Patryk Bulhak | Poszukuję autentyczności

Jest obserwatorem życia codziennego, fotografem, dla którego najważniejsze są prostota, intuicja i interakcje międzyludzkie. Korzysta z łatwości nawiązywania kontaktów i ciekawości świata. Jako poznaniak odnalazł się i w Warszawie, gdzie od lat mieszka, i w egzotycznych regionach świata, dokąd podróżuje. Patryk Bułhak największą wagę przywiązuje do spotkania z człowiekiem, energii i dialogu.

Rozmawia: Magdalena Ciesielska

Zdjęcie fotografa: M. Mazurkiewicz

Zdjęcia kobiet: Patryk Bułhak

Patryku, niedawno powróciłeś do Polski z zagranicznej eskapady. Zdążyłeś zregenerować organizm i przestawić się godzinowo?

PATRYK BUŁHAK: Z racji wieku (śmiech) już wolniej się regeneruję. Aktualny powrót ze Sri Lanki nie przysporzył mi większych problemów związanych z przestawieniem czasowym, zwłaszcza, że ostatnimi czasy doceniam poranne wstawanie. Kiedyś kładłem się o 5 nad ranem, teraz dla odmiany wstaje około 5 rano, wystarczy mi 5-6 godzin snu.  Mam córkę, która jest bardzo energetyczna, więc tym bardziej doceniam te chwile ciszy, zanim wstanie (śmiech), a do tego teraz akurat są play offy NBA, które mogę w spokoju obejrzeć, jako że koszykówka to obok fotografii moja wielka pasja.

Jak to się stało, że przeszedłeś z branży muzycznej do fotograficznej?

Byłem popularnym DJ-em w Polsce, grałem w największych klubach, jeździłem po świecie, występowałem np. w Kostaryce czy Bahrajnie. Już to podróżowanie było wtedy. 

Nie jestem typem człowieka, który lubi spędzać dziesiątki godzin przed ekranem komputera, a tego wymaga  właśnie produkowanie muzyki elektronicznej. Ja tego nie robiłem. Przeprowadziłem sobie analizę, dokonałem „za” i „przeciw” i doszedłem do wniosku, że nie będę się ścigał z młodzieżą, która potrafi wyprodukować nawet trzy kawalki dziennie. Stwierdziłem, że przeżyłem niesamowite lata, grając, chociażby tu w Starym Browarze, gdzie się spotykamy, tylko na poziomie -2 (w SQ). (śmiech) To był niezapomniany czas, pełen niezwykłej energii i dynamiki. Jednak zmęczenie i racjonalne przesłanki zaważyły na decyzji o zmianie. Odejście z Dj-ki to świadomy wybór, a jakoś że obraz zawsze mnie fascynował, więc zmiana branży nastąpiła dość płynnie. Zacząłem studiować fotografię na Akademii Fotografii w Warszawie, bardzo intensywnie. Chłonąłem jak najwięcej wiedzy, czytałem, Jeździłem np. do Berlina oglądać wystawy, chodzilem na spotkania autorskie, dyskusje, oglądałem albumy. 

Bardzo się cieszę z tej zmian. Wychodzę z założenia, że w życiu trzeba dokonywać wyborów, ryzykować, najwyżej się człowiek sparzy, ale będzie miał satysfakcję, że spróbował. Jak nie spróbujemy, to nie wiemy jak coś smakuje – nie tylko w odniesieniu do kulinariów. (śmiech

Bulhak Zamkniete4 scaled 1

Jest tyle różnych destynacji, ciekawych regionów świata, państw bardziej czy mnie egzotycznych. Dlaczego swoje zainteresowania ukierunkowałeś na Iran, państwo za żelazną kurtyną?

Był rok 2014 i ja wówczas próbowałem się zdefiniować, wejść w świat fotografii, znaleźć swoje miejsce. To był mój przełom, punkt zwrotny, wiedziałem, że muszę czegoś nowego doświadczyć, zrobić, coś niekonwencjonalnego, poza utartymi schematami. Szukałem nieoczywistego kierunku, wtedy na Iran nałożone były poważne sankcje amerykańskie. Iran był bardzo zamkniętym krajem, turystyka prawie nie istniała. Pamiętam jak dziś, że szukając ciekawego kierunku, znalazłem lot do Teheranu za 749 zł. Pomyślałem: Teheran – brzmi groźnie. To takie myślenie, jakim jesteśmy karmieni; informacje, które stworzyły mi obraz w głowie, że to trzeba omijać, tam niebezpiecznie. Zabookowałem jednak bilet 3 miesiące do przodu i dopiero wtedy zacząłem czytać o Iranie, poznawać go, uczyć się. Bali, Wietnam, Indie – to już dla wielu takie oczywiste destynacje. Pomysł na Iran był kompletnie spontanicznym pomysłem, nieprzemyślanym, niezaplanowanym wcześniej. Narodził się z poczucia chwili i potrzeby wielkiej przygody. Mało było wówczas fotografii o Iranie, ja nie znałem nic z tamtego rejonu. Rzuciłem się na głęboką wodę, zrobiłem porządny research: spotykałem się z ludźmi po iranistyce, ze specjalistami od kultury Iranu, czytałem irańskich autorów, prace Hoomana Majda, pochłonąłem także reportaż Ryszarda Kapuścińskiego „Szachinszach”. Mocno się przygotowałem i wiem, że to był dobry wybór – nikomu wcześniej nieznany świat.

