Mikołaj Dramowicz | improwizacja w optymalizacji

Mikołaj Dramowicz DataPax|Mikołaj Dramowicz DataPax|Mikołaj Dramowicz DataPax|Mikołaj Dramowicz DataPax|Mikołaj Dramowicz DataPax

Nie lubię słowa audyt, bo kojarzy mi się głównie z porządkiem w dokumentacji. My przeprowadzamy raczej diagnozę, szukamy pola do poprawy, stosując miks technik matematycznych, statystycznych i procesowych z podejściem psychologicznym, a efekty naszej pracy są w 100% mierzalne – mówi Mikołaj Dramowicz, prezes zarządu firmy konsultingowej DATAPAX, która pomaga firmom znaleźć właściwą drogę rozwoju.

Czy w Polsce konsulting to powszechna usługa? Jak można by określić profil waszych klientów? 

MIKOŁAJ DRAMOWICZ: W Polsce wielu przedsiębiorców nie zdążyło się jeszcze przekonać, jak działa konsulting, albo spróbowali i nie zadziałało. Jednak nawet w takim przypadku jest nam łatwiej, bo pewien schemat został już zmieniony, klient wie, że taka usługa ma sens, tylko nie znalazł jeszcze odpowiedniego partnera, który pomoże mu osiągnąć założone cele. Tymczasem za granicą usługi doradztwa biznesowego – fakt, że na ściśle określony czas współdzieli się jakąś część swojej działalności, żeby ją zmienić – są powszechne niemal jak usługi marketingowe. 

Większość naszych klientów to firmy z sektora MŚP, rodzinne biznesy z polskim kapitałem, w trakcie lub bezpośrednio po przeprowadzeniu procesu sukcesji. To często właśnie sukcesorzy poszukują wsparcia firm konsultingowych – nie są tak emocjonalnie związani z firmą, nie budowali jej od podstaw i traktują konsulting jak każdą inną usługę, oceniając ją przez pryzmat korzyści, zwrotu z inwestycji. 

Mikołaj Dramowicz DataPax

W jakim momencie rozwoju są zwykle firmy, z którymi zaczynacie współpracę. Kryzys?  

Określiłbym ten moment raczej jako ból, który przez długi czas istniał, ale tak bardzo nie przeszkadzał, ale teraz zaczyna już istotnie doskwierać. Wiele firm na drodze swojego rozwoju dochodzi do ściany. Biznes rośnie, zwiększa się produkcja i liczebność załogi, rozwija się park maszynowy, firma wchodzi na nowe rynki zbytu, ale metody zarządzania pozostają takie same, jak na początku działalności. Brakuje narzędzi i wskaźników, które pomogą w podejmowaniu optymalnych decyzji. 

Czym najczęściej się zajmujecie i ile trwa taki „proces naprawczy”? 

Cały proces trwa zwykle od miesiąca do roku, w zależności od tego, co chce się zmienić. Zakres zadań jest bardzo różnorodny. Bodźcem do skorzystania z konsultingu mogą być nadmierne stany magazynowe czy opóźnione zlecenia, których przybywa. Zarząd może potrzebować naszej pomocy, bo chce wzmocnić średni szczebel zarządzania – tak, aby kierownicy lepiej rozumieli potrzeby firmy.   

A jeśli firma obrała już określony kierunek rozwoju, może potrzebować rozwiązań w bardzo konkretnym obszarze i chce np. zwiększyć wydajność produkcji o 30% czy zmniejszyć koszty magazynowania.   

Proces produkcji, park maszynowy, ciągi technologiczne, operacje magazynowe – wszystko to jest niezwykle istotne, ale nie mniejsze znaczenie ma w tym wszystkim człowiek. To, z jakimi ludźmi chcemy pracować, czy cieszymy się, kiedy ich widzimy, czy nasza praca ma głębszy sens.  

W wielu firmach właściciele przyzwyczaili się, że „nie słyszą” pracowników, a druga strona przywykła, że nie mówi się o tym, co nie działa. Dlatego tak ważne jest stworzenie środowiska, w którym wszyscy będą mogli powiedzieć uczciwie, co jest nie tak. Aby osiągnąć ten cel często potrzebnych jest kilka właściwie moderowanych spotkań, w końcu ludzie zaczynają się otwierać. Jest dużo cennych emocji, które pomagają przejść na kolejny poziom. 

Mikołaj Dramowicz DataPax

Czy efekty Waszej pracy są mierzalne, policzalne? 

