hobby, jakim jest jazda na rowerze szosowym i dla niego idealnym miejscem jest rejon Calpe, mniej więcej 40 minut od Alicante w stronę Walencji, piękny, górzysty, będący mekką europejskiego kolarstwa. Kolejny myśli o zakupie jachtu morskiego, więc szukam jemu miejsca, gdzie mariny żeglarskie spełnią jego oczekiwania. Ważnym aspektem dla wielu klientów jest ilość i jakość restauracji w danym regionie. Więc jadąc do Hiszpanii, zwiedzam restauracje, aby mieć pełen obraz tego, co może interesować klienta. Uwielbiam odkrywać nowe miejsca i szukać tych nieoczywistych, bo ilu klientów, tyle potrzeb. Poznaję hiszpańskie święta, festiwale, zwyczaje, aby prezentować klientowi nie tylko mieszkanie czy dom. Zależy mi na tym, aby poznał on tamtejszą kulturę, zwyczaje czy kuchnię. Aby zamieszkując w Hiszpanii, pokochał tamten styl bycia i aby ten styl bycia był zbieżny z jego potrzebami. Sprzedając nieruchomości, sprzedaję marzenia. W momencie, gdy nabywamy nieruchomość, dokonujemy więcej niż tylko transakcji finansowej. To nie jest jedynie zakup ścian i dachu. To moment, w którym stajemy się częścią społeczności, regionu, tworzymy przestrzeń do życia, zbliżamy się do spełnienia marzeń. I ta filozofia przyświeca mi od początku mojej przygody z hiszpańskim rynkiem nieruchomości.

REKLAMA
REKLAMA
Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii
REKLAMA
REKLAMA