Premiera Twoich irańskich prac była odległa od tamtejszej podróży…

Tak, odbyła się dopiero w 2019 roku. Fotografie przeleżały w przysłowiowej szufladzie dużo czasu. Nie byłem świadomy czy materiał jest dobry, czy ktoś się nim zainteresuje. Czy nadaje się na wystawę? Cel mojej wyprawy był inny… Szukałem oryginalnego miejsca i odmiennej kultury, bo  przecież jest dla nas atrakcyjne to, czego nie znamy.

Fotografowałeś głównie kobiety irańskie, z mało znanego, mało dostępnego ludu Bandari. Dlaczego? 

Iran składa się z różnych ludów, jest wewnętrznie podzielony, tak jak w Polsce mamy Ślązaków, mieszkańców Kaszub itp. Bandari to taki przyportowy lud, przy Zatoce Perskiej. Próbowałem szukać informacji w Internecie na ich temat i uderzyło mnie wiele znaków zapytania. Brakowało mi świadomych zdjęć kobiet Bandari. Jedyne, jakie znalazłem, to były na targu rybnym, zrobione ukradkiem, bo ich religia zabrania kontaktu wzrokowego i fotografowania. W 2014 i 2015 roku świat nie był aż tak obfotografowany, jak teraz, gdzie wszystko znajduje się na blogach podróżniczych, na Instagramie. Stwierdziłem, że jeśli nie ma pozowanych portretów kobiet, to ja podejmę się tej misji, żeby tam dotrzeć.

Czyli lubisz łamać konwenanse i burzyć stereotypy…

Fajnego zwrotu użyłaś. (śmiech) Staram się łamać zakazy i stereotypy każdą moją fotografią. Tak jak postrzeganie islamu, który nam Europejczykom kojarzy się z czarnym kolorem, a w rzeczywistości jest kompletnie inaczej. Może być kolorowo, co widać u kobiet Bandari. Ich zewnętrzny strój, czador, jest przesiąknięty ekscytującymi barwami, wzorami. Warto sięgnąć głębiej, zobaczyć coś, co na pierwszy rzut oka jest niezauważalne.

Nawet lokalni mieszkańcy informowali mnie, że mój plan nie powiedzie się, że moja misja się nie uda. A ja wchodziłem, prosiłem, tłumaczyłem… Mnie to napędza, gdy jest trochę pod górkę, trzeba się postarać. Mam taką naturę.

L1094038 2 scaled 1

Jak komunikowałeś się z otoczeniem, z ludźmi podczas swoich ekstremalnych podróży w głąb Iranu? Po angielsku czy na migi?

Faktycznie dużo na migi, choć ludność w stolicy i innych większych ośrodkach bardzo dobrze posługuje się angielskim, szczególnie młodzież. 

Spotkalem też nomadów, trzy doby spędziłem, mieszkając z nimi. Po persku nie mówiłem, miałem rozmówki angielsko-perskie, ale oni z kolei nie mówili nic po angielsku. Więc komunikacja odbywała się wyłącznie na migi, gesty, mimiką. Były tam trzy duże koczownicze rodziny w swoich namiotach i non stop uskutecznialiśmy body language. To dla mnie ogromne doświadczenie, niezapomniane wręcz, gdy przyglądałem się temu prostemu życiu. My w cywilizowanym świecie ciągle gdzieś biegniemy opętani presją i stresem, oni cieszą się chwilą, żyją w spokoju, medytacji, zgodnie z naturą, i w swej prostocie są przeszczęśliwi. 

Z kobietami, które portretowałem, komunikowaliśmy się gestami. Spotkanie ze mną zapewne należało do bardzo trudnych i stresujących wyzwań. One były nieśmiałe, a z drugiej strony bardzo odważne, bo pokonały własne bariery.

Irańczycy widzieli w Tobie swojego czy obcego?

Jak wylądowałem w stolicy kraju, sam, z plecakiem, to byłem ciut przestraszony. Chciałem upodobnić się do Irańczyków, Persów, zapuściłem brodę, szybko się opaliłem. Taka teoria ze studiów, że trzeba wtopić się w tłum. Teraz śmieję się z tego, bo obcokrajowców zawsze zdradza strój. Ubiór jest oczywistym komunikatem, że ktoś jest przyjezdnym. 