Tak, najczęściej rezultaty są widoczne niemal od razu, po upływie kilku tygodni i są w pełni mierzalne. Zawsze wraz z klientem jasno definiujemy cel, jaki chcemy osiągnąć i dobieramy do niego odpowiednie wskaźniki. Jeśli np. przyjmujemy, że efektywność mierzymy jako liczbę roboczogodzin potrzebną do wytworzenia konkretnej ilości jakiegoś produktu, stan wyjściowy wynosi 73 na godzinę, a chcemy osiągnąć poziom 95, to właśnie pod te parametry przygotowujemy projekt optymalizacyjny. 

Jeśli klienta interesuje przede wszystkim wskaźnik finansowy – analizujemy, które zmiany, w jakiej części działalności, przyniosą najszybciej efekt przeliczalny na pieniądze. Ale cel może być zdefiniowany w inny sposób i dotyczyć np. czynników ambicjonalnych, chęci przekazania firmy dzieciom czy rozwoju pracowników. 

Firma może działać na rynku od kilkudziesięciu lat i być na początku drogi w zakresie przełamywania utartych schematów zarządzania, ale są też młode firmy o uporządkowanej strukturze i zoptymalizowanych procesach.  

Domyślam się, że każdy właściciel uważa, że jego firma jest wyjątkowa, że działa w specyficznej branży, a tymczasem Wy przynosicie klientom pakiet uniwersalnych rozwiązań. Jak na nie reagują? 

Zdarza się, że na początku rozmów wyczuwamy spory sceptycyzm, a czasem właściciel mówi wprost: jestem w tym biznesie od 30 lat, znam moją branżę na wylot, może w innych firmach to działa, ale u mnie na pewno nie zadziała. I trudno się dziwić takiemu podejściu, bo wielu przedsiębiorców budowało swoje firmy od podstaw, ryzykując własnym majątkiem, przeżywając różne historie na swojej drodze i osiągając sukces. To jednak trochę tak, jakby Robert Lewandowski mówił do swojego fizjoterapeuty: nie będziesz mi mówił jak mam się rozgrzewać, bo nigdy nie byłeś królem strzelców Bundesligi! 

Wykorzystujemy sprawdzone rozwiązania, uniwersalne mechanizmy, które działają. Słyszałem kiedyś, że muzycy w czasie improwizacji bazują na puli powtarzalnych elementów. Tylko osiem elementów wystarczy największym mistrzom do stworzenia wybitnych improwizacji. W zarządzaniu jest podobnie. Pociąg z napisem rozwój już jedzie, trzeba tylko do niego wsiąść. 

Czy przy pierwszym kontakcie z klientem musicie przełamywać barierę braku zaufania?  

Bazujemy na mocnych rekomendacjach, każdy nowy klient może zapytać o opinię naszych wcześniejszych kontrahentów, więc nie mamy z tym problemu. Procentuje też praca z korporacjami takimi jak: Volkswagen, Solaris, Decathlon czy Komputronik, fakt, że te znane firmy bez obaw udostępniły nam część swoich danych. Warto też podkreślić, że korzystamy tylko z niewielkiej części danych firmy – dzięki precyzyjnie skonstruowanym wskaźnikom bardzo szybko jesteśmy w stanie dotrzeć do miejsca czy procesu, od którego w firmie najwięcej zależy. 

Jak istotna w Waszych projektach jest automatyzacja? 

Wykorzystujemy na szeroką skalę możliwości automatyzacji i nowoczesnych technologii, ale wprowadzanie ich nigdy nie jest celem samym w sobie. Często na pytanie, „którego robota Pan rekomenduje?”, odpowiadamy: „żadnego”. Zwłaszcza jeśli taki robot będzie pracował tylko kilka godzin, a o efektywności i tak zdecyduje zaangażowanie i wydajność pracowników.  

Wśród naszych usług jest Raport Gotowości do Automatyzacji, w którym podpowiadamy, jakie procesy warto zautomatyzować, analizujemy, czy taki krok będzie zbieżny ze strategią firmy, sprawdzając przy tym wiele czynników – od infrastruktury po reakcję pracowników. 

Mikołaj Dramowicz DataPax

A jak sam optymalizujesz swoją pracę? 

Dużo czasu poświęcam na myślenie o firmie w perspektywie długoterminowej. Dzięki temu wiem, które projekty przybliżają nas do długofalowego celu, w które warto angażować czas i inne zasoby, a które są korzystne tylko doraźnie. 