Trafiłem na domówkę w Isfahanie, jedni podają ręce w geście powitania, inni – bardziej ortodoksyjni – nie. Widziałem dziewczyny pijące alkohol w domu, palące shishę, fajkę wodną. Piłem w Iranie własnej roboty wino, piwo i 86-procentowy bimber, który gospodarz domu miał schowany w piwniczce na podwórku. Tak więc muszę spuentować, że już potem traktowali mnie jak swojego.

Jak dostałeś się z Teheranu na południe kraju?

Korzystałem ze wszystkich dostępnych środków komunikacji. Miałem takie założenie, że chcę doświadczyć tego, co oni: będę pływał, latał, jeździł. Chciałem poznać prawdziwy Iran. Omijałem najbardziej znane miejsca, np. miasto Jazd. 

Co Ciebie urzekło w kobietach Bandari?

Pewnego rodzaju egzotyka, mistycyzm, magia. Kobiety w Iranie wywarły na mnie największe wrażenie, bo są na dużo gorszej pozycji od mężczyzn, gdzie wkoło panuje patriarchat. Mają swojego męża lub opiekuna, wszędzie same ograniczenia. A mimo to starają się brać sprawy w swoje ręce, wykazują się inicjatywą, poszukują, próbują, nie poddają się. Są bardzo odważne i silne! Dobrze dogadywałem się z kobietami, nawet lepiej niż z mężczyznami, ale nigdy nie mogłem zostać tam sam na sam z kobietą. 

Ale takie spotkanie jednak się odbyło…

Właśnie tylko raz, wtedy gdy ich mężowie, opiekunowie popłynęli na łowy. Miałem niespełna 30 minut na sfotografowanie wszystkich kobiet, które wyraziły zgodę, aby zrobić im portret. Nawet się do tego przygotowały, delikatnie malując oczy i paznokcie. 

Nasze spotkanie odbyło się bez zgody ich mężów i opiekunów. Zgodziły się wystąpić przed aparatem i zapozować. To był niezwykły akt odwagi, sprzeciwiły się nakazom i zakazom ogólnie panującym w Iranie. Zamanifestowały swoją kobiecość i niezależność. 

Jak doszło do tego spotkania?

Podczas podróżowania napotkałem muzyków z Teheranu, którzy przyjęli mnie na kilka dni do swojego teamu. Oni skontaktowali mnie z kobietą zajmującą się sztuką wizualną, która skończyła takie nasze polskie ASP. I to właśnie ona była pośrednikiem; umożliwiła mi zrobienie zdjęć kobietom Bandari. W ogóle częściej kobiety pomagały mi przetransportować się z miasta do miasta, kontaktowały mnie np. ze swoją kuzynką. Spotkałem też dwie siostry, które podczas Aszury, ich szyickiego święta, wprowadzały mnie wejściem dla kobiet na dach, abym mógł zrobić lepsze ujęcia, abym miał lepsze kadry. Kobiety są zdeterminowane w Iranie, walczą o zmiany dla siebie, walczą o postęp. 

Czyli znowu zrobiłeś coś wbrew utartym regułom. Poszedłeś pod prąd…

Jak to ja. (śmiech

Wspomniałeś o body language, dodatkowo mówisz, że nie potrzeba wielu słów, aby odkryć i pokazać prawdę. Czym dla Ciebie są oczy rozmówcy?

Patrzenie w oczy podczas spotkania jest ważne. Jak kobiety Bandari widziały, że ja nie uciekam wzrokiem, nie mam złych zamiarów w stosunku do nich, do ich kultury – było łatwiej. Umiejętność porozumiewania się wzrokiem jest wielkim darem. Oczy – prosta komunikacja. Właśnie tam, w Iranie – znaczą więcej niż utarte sformułowania, jakieś słowa. Taka komunikacja jest bardziej naturalna. A nie nasz sztuczny i wyidealizowany wirtualny świat, świat social mediów często wykreowany, na pokaz. 

W oczach widać prawdę, determinację, odwagę. Siłę tych kobiet. Opowiadam o kobietach, ich prawach, nierównościach, zakazach, bo mężczyźni już dużo o sobie opowiedzieli. 

L1094044 scaled 1

Jacy są ludzie w Iranie? Gościnni czy nieufni, niedostępni?

Trudno znaleźć bardziej gościnnych ludzi, co może to być wręcz uciążliwe, gdy ktoś jest mało asertywny. Po prostu Irańczycy zapraszają obcokrajowców do swoich domów. Czułem się traktowany jak gwiazda. (śmiech) To też jest akcent ich religii, że pielgrzym jest darem od proroka i trzeba się nim zaopiekować. Można swobodnie przespać się w meczecie, gdy akurat nikogo nie spotka się na swej drodze. Jeden poznany Irakijczyk wydzwaniał do mnie przez tydzień z zaproszeniem, czy mógłbym choć jedną noc przenocować w jego rodzinnym domu. To dla nich pewnego rodzaju nobilitacja.

Czy podróżując do kraju muzułmańskiego, nie miałeś strachu?

Skłamałbym, jak odpowiedziałbym, że się nie obawiałem. Mojej mamie oznajmiłem, że jadę do Indii, a nie do Iranu, aby się nie denerwowała tak bardzo. Nie chciałem jednak wpadać w pułapki umysłu. Postanowiłem pozbyć się presji, oczekiwań – tak też zrobiłem w Iranie i wówczas świat zaczął mi sprzyjać. Lokalni mieszkańcy z całą uprzejmością pomagali, jak tylko mogli i umieli. Zacząłem bardziej dostrzegać znaki, detale. Cały miesiąc płynąłem z nurtem. Byłem bardziej spokojny. 

Z wystawą autorskich fotografii kobiet odwiedziłeś wiele różnych galerii w kraju i za granicą. Teraz inaugurujesz wystawę w Starym Browarze na Dziedzińcu. Ile będzie można zobaczyć Twoich zdjęć?

To 37 fotografii, które zaprezentuję w Galerii na Dziedzińcu Starego Browaru. 

Czego oczekujesz w związku z wystawą „Zamknięte”? 

Przekaz tej wystawy jest uniwersalny dla odbiorców. Manifest, wolność, swoboda, prawa kobiet, w ogóle prawa ludzi. 

Pragnę, aby fotografie nakłaniały do refleksji, zadumy, poszukiwania prawdy i sensu życia, bez tej pogoni i wiecznego pędu. Skłaniały do pytań, a nie dawały jednoznacznych, prostych odpowiedzi. Aby każdy odbiorca dotarł do odpowiedzi sam, sam ją odnalazł na drodze analizy, złożonych przemyśleń, konkluzji. Każdy filtruje tematy inaczej. Moja ulubiona fotografka, Diana Arbus, amerykańska artystka nurtu dokumentalnego, powiedziała, że „im więcej ci fotografia mówi, tym mniej wiesz”. To jest sekret w sekrecie. Pozostawiam więc przestrzeń dla odbiorcy. 

Mam nadzieję, że więcej będzie takich form komunikacji, jak tu w Galerii na Dziedzińcu, więcej tak otwartych wystaw, prowokujących do myślenia i zmian. Cieszę się też, że ostatnia wystawa tego projektu odbywa się w Poznaniu, że zamknięcie „Zamkniętego” ma miejsce właśnie w moim rodzinnym mieście. 

REKLAMA
REKLAMA

Może cię zainteresować:

REKLAMA
REKLAMA

Marzena Roszak, PropertyForYou | Sprzedaję marzenia, nie nieruchomości

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Bliskość plaży czy widok na góry? Centrum miasta czy zaciszne wiejskie gospodarstwo? Mieszkanie pod wynajem czy drugi dom? Ilu klientów, tyle preferencji. To, co ich łączy, to chęć posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Marzena Roszak z PropertyForYou przeprowadza potencjalnego nabywcę przez wszystkie etapy zakupu wymarzonego miejsca w kraju flamenco, paelli i La Ligi, pomagając spełniać marzenia.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: archiwum własne MR

Jakie są główne czynniki, które przyciągają polskich nabywców do rynku nieruchomości w Hiszpanii?

MARZENA ROSZAK: Pomijając najbardziej prozaiczny czynnik, jakim jest pogoda – bo na Costa Blanca w ciągu roku jest około trzystu dni słonecznych i temperatury w zimie w okolicach 16-20 stopni – to na pewno możemy mówić o całym szeregu powodów, dla których inwestycje na rynku nieruchomości w Hiszpanii cieszą się tak dużym powodzeniem wśród naszych rodaków. Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, mieliśmy do czynienia z szukaniem tzw. „bezpiecznego azylu”, stosunkowo daleko od potencjalnego zagrożenia. Był to moment, w którym nie do końca wiedzieliśmy, co przyniesie przyszłość i wówczas nastąpił pierwszy boom inwestycyjny. Drugi natomiast tuż po pandemii, kiedy to nasi klienci zaczęli szukać bezpiecznych inwestycji w obawie przed negatywnymi skutkami gospodarczymi wywołanymi Covid-19. Lokowanie swoich oszczędności w hiszpańskie nieruchomości było jednym ze sposobów na ucieczkę przed spadkiem wartości pieniądza. Dodatkowo nie możemy zapominać o czynniku, jakim są ceny. Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie chcieliśmy kupić nieruchomość pod wynajem. Co prawda nie w Hiszpanii, a w Polsce. Ale kiedy zaczęłam porównywać ceny, okazało się, że ich poziom w Polsce i w Hiszpanii jest bardzo porównywalny. Z jednym „ale”. W tej samej cenie co w Polsce, w Hiszpanii możemy kupić mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania.