W perspektywie do pięciu lat chcemy udostępnić klientom kompletne narzędzie diagnostyczne do wykorzystania online. Zaawansowane algorytmy i sztuczna inteligencja otwierają przed nami nowe możliwości. W uproszczeniu chodzi o to, aby osoba zarządzająca mogła zdalnie udostępnić wybrane dane na temat firmy, a platforma z pomocą algorytmów je przeanalizuje i podpowie optymalne rozwiązanie.  

Pracujemy też nad systemem umożliwiającym współpracę między firmami z różnych branż. Prostym przykładem mogą być biznesy, w których popyt na produkty czy usługi ma charakter sezonowy. W momentach przestojów mogłyby dzielić się zasobami – np. mocami produkcyjnymi czy przestrzenią magazynową – z firmami mającymi w tym samym okresie szczyt sezonu.  

W tworzeniu bardziej innowacyjnych rozwiązań, wymagających sporych nakładów inwestycyjnych, nieocenioną pomocą jest dla mnie wspólnik, Marek Wiśniewski, który kiedyś był jednym z moich klientów. Od 30 lat prowadzi z sukcesem firmę produkcyjną, co daje nam szeroki punkt widzenia, także z perspektywy przedsiębiorców.

Jak przełamujecie w firmach lęk przed zmianami? Czy często pojawia się syndrom powrotu do starych „nawyków”?

Stawiamy na bezpośredniość i transparentność. Poza tym często zmiany są atrakcyjne, angażujące, pozwalają zmodyfikować coś, co od zawsze nam przeszkadzało. Wnioski, które proponujemy niejednokrotnie przewijały się już wcześniej w firmowych kuluarach, ale brakowało kogoś, kto podeprze je twardymi danymi, doświadczeniem, autorytetem. Ale niekiedy też kierunek zmian jest zupełnie niespodziewany.   

Chęć przywrócenia status quo ante jest normą, ale cała sztuka polega na tym, żeby stworzyć bandy, coś na kształt falochronów, które uniemożliwią taki scenariusz. Menadżerowie otrzymują narzędzia, aby z łatwością utrzymać właściwy kurs.

Mikołaj Dramowicz DataPax

Pomagacie też przedsiębiorcom uporać się z powszechnym obecnie problemem: brakiem rąk do pracy. Czy to znaczy, że zajmujecie się także rekrutacją? 

Nie szukamy pracowników, ale czasu pracy. Zamiast rekrutacji doradzamy, jak lepiej wykorzystać potencjał dotychczasowych pracowników. Jak to wygląda w praktyce? W pewnej firmie produkcyjnej zaczęliśmy od podzielenia danych z całego procesu produkcji na mniejsze części, aby łatwo było określić, które działania przynoszą korzyści, a które generują straty. W wyniku pomiarów i obserwacji zauważyliśmy problem w logistyce wewnętrznej, więc przeprowadziliśmy analizę liczby dotknięć produktu przez pracowników. Wynik pokazał coś, co trudno było dostrzec w toku produkcji, kiedy na hali jest mnóstwo materiałów, kartonów i palet – pracownicy wykonywali wiele niepotrzebnych ruchów, szukali towaru, przekładali go z miejsca na miejsce, tracili czas na czynności, które nie przynosiły żadnych korzyści. Zmniejszyliśmy więc poziom towaru na hali i przeorganizowaliśmy tę przestrzeń, aby uniemożliwić ponowne zasypanie jej towarem. 

Kolejna zmiana dotyczyła komunikacji na linii brygadziści-pracownicy,  sposobu w jaki rozmawiają ze swoimi ekipami, na co zwracają uwagę, czy traktują pracowników jak partnerów. Zmodyfikowaliśmy też system premiowy, który wcześniej był nieprzejrzysty i powodował wewnętrzne konflikty, tak aby zależność „w jaki sposób moja praca wpływa na wynik?” była dla wszystkich klarowna. 

Bardzo lubię porównanie firmy do rzeki. Kiedy idziemy głębokim strumieniem, nie widzimy dna i co chwilę potykamy się o kamienie. Wystarczy jednak obniżyć poziom wody, żeby zobaczyć, gdzie są przeszkody i móc łatwo je usunąć. Tak właśnie było w tym przypadku.       

Jakie momenty w pracy sprawiają ci największą frajdę? 