Czyli w pełni wyposażone? 

Możliwości mamy wiele, mieszkanie w Hiszpanii w tzw. standardzie developerskim ma wykończone podłogi, wykończone dwie łazienki, wyposażone w armaturę i szafki. Dodatkowo w takim mieszkaniu znajdują się szafy wnękowe, kuchnia jest wyposażona w meble, a często nawet w sprzęt AGD. Jest rozprowadzony system klimatyzacji, instalacja elektryczna oraz alarmowa. Pozostaje kupić meble i można mieszkać. W tej chwili około 80 proc. nieruchomości w Hiszpanii trafia w ręce obcokrajowców. Powstał więc cały sektor firm, które specjalizują się w wykończeniu mieszkań. Łącznie z przywiezieniem i skręceniem mebli oraz zainstalowaniem sprzętu RTV, a nawet lamp. Mało tego, te firmy wyposażą również naszą kuchnię w sztućce czy zastawę stołową, a sypialnię w pościele, koce i narzuty na łóżko. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, który nie jest stale obecny w Hiszpanii to bardzo wygodne rozwiązanie.

Zatem jak kształtują się ceny w Hiszpanii?

Znajdą się pośrednicy, którzy oferują mieszkania w Hiszpanii w przedziale od 30-70 tys. euro. To są ceny netto, do których należy doliczyć w przypadku rynku pierwotnego 10 proc. podatku VAT, tzw. IVA. Natomiast w przypadku rynku wtórnego tzw. ITP – czyli podatek od przeniesienia. Do wysokości 10% wartości nieruchomości w zależności od regionu i gminy oraz jeśli cena całkowita nie przekracza 1 mln euro i nie dotyczy umów sprzedaży z VAT-em. Zdarzają mi się klienci, którzy mówią, że znaleźli dom za 70 tys. euro. Jednak bardzo staram się uczulać na niskie ceny w Hiszpanii ze względu na problem tzw. ocupas, czyli dzikich lokatorów. Bo niskie ceny często wiążą się z tym, że nasze domy czy mieszkania znajdują się w dzielnicach lub regionach potencjalnie niebezpiecznych dla naszych nieruchomości, właśnie ze względu na ocupas, którzy mogą do nich wejść i zaanektować naszą nieruchomość dla własnych potrzeb. Jeśli nie zauważymy tego w ciągu 48 godzin, to niestety hiszpańskie prawo stanowi, że mogą oni się tam osiedlić. Wydostanie ich stamtąd, działając zgodnie z prawem, czyli z pomocą policji i sądu, potrafi trwać nawet kilka lat. I stąd tak ważna jest współpraca z wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zweryfikuje wybraną nieruchomość, przeprowadzi rzetelny audyt. Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego, gdyż kupując taką nieruchomość właśnie na rynku wtórnym, narażamy się na jej kupno z długami poprzedniego właściciela. Oczywiście nie oznacza to, że mamy się bać kupna mieszkania z rynku wtórnego. Od lat współpracuję z lokalnymi pośrednikami i prawnikami, którzy są w stanie sprawdzić stan prawny konkretnej nieruchomości i sprawić, że transakcja będzie bezpieczna. Natomiast jeśli mówimy o cenach mieszkań nowych, od developerów, to ich ceny rozpoczynają się od 120-150 tys. euro w górę. I w ich przypadku problem ocupas właściwie nie występuje, gdyż są to mieszkania w nowych, monitorowanych budynkach z kodami dostępu, kamerami i alarmem. Developerzy, znając problem ocupas, swoje inwestycje realizują w miejscach, które z zasady dzikich lokatorów nie przyciągają. Ocupas to problem głównie dużych miast oraz mieszkań, które są własnością banków czy funduszy inwestycyjnych. Natomiast nie zwalnia nas to z zachowania ostrożności przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Jakie regiony Hiszpanii są obecnie najbardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

To się nie zmienia od lat. Wśród najpopularniejszych miejsc króluje Barcelona, Wyspy Kanaryjskie, Majorka, Alicante. Moje biuro specjalizuje się w regionie Costa Blanca, bo wyznaję zasadę, że nie można być dobrym we wszystkim. (śmiech) Costa Blanca wybrałam z pełną premedytacją dlatego, że z Polski do Alicante, z większości polskich miast dolecimy bez żadnych przesiadek. Rejon Alicante jest bardzo popularny wśród nas Polaków, dobrze znany i wiemy, jak się po nim poruszać.

Jakie są typowe etapy i procedury zakupu nieruchomości dla międzynarodowych klientów w Hiszpanii? Jakie dokumenty są potrzebne?

Moja droga z klientem rozpoczyna się od spotkania i wybadania jego potrzeb. Bardzo świadomie podchodzę do swojej oferty. W moim portfolio klient nie znajdzie tysiąca propozycji, bo wychodzę z założenia, że im więcej ofert, tym trudniej na coś się zdecydować. Tę praktykę wyniosłam z polskiego rynku nieruchomości, na którym od 2009 roku sprzedawałam zarówno mieszkania, domy, jak i obiekty komercyjne. I tam, kiedy klient nie znalazł satysfakcjonującej dla siebie oferty na pierwszych pięciu stronach mojego portfolio, to albo umawiał się na indywidualną konsultację, albo po prostu rezygnował. Według mnie zbyt duża ilość ofert powoduje trudność w ostatecznym wyborze i co za tym idzie opóźnienie decyzji zakupowej. Ale to nie oznacza, że jeśli klient nie znalazł na stronie biura wymarzonej nieruchomości, to nie jestem w stanie jej znaleźć. Jak najbardziej szukam dla klienta indywidualnych ofert, spełniających jego wymagania. Po drugie ustalamy budżet. I jeśli te dwa punkty mamy za sobą, wówczas procedura jest bardzo podobna jak w Polsce. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym – podpisujemy umowę rezerwacyjną, która wiąże się z opłatą gwarantującą nam, że wybrana nieruchomość została dla nas zarezerwowana. Ta opłata jest ściśle związana z wartością wybranej przez nas nieruchomości. Drugim etapem jest przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej i na tym etapie sugeruję klientowi wybranie prawnika, który znajduje się na miejscu w Hiszpanii. Ta praktyka wynika z mojego osobistego doświadczenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Siłą rzeczy nie jesteśmy obecni non stop na miejscu, a będziemy potrzebowali osoby, która w naszym imieniu może podpisać dokumenty, negocjować warunki umowy czy płatności. Prawnik lub pośrednik pomoże nam też założyć konto w banku, ponieważ wszystkie płatności za mieszkanie czy dom, w przyszłości muszą być dokonywane właśnie z konta hiszpańskiego. Dodatkowo, działając na podstawie upoważnienia od nas, prawnik złoży w naszym imieniu wniosek o nadanie tzw. numeru NIE ((Número de Identificación de Extranjero – przyp. red.), czyli odpowiednika naszego numeru NIP, który jest niezbędny do tego, aby założyć konto bankowe, a także aby w ogóle na rynku hiszpańskim funkcjonować jako właściciel mieszkania. Numer NIE wymagany jest także przy podpisywaniu m.in. umowy zakupu nieruchomości, umowy o korzystanie z energii elektrycznej, wody etc. Udzielając prawnikowi odpowiedniego pełnomocnictwa, zostanie to zrobione w naszym imieniu i bez konieczności naszej obecności. Na koniec pozostaje podpisanie aktu notarialnego u notariusza w Hiszpanii, przelanie ostatniej transzy na konto developera lub właściciela nieruchomości. 

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Z jakiego rzędu kosztami dodatkowymi musimy się liczyć, decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Oscylują one w granicach 13-15 proc. wartości nieruchomości. W ich skład wchodzi obsługa prawna i notarialna, 1,5 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, tzw. AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados), a także koszty wpisu do księgi wieczystej, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad) ustalane na podstawie wartości nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, koszt wyceny w banku wynosi od 300 do 600 euro w zależności od wielkości nieruchomości. Jako biuro jesteśmy także w stanie pomóc w uzyskaniu takiego kredytu. Hiszpańskie banki umożliwiają kredytowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, a zakres dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury uzyskania tego typu finansowania jest podobny jak w Polsce. Niezbędne jest dostarczenie wyciągów z konta, weryfikacja w BIK, oświadczenie o majątku oraz formie zatrudnienia. W tej chwili kredyt w hiszpańskim banku oprocentowany jest przez pierwszy rok 2,75 proc. W kolejnych latach wzrasta o wskaźnik Euribor + 0,60%. W chwili obecnej koszt uzyskania kredytu wynosi ok. 1-1,5% wnioskowanej kwoty.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w Hiszpanii, jak długo będziemy czekać na odbiór? I czy zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” jest bezpieczny?