Mam trzy takie momenty. Pierwszy jest wtedy, kiedy ktoś mówi mi, jak bardzo pomocne były wprowadzone przez nas zmiany, jak zmieniły jego codzienną pracę, motywację, nastawienie. I nie ma znaczenia czy jest to właściciel firmy, kierownik produkcji czy szeregowy pracownik. Drugi taki moment mam podczas cotygodniowych spotkań w naszym zespole. Jest tam mnóstwo zaangażowania i nieszablonowych pomysłów. Trzeci moment, gdy jestem w stuprocentowym flow, pojawia się w czasie planowania optymalizacji, kiedy już po diagnozie i zebraniu danych szukamy rozwiązania, wizualizujemy sobie, jak konkretna firma mogłaby działać i jak to osiągnąć. Wtedy następuje chwila, kiedy wszystkie elementy składają się w całość. Przed nami jeszcze masa pracy, ale już wiemy, że czeka na nas sukces.  

REKLAMA
REKLAMA

Może cię zainteresować:

Mikołaj Dramowicz DataPax|Mikołaj Dramowicz DataPax|Mikołaj Dramowicz DataPax|Mikołaj Dramowicz DataPax|Mikołaj Dramowicz DataPax
REKLAMA
REKLAMA

Marzena Roszak, PropertyForYou | Sprzedaję marzenia, nie nieruchomości

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Bliskość plaży czy widok na góry? Centrum miasta czy zaciszne wiejskie gospodarstwo? Mieszkanie pod wynajem czy drugi dom? Ilu klientów, tyle preferencji. To, co ich łączy, to chęć posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Marzena Roszak z PropertyForYou przeprowadza potencjalnego nabywcę przez wszystkie etapy zakupu wymarzonego miejsca w kraju flamenco, paelli i La Ligi, pomagając spełniać marzenia.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: archiwum własne MR

Jakie są główne czynniki, które przyciągają polskich nabywców do rynku nieruchomości w Hiszpanii?

MARZENA ROSZAK: Pomijając najbardziej prozaiczny czynnik, jakim jest pogoda – bo na Costa Blanca w ciągu roku jest około trzystu dni słonecznych i temperatury w zimie w okolicach 16-20 stopni – to na pewno możemy mówić o całym szeregu powodów, dla których inwestycje na rynku nieruchomości w Hiszpanii cieszą się tak dużym powodzeniem wśród naszych rodaków. Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, mieliśmy do czynienia z szukaniem tzw. „bezpiecznego azylu”, stosunkowo daleko od potencjalnego zagrożenia. Był to moment, w którym nie do końca wiedzieliśmy, co przyniesie przyszłość i wówczas nastąpił pierwszy boom inwestycyjny. Drugi natomiast tuż po pandemii, kiedy to nasi klienci zaczęli szukać bezpiecznych inwestycji w obawie przed negatywnymi skutkami gospodarczymi wywołanymi Covid-19. Lokowanie swoich oszczędności w hiszpańskie nieruchomości było jednym ze sposobów na ucieczkę przed spadkiem wartości pieniądza. Dodatkowo nie możemy zapominać o czynniku, jakim są ceny. Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie chcieliśmy kupić nieruchomość pod wynajem. Co prawda nie w Hiszpanii, a w Polsce. Ale kiedy zaczęłam porównywać ceny, okazało się, że ich poziom w Polsce i w Hiszpanii jest bardzo porównywalny. Z jednym „ale”. W tej samej cenie co w Polsce, w Hiszpanii możemy kupić mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania.

Czyli w pełni wyposażone? 

Możliwości mamy wiele, mieszkanie w Hiszpanii w tzw. standardzie developerskim ma wykończone podłogi, wykończone dwie łazienki, wyposażone w armaturę i szafki. Dodatkowo w takim mieszkaniu znajdują się szafy wnękowe, kuchnia jest wyposażona w meble, a często nawet w sprzęt AGD. Jest rozprowadzony system klimatyzacji, instalacja elektryczna oraz alarmowa. Pozostaje kupić meble i można mieszkać. W tej chwili około 80 proc. nieruchomości w Hiszpanii trafia w ręce obcokrajowców. Powstał więc cały sektor firm, które specjalizują się w wykończeniu mieszkań. Łącznie z przywiezieniem i skręceniem mebli oraz zainstalowaniem sprzętu RTV, a nawet lamp. Mało tego, te firmy wyposażą również naszą kuchnię w sztućce czy zastawę stołową, a sypialnię w pościele, koce i narzuty na łóżko. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, który nie jest stale obecny w Hiszpanii to bardzo wygodne rozwiązanie.