Współpracuję z developerami, którzy na rynku nieruchomości są obecni od co najmniej 20 lat. Przeżyli kryzys finansowy w 2008 roku, pandemię i zawirowania gospodarcze z nią związane. I ciągle funkcjonują na rynku i wciąż budują nowe mieszkania. Stąd nie ma obaw o to, aby nagle zniknęli z rynku. Warto także dodać, że mieszkania w Hiszpanii w tej chwili przeżywają boom inwestycyjny, a około 80 proc. z nich trafia w ręce obcokrajowców. A to oznacza, że ceny rosną. Od momentu przedstawienia przez developera wizualizacji do momentu wbicia pierwszej łopaty, cena potrafi wzrosnąć o 30 proc. Stąd spore zainteresowanie nieruchomościami już na początkowym etapie. Na gotowe mieszkanie – czyli od „dziury w ziemi” do jego odbioru, poczekamy od roku do dwóch lat. Jeśli się ktoś spieszy, na rynku dostępne są mieszkania tzw. „key ready”, ale wybór tych mieszkań jest ograniczony, no i są po prostu droższe.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Mieszkanie do odbioru i mieszkanie do zamieszkania? To tożsamy termin?

To dwie różne rzeczy. Po tym jak mieszkanie zostanie wykończone przez developera, musi zostać wpisane do ksiąg wieczystych, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Musi zostać w nich zarejestrowane i ta procedura trwa od miesiąca do dwóch. I dopiero, kiedy ten element zostanie spełniony oraz będziemy mieć podpisane umowy ze wszystkimi mediami, możemy zacząć w nim mieszkać. 

A jak wyglądają opłaty za mieszkanie w Hiszpanii?

Podobnie jak w Polsce, właściciel płaci czynsz administracyjny i jest on uzależniony od standardu budynku oraz całego osiedla. I kształtuje się od ok. 60 euro. Jeśli mamy mieszkanie na osiedlu, na którym znajdują się baseny, strefa SPA, sporo terenów zielonych, place zabaw dla dzieci, mini golf czy siłownia dla mieszkańców, to oczywistym jest, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy, niż za takie na osiedlu, które takich udogodnień nie ma. Z moich obserwacji wynika, iż czynsze kształtują się wtedy od 100-150 euro w górę. Warto jednak wspomnieć, że tzw. czynsz administracyjny funkcjonuje w Hiszpani w podobnym zakresie i wysokościach jak w Polsce.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czy możesz podać przykłady trendów w rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej popularne wśród kupujących?

Trendy oczywiście są widoczne w nowo powstających inwestycjach i są to wszystkie te wspomniane przeze mnie wcześniej udogodnienia. Jednak dla mnie ważniejsze od trendów są potrzeby klienta. Klientem z Polski jest klient najczęściej w wieku 45+. Nie jest to zatem klient, który ma małe dzieci, ale taki, który jest na pewnym stabilnym etapie swojego życia, z zabezpieczoną finansowo przyszłością. Jego priorytetem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest chęć odpoczynku. Bardzo często pada wówczas pytanie, w jakiej odległości proponowana przeze mnie nieruchomość jest usytuowana od morza. I tu rozpoczyna się dyskusja. Bo choć oczywiście, mam w swojej ofercie nieruchomości położone bezpośrednio nad morzem, jednak czy bezpośrednio nad morzem klient będzie miał szansę wypocząć? Musimy sobie zdawać sprawę, że Hiszpania jest szalenie popularnym kierunkiem wakacyjnym dla ludzi z całego świata i każdego roku odwiedza ją kilkadziesiąt milionów turystów. Od października do marca czy nawet kwietnia Hiszpanię odwiedzają ludzi starsi z Niemiec, Belgii, Holandii czy Polski, szukający kolokwialnie mówiąc ciepła. Latem przyjeżdżają młodzi Skandynawowie z dziećmi, Polacy z dziećmi i nie ukrywajmy – jest głośno i tłoczno. Więc powstaje pytanie, czy to bezpośrednie sąsiedztwo morza jest tak bardzo wskazane, jeśli chcemy naszą nieruchomość traktować jako typowy dom wakacyjny? Czy nie lepszy będzie pas w odległości 5-10 kilometrów od morza, z łatwym do niego dostępem, ale jednak nie w pierwszej, bardzo turystycznej linii? Na te pytania musimy sobie odpowiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

A jeśli chcemy kupić mieszkanie na wynajem?

Wówczas lokalizacja i często wykończenie czy umeblowanie mieszkania odgrywa nieco mniejszą rolę. Mam klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania w Hiszpanii stricte pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Ale w samym procesie wynajmu ja już nie biorę udziału. Od tego są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się zarządzaniem takimi nieruchomościami i ich bieżącym administrowaniem na miejscu oraz lokalni pośrednicy, którzy poszukają klientów. Ale co ważne dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii pod wynajem, albo myślą o takiej inwestycji – potrzebna jest tam na miejscu lokalna księgowość, ponieważ powstają wówczas obowiązki podatkowe dla nierezydentów.
Co doradziłabyś klientom, którzy przymierzają się do kupna swojej pierwszej nieruchomości w Hiszpanii?
Przede wszystkim, aby odpowiedzieli sobie na pytanie o cel i potrzeby. To punkt wyjścia do dalszych poszukiwań. Musimy mieć świadomość, że jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem wakacyjny, w tym okresie sami z niego nie skorzystamy, a jego stan po jednym sezonie może wymagać remontu. Po drugie cena – podejrzanie niska powinna wzbudzić naszą czujność. Po trzecie lokalizacja, która jest ważna, chociażby właśnie ze względu na ocupas. Ale to już moja rola, aby nieruchomość, a także całość transakcji była bezpieczna i nieobarczona ryzykiem.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czyli korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy być pewni, że jesteśmy zabezpieczeni?

W Polsce zarówno na rodzimym rynku nieruchomości, jak i na rynkach zagranicznych pokutuje przeświadczenie, że pośrednik jest zbędnym ogniwem procesu zakupowego. Bo to za co trzeba mu zapłacić, można przecież zrobić samemu. To jednak nie do końca prawda, na rynku hiszpańskim niepisaną zasadą dobrych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niepobieranie opłat za usługę od strony kupującej. Moje wynagrodzenie pochodzi od developera lub pośrednika, od którego ściągam ofertę. Pośrednik z założenia zna lokalny rynek nieruchomości i jego zadaniem jest zapewnić jak największe bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zweryfikuje dostępne oferty, pomoże wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć prawnika oraz przejść przez ścieżki administracyjne, a co za tym idzie pozwoli oszczędzić czas i stres. Dodatkowo współpracuję z lokalnymi biurami pośrednictwa oraz prawnikami, którzy na miejscu zweryfikują i sprawdzą wybraną nieruchomość.

Jedziesz z klientem oglądać wybrane przez niego nieruchomości?

Kiedy jesteśmy już na etapie wybierania z konkretnych ofert, oczywiście lecimy do Hiszpanii, oglądamy, obwożę klienta po nieruchomościach. I ta jedna podróż jest wliczona w cały proces. Jeśli klient życzy sobie, abym brała udział w kolejnych etapach, pojechała do prawnika, banku czy notariusza, wówczas ustalamy koszty mojego tam dojazdu.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Dużo mówisz o dokładnym poznaniu potrzeb swoich klientów. A co jeśli te potrzeby w obrębie rodziny, która poszukuje domu w Hiszpanii, są rozbieżne?

Zdarzają się takie sytuacje! Bardzo często pierwszy wybór jednego z małżonków zupełnie nie odpowiada preferencjom drugiego. Żona czy partnerka chce mieszkać blisko morza, ale też mieć blisko do centrum miasta, mieć w pobliżu sklepy i restauracje, a mąż czy partner marzy o częstych wypadach w góry i ciszy. Moim zadaniem jest wypośrodkować te potrzeby, znaleźć kompromis. Mam klienta, który marzy o miejscu blisko mariny, bo ma skutery wodne i takiego miejsca mu szukam. Inny chciałby realizować swoje hobby, jakim jest jazda na rowerze szosowym i dla niego idealnym miejscem jest rejon Calpe, mniej więcej 40 minut od Alicante w stronę Walencji, piękny, górzysty, będący mekką europejskiego kolarstwa. Kolejny myśli o zakupie jachtu morskiego, więc szukam jemu miejsca, gdzie mariny żeglarskie spełnią jego oczekiwania. Ważnym aspektem dla wielu klientów jest ilość i jakość restauracji w danym regionie. Więc jadąc do Hiszpanii, zwiedzam restauracje, aby mieć pełen obraz tego, co może interesować klienta. Uwielbiam odkrywać nowe miejsca i szukać tych nieoczywistych, bo ilu klientów, tyle potrzeb. Poznaję hiszpańskie święta, festiwale, zwyczaje, aby prezentować klientowi nie tylko mieszkanie czy dom. Zależy mi na tym, aby poznał on tamtejszą kulturę, zwyczaje czy kuchnię. Aby zamieszkując w Hiszpanii, pokochał tamten styl bycia i aby ten styl bycia był zbieżny z jego potrzebami. Sprzedając nieruchomości, sprzedaję marzenia. W momencie, gdy nabywamy nieruchomość, dokonujemy więcej niż tylko transakcji finansowej. To nie jest jedynie zakup ścian i dachu. To moment, w którym stajemy się częścią społeczności, regionu, tworzymy przestrzeń do życia, zbliżamy się do spełnienia marzeń. I ta filozofia przyświeca mi od początku mojej przygody z hiszpańskim rynkiem nieruchomości.

REKLAMA
REKLAMA
Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii
REKLAMA
REKLAMA