Zatem jak kształtują się ceny w Hiszpanii?

Znajdą się pośrednicy, którzy oferują mieszkania w Hiszpanii w przedziale od 30-70 tys. euro. To są ceny netto, do których należy doliczyć w przypadku rynku pierwotnego 10 proc. podatku VAT, tzw. IVA. Natomiast w przypadku rynku wtórnego tzw. ITP – czyli podatek od przeniesienia. Do wysokości 10% wartości nieruchomości w zależności od regionu i gminy oraz jeśli cena całkowita nie przekracza 1 mln euro i nie dotyczy umów sprzedaży z VAT-em. Zdarzają mi się klienci, którzy mówią, że znaleźli dom za 70 tys. euro. Jednak bardzo staram się uczulać na niskie ceny w Hiszpanii ze względu na problem tzw. ocupas, czyli dzikich lokatorów. Bo niskie ceny często wiążą się z tym, że nasze domy czy mieszkania znajdują się w dzielnicach lub regionach potencjalnie niebezpiecznych dla naszych nieruchomości, właśnie ze względu na ocupas, którzy mogą do nich wejść i zaanektować naszą nieruchomość dla własnych potrzeb. Jeśli nie zauważymy tego w ciągu 48 godzin, to niestety hiszpańskie prawo stanowi, że mogą oni się tam osiedlić. Wydostanie ich stamtąd, działając zgodnie z prawem, czyli z pomocą policji i sądu, potrafi trwać nawet kilka lat. I stąd tak ważna jest współpraca z wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zweryfikuje wybraną nieruchomość, przeprowadzi rzetelny audyt. Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego, gdyż kupując taką nieruchomość właśnie na rynku wtórnym, narażamy się na jej kupno z długami poprzedniego właściciela. Oczywiście nie oznacza to, że mamy się bać kupna mieszkania z rynku wtórnego. Od lat współpracuję z lokalnymi pośrednikami i prawnikami, którzy są w stanie sprawdzić stan prawny konkretnej nieruchomości i sprawić, że transakcja będzie bezpieczna. Natomiast jeśli mówimy o cenach mieszkań nowych, od developerów, to ich ceny rozpoczynają się od 120-150 tys. euro w górę. I w ich przypadku problem ocupas właściwie nie występuje, gdyż są to mieszkania w nowych, monitorowanych budynkach z kodami dostępu, kamerami i alarmem. Developerzy, znając problem ocupas, swoje inwestycje realizują w miejscach, które z zasady dzikich lokatorów nie przyciągają. Ocupas to problem głównie dużych miast oraz mieszkań, które są własnością banków czy funduszy inwestycyjnych. Natomiast nie zwalnia nas to z zachowania ostrożności przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Jakie regiony Hiszpanii są obecnie najbardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

To się nie zmienia od lat. Wśród najpopularniejszych miejsc króluje Barcelona, Wyspy Kanaryjskie, Majorka, Alicante. Moje biuro specjalizuje się w regionie Costa Blanca, bo wyznaję zasadę, że nie można być dobrym we wszystkim. (śmiech) Costa Blanca wybrałam z pełną premedytacją dlatego, że z Polski do Alicante, z większości polskich miast dolecimy bez żadnych przesiadek. Rejon Alicante jest bardzo popularny wśród nas Polaków, dobrze znany i wiemy, jak się po nim poruszać.

Jakie są typowe etapy i procedury zakupu nieruchomości dla międzynarodowych klientów w Hiszpanii? Jakie dokumenty są potrzebne?

Moja droga z klientem rozpoczyna się od spotkania i wybadania jego potrzeb. Bardzo świadomie podchodzę do swojej oferty. W moim portfolio klient nie znajdzie tysiąca propozycji, bo wychodzę z założenia, że im więcej ofert, tym trudniej na coś się zdecydować. Tę praktykę wyniosłam z polskiego rynku nieruchomości, na którym od 2009 roku sprzedawałam zarówno mieszkania, domy, jak i obiekty komercyjne. I tam, kiedy klient nie znalazł satysfakcjonującej dla siebie oferty na pierwszych pięciu stronach mojego portfolio, to albo umawiał się na indywidualną konsultację, albo po prostu rezygnował. Według mnie zbyt duża ilość ofert powoduje trudność w ostatecznym wyborze i co za tym idzie opóźnienie decyzji zakupowej. Ale to nie oznacza, że jeśli klient nie znalazł na stronie biura wymarzonej nieruchomości, to nie jestem w stanie jej znaleźć. Jak najbardziej szukam dla klienta indywidualnych ofert, spełniających jego wymagania. Po drugie ustalamy budżet. I jeśli te dwa punkty mamy za sobą, wówczas procedura jest bardzo podobna jak w Polsce. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym – podpisujemy umowę rezerwacyjną, która wiąże się z opłatą gwarantującą nam, że wybrana nieruchomość została dla nas zarezerwowana. Ta opłata jest ściśle związana z wartością wybranej przez nas nieruchomości. Drugim etapem jest przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej i na tym etapie sugeruję klientowi wybranie prawnika, który znajduje się na miejscu w Hiszpanii. Ta praktyka wynika z mojego osobistego doświadczenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Siłą rzeczy nie jesteśmy obecni non stop na miejscu, a będziemy potrzebowali osoby, która w naszym imieniu może podpisać dokumenty, negocjować warunki umowy czy płatności. Prawnik lub pośrednik pomoże nam też założyć konto w banku, ponieważ wszystkie płatności za mieszkanie czy dom, w przyszłości muszą być dokonywane właśnie z konta hiszpańskiego. Dodatkowo, działając na podstawie upoważnienia od nas, prawnik złoży w naszym imieniu wniosek o nadanie tzw. numeru NIE ((Número de Identificación de Extranjero – przyp. red.), czyli odpowiednika naszego numeru NIP, który jest niezbędny do tego, aby założyć konto bankowe, a także aby w ogóle na rynku hiszpańskim funkcjonować jako właściciel mieszkania. Numer NIE wymagany jest także przy podpisywaniu m.in. umowy zakupu nieruchomości, umowy o korzystanie z energii elektrycznej, wody etc. Udzielając prawnikowi odpowiedniego pełnomocnictwa, zostanie to zrobione w naszym imieniu i bez konieczności naszej obecności. Na koniec pozostaje podpisanie aktu notarialnego u notariusza w Hiszpanii, przelanie ostatniej transzy na konto developera lub właściciela nieruchomości. 

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Z jakiego rzędu kosztami dodatkowymi musimy się liczyć, decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Oscylują one w granicach 13-15 proc. wartości nieruchomości. W ich skład wchodzi obsługa prawna i notarialna, 1,5 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, tzw. AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados), a także koszty wpisu do księgi wieczystej, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad) ustalane na podstawie wartości nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, koszt wyceny w banku wynosi od 300 do 600 euro w zależności od wielkości nieruchomości. Jako biuro jesteśmy także w stanie pomóc w uzyskaniu takiego kredytu. Hiszpańskie banki umożliwiają kredytowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, a zakres dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury uzyskania tego typu finansowania jest podobny jak w Polsce. Niezbędne jest dostarczenie wyciągów z konta, weryfikacja w BIK, oświadczenie o majątku oraz formie zatrudnienia. W tej chwili kredyt w hiszpańskim banku oprocentowany jest przez pierwszy rok 2,75 proc. W kolejnych latach wzrasta o wskaźnik Euribor + 0,60%. W chwili obecnej koszt uzyskania kredytu wynosi ok. 1-1,5% wnioskowanej kwoty.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w Hiszpanii, jak długo będziemy czekać na odbiór? I czy zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” jest bezpieczny?

Współpracuję z developerami, którzy na rynku nieruchomości są obecni od co najmniej 20 lat. Przeżyli kryzys finansowy w 2008 roku, pandemię i zawirowania gospodarcze z nią związane. I ciągle funkcjonują na rynku i wciąż budują nowe mieszkania. Stąd nie ma obaw o to, aby nagle zniknęli z rynku. Warto także dodać, że mieszkania w Hiszpanii w tej chwili przeżywają boom inwestycyjny, a około 80 proc. z nich trafia w ręce obcokrajowców. A to oznacza, że ceny rosną. Od momentu przedstawienia przez developera wizualizacji do momentu wbicia pierwszej łopaty, cena potrafi wzrosnąć o 30 proc. Stąd spore zainteresowanie nieruchomościami już na początkowym etapie. Na gotowe mieszkanie – czyli od „dziury w ziemi” do jego odbioru, poczekamy od roku do dwóch lat. Jeśli się ktoś spieszy, na rynku dostępne są mieszkania tzw. „key ready”, ale wybór tych mieszkań jest ograniczony, no i są po prostu droższe.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Mieszkanie do odbioru i mieszkanie do zamieszkania? To tożsamy termin?

To dwie różne rzeczy. Po tym jak mieszkanie zostanie wykończone przez developera, musi zostać wpisane do ksiąg wieczystych, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Musi zostać w nich zarejestrowane i ta procedura trwa od miesiąca do dwóch. I dopiero, kiedy ten element zostanie spełniony oraz będziemy mieć podpisane umowy ze wszystkimi mediami, możemy zacząć w nim mieszkać. 

A jak wyglądają opłaty za mieszkanie w Hiszpanii?

Podobnie jak w Polsce, właściciel płaci czynsz administracyjny i jest on uzależniony od standardu budynku oraz całego osiedla. I kształtuje się od ok. 60 euro. Jeśli mamy mieszkanie na osiedlu, na którym znajdują się baseny, strefa SPA, sporo terenów zielonych, place zabaw dla dzieci, mini golf czy siłownia dla mieszkańców, to oczywistym jest, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy, niż za takie na osiedlu, które takich udogodnień nie ma. Z moich obserwacji wynika, iż czynsze kształtują się wtedy od 100-150 euro w górę. Warto jednak wspomnieć, że tzw. czynsz administracyjny funkcjonuje w Hiszpani w podobnym zakresie i wysokościach jak w Polsce.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czy możesz podać przykłady trendów w rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej popularne wśród kupujących?

Trendy oczywiście są widoczne w nowo powstających inwestycjach i są to wszystkie te wspomniane przeze mnie wcześniej udogodnienia. Jednak dla mnie ważniejsze od trendów są potrzeby klienta. Klientem z Polski jest klient najczęściej w wieku 45+. Nie jest to zatem klient, który ma małe dzieci, ale taki, który jest na pewnym stabilnym etapie swojego życia, z zabezpieczoną finansowo przyszłością. Jego priorytetem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest chęć odpoczynku. Bardzo często pada wówczas pytanie, w jakiej odległości proponowana przeze mnie nieruchomość jest usytuowana od morza. I tu rozpoczyna się dyskusja. Bo choć oczywiście, mam w swojej ofercie nieruchomości położone bezpośrednio nad morzem, jednak czy bezpośrednio nad morzem klient będzie miał szansę wypocząć? Musimy sobie zdawać sprawę, że Hiszpania jest szalenie popularnym kierunkiem wakacyjnym dla ludzi z całego świata i każdego roku odwiedza ją kilkadziesiąt milionów turystów. Od października do marca czy nawet kwietnia Hiszpanię odwiedzają ludzi starsi z Niemiec, Belgii, Holandii czy Polski, szukający kolokwialnie mówiąc ciepła. Latem przyjeżdżają młodzi Skandynawowie z dziećmi, Polacy z dziećmi i nie ukrywajmy – jest głośno i tłoczno. Więc powstaje pytanie, czy to bezpośrednie sąsiedztwo morza jest tak bardzo wskazane, jeśli chcemy naszą nieruchomość traktować jako typowy dom wakacyjny? Czy nie lepszy będzie pas w odległości 5-10 kilometrów od morza, z łatwym do niego dostępem, ale jednak nie w pierwszej, bardzo turystycznej linii? Na te pytania musimy sobie odpowiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

A jeśli chcemy kupić mieszkanie na wynajem?

Wówczas lokalizacja i często wykończenie czy umeblowanie mieszkania odgrywa nieco mniejszą rolę. Mam klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania w Hiszpanii stricte pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Ale w samym procesie wynajmu ja już nie biorę udziału. Od tego są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się zarządzaniem takimi nieruchomościami i ich bieżącym administrowaniem na miejscu oraz lokalni pośrednicy, którzy poszukają klientów. Ale co ważne dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii pod wynajem, albo myślą o takiej inwestycji – potrzebna jest tam na miejscu lokalna księgowość, ponieważ powstają wówczas obowiązki podatkowe dla nierezydentów.
Co doradziłabyś klientom, którzy przymierzają się do kupna swojej pierwszej nieruchomości w Hiszpanii?
Przede wszystkim, aby odpowiedzieli sobie na pytanie o cel i potrzeby. To punkt wyjścia do dalszych poszukiwań. Musimy mieć świadomość, że jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem wakacyjny, w tym okresie sami z niego nie skorzystamy, a jego stan po jednym sezonie może wymagać remontu. Po drugie cena – podejrzanie niska powinna wzbudzić naszą czujność. Po trzecie lokalizacja, która jest ważna, chociażby właśnie ze względu na ocupas. Ale to już moja rola, aby nieruchomość, a także całość transakcji była bezpieczna i nieobarczona ryzykiem.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czyli korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy być pewni, że jesteśmy zabezpieczeni?

W Polsce zarówno na rodzimym rynku nieruchomości, jak i na rynkach zagranicznych pokutuje przeświadczenie, że pośrednik jest zbędnym ogniwem procesu zakupowego. Bo to za co trzeba mu zapłacić, można przecież zrobić samemu. To jednak nie do końca prawda, na rynku hiszpańskim niepisaną zasadą dobrych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niepobieranie opłat za usługę od strony kupującej. Moje wynagrodzenie pochodzi od developera lub pośrednika, od którego ściągam ofertę. Pośrednik z założenia zna lokalny rynek nieruchomości i jego zadaniem jest zapewnić jak największe bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zweryfikuje dostępne oferty, pomoże wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć prawnika oraz przejść przez ścieżki administracyjne, a co za tym idzie pozwoli oszczędzić czas i stres. Dodatkowo współpracuję z lokalnymi biurami pośrednictwa oraz prawnikami, którzy na miejscu zweryfikują i sprawdzą wybraną nieruchomość.

Jedziesz z klientem oglądać wybrane przez niego nieruchomości?

Kiedy jesteśmy już na etapie wybierania z konkretnych ofert, oczywiście lecimy do Hiszpanii, oglądamy, obwożę klienta po nieruchomościach. I ta jedna podróż jest wliczona w cały proces. Jeśli klient życzy sobie, abym brała udział w kolejnych etapach, pojechała do prawnika, banku czy notariusza, wówczas ustalamy koszty mojego tam dojazdu.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Dużo mówisz o dokładnym poznaniu potrzeb swoich klientów. A co jeśli te potrzeby w obrębie rodziny, która poszukuje domu w Hiszpanii, są rozbieżne?

Zdarzają się takie sytuacje! Bardzo często pierwszy wybór jednego z małżonków zupełnie nie odpowiada preferencjom drugiego. Żona czy partnerka chce mieszkać blisko morza, ale też mieć blisko do centrum miasta, mieć w pobliżu sklepy i restauracje, a mąż czy partner marzy o częstych wypadach w góry i ciszy. Moim zadaniem jest wypośrodkować te potrzeby, znaleźć kompromis. Mam klienta, który marzy o miejscu blisko mariny, bo ma skutery wodne i takiego miejsca mu szukam. Inny chciałby realizować swoje hobby, jakim jest jazda na rowerze szosowym i dla niego idealnym miejscem jest rejon Calpe, mniej więcej 40 minut od Alicante w stronę Walencji, piękny, górzysty, będący mekką europejskiego kolarstwa. Kolejny myśli o zakupie jachtu morskiego, więc szukam jemu miejsca, gdzie mariny żeglarskie spełnią jego oczekiwania. Ważnym aspektem dla wielu klientów jest ilość i jakość restauracji w danym regionie. Więc jadąc do Hiszpanii, zwiedzam restauracje, aby mieć pełen obraz tego, co może interesować klienta. Uwielbiam odkrywać nowe miejsca i szukać tych nieoczywistych, bo ilu klientów, tyle potrzeb. Poznaję hiszpańskie święta, festiwale, zwyczaje, aby prezentować klientowi nie tylko mieszkanie czy dom. Zależy mi na tym, aby poznał on tamtejszą kulturę, zwyczaje czy kuchnię. Aby zamieszkując w Hiszpanii, pokochał tamten styl bycia i aby ten styl bycia był zbieżny z jego potrzebami. Sprzedając nieruchomości, sprzedaję marzenia. W momencie, gdy nabywamy nieruchomość, dokonujemy więcej niż tylko transakcji finansowej. To nie jest jedynie zakup ścian i dachu. To moment, w którym stajemy się częścią społeczności, regionu, tworzymy przestrzeń do życia, zbliżamy się do spełnienia marzeń. I ta filozofia przyświeca mi od początku mojej przygody z hiszpańskim rynkiem nieruchomości.

REKLAMA
REKLAMA
Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii
REKLAMA
REKLAMA