Marzena Roszak, PropertyForYou | Sprzedaję marzenia, nie nieruchomości

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Bliskość plaży czy widok na góry? Centrum miasta czy zaciszne wiejskie gospodarstwo? Mieszkanie pod wynajem czy drugi dom? Ilu klientów, tyle preferencji. To, co ich łączy, to chęć posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Marzena Roszak z PropertyForYou przeprowadza potencjalnego nabywcę przez wszystkie etapy zakupu wymarzonego miejsca w kraju flamenco, paelli i La Ligi, pomagając spełniać marzenia.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: archiwum własne MR

Jakie są główne czynniki, które przyciągają polskich nabywców do rynku nieruchomości w Hiszpanii?

MARZENA ROSZAK: Pomijając najbardziej prozaiczny czynnik, jakim jest pogoda – bo na Costa Blanca w ciągu roku jest około trzystu dni słonecznych i temperatury w zimie w okolicach 16-20 stopni – to na pewno możemy mówić o całym szeregu powodów, dla których inwestycje na rynku nieruchomości w Hiszpanii cieszą się tak dużym powodzeniem wśród naszych rodaków. Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, mieliśmy do czynienia z szukaniem tzw. „bezpiecznego azylu”, stosunkowo daleko od potencjalnego zagrożenia. Był to moment, w którym nie do końca wiedzieliśmy, co przyniesie przyszłość i wówczas nastąpił pierwszy boom inwestycyjny. Drugi natomiast tuż po pandemii, kiedy to nasi klienci zaczęli szukać bezpiecznych inwestycji w obawie przed negatywnymi skutkami gospodarczymi wywołanymi Covid-19. Lokowanie swoich oszczędności w hiszpańskie nieruchomości było jednym ze sposobów na ucieczkę przed spadkiem wartości pieniądza. Dodatkowo nie możemy zapominać o czynniku, jakim są ceny. Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie chcieliśmy kupić nieruchomość pod wynajem. Co prawda nie w Hiszpanii, a w Polsce. Ale kiedy zaczęłam porównywać ceny, okazało się, że ich poziom w Polsce i w Hiszpanii jest bardzo porównywalny. Z jednym „ale”. W tej samej cenie co w Polsce, w Hiszpanii możemy kupić mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania.

Czyli w pełni wyposażone? 

Możliwości mamy wiele, mieszkanie w Hiszpanii w tzw. standardzie developerskim ma wykończone podłogi, wykończone dwie łazienki, wyposażone w armaturę i szafki. Dodatkowo w takim mieszkaniu znajdują się szafy wnękowe, kuchnia jest wyposażona w meble, a często nawet w sprzęt AGD. Jest rozprowadzony system klimatyzacji, instalacja elektryczna oraz alarmowa. Pozostaje kupić meble i można mieszkać. W tej chwili około 80 proc. nieruchomości w Hiszpanii trafia w ręce obcokrajowców. Powstał więc cały sektor firm, które specjalizują się w wykończeniu mieszkań. Łącznie z przywiezieniem i skręceniem mebli oraz zainstalowaniem sprzętu RTV, a nawet lamp. Mało tego, te firmy wyposażą również naszą kuchnię w sztućce czy zastawę stołową, a sypialnię w pościele, koce i narzuty na łóżko. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, który nie jest stale obecny w Hiszpanii to bardzo wygodne rozwiązanie.

Zatem jak kształtują się ceny w Hiszpanii?

Znajdą się pośrednicy, którzy oferują mieszkania w Hiszpanii w przedziale od 30-70 tys. euro. To są ceny netto, do których należy doliczyć w przypadku rynku pierwotnego 10 proc. podatku VAT, tzw. IVA. Natomiast w przypadku rynku wtórnego tzw. ITP – czyli podatek od przeniesienia. Do wysokości 10% wartości nieruchomości w zależności od regionu i gminy oraz jeśli cena całkowita nie przekracza 1 mln euro i nie dotyczy umów sprzedaży z VAT-em. Zdarzają mi się klienci, którzy mówią, że znaleźli dom za 70 tys. euro. Jednak bardzo staram się uczulać na niskie ceny w Hiszpanii ze względu na problem tzw. ocupas, czyli dzikich lokatorów. Bo niskie ceny często wiążą się z tym, że nasze domy czy mieszkania znajdują się w dzielnicach lub regionach potencjalnie niebezpiecznych dla naszych nieruchomości, właśnie ze względu na ocupas, którzy mogą do nich wejść i zaanektować naszą nieruchomość dla własnych potrzeb. Jeśli nie zauważymy tego w ciągu 48 godzin, to niestety hiszpańskie prawo stanowi, że mogą oni się tam osiedlić. Wydostanie ich stamtąd, działając zgodnie z prawem, czyli z pomocą policji i sądu, potrafi trwać nawet kilka lat. I stąd tak ważna jest współpraca z wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zweryfikuje wybraną nieruchomość, przeprowadzi rzetelny audyt. Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego, gdyż kupując taką nieruchomość właśnie na rynku wtórnym, narażamy się na jej kupno z długami poprzedniego właściciela. Oczywiście nie oznacza to, że mamy się bać kupna mieszkania z rynku wtórnego. Od lat współpracuję z lokalnymi pośrednikami i prawnikami, którzy są w stanie sprawdzić stan prawny konkretnej nieruchomości i sprawić, że transakcja będzie bezpieczna. Natomiast jeśli mówimy o cenach mieszkań nowych, od developerów, to ich ceny rozpoczynają się od 120-150 tys. euro w górę. I w ich przypadku problem ocupas właściwie nie występuje, gdyż są to mieszkania w nowych, monitorowanych budynkach z kodami dostępu, kamerami i alarmem. Developerzy, znając problem ocupas, swoje inwestycje realizują w miejscach, które z zasady dzikich lokatorów nie przyciągają. Ocupas to problem głównie dużych miast oraz mieszkań, które są własnością banków czy funduszy inwestycyjnych. Natomiast nie zwalnia nas to z zachowania ostrożności przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Jakie regiony Hiszpanii są obecnie najbardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

To się nie zmienia od lat. Wśród najpopularniejszych miejsc króluje Barcelona, Wyspy Kanaryjskie, Majorka, Alicante. Moje biuro specjalizuje się w regionie Costa Blanca, bo wyznaję zasadę, że nie można być dobrym we wszystkim. (śmiech) Costa Blanca wybrałam z pełną premedytacją dlatego, że z Polski do Alicante, z większości polskich miast dolecimy bez żadnych przesiadek. Rejon Alicante jest bardzo popularny wśród nas Polaków, dobrze znany i wiemy, jak się po nim poruszać.

Jakie są typowe etapy i procedury zakupu nieruchomości dla międzynarodowych klientów w Hiszpanii? Jakie dokumenty są potrzebne?

Moja droga z klientem rozpoczyna się od spotkania i wybadania jego potrzeb. Bardzo świadomie podchodzę do swojej oferty. W moim portfolio klient nie znajdzie tysiąca propozycji, bo wychodzę z założenia, że im więcej ofert, tym trudniej na coś się zdecydować. Tę praktykę wyniosłam z polskiego rynku nieruchomości, na którym od 2009 roku sprzedawałam zarówno mieszkania, domy, jak i obiekty komercyjne. I tam, kiedy klient nie znalazł satysfakcjonującej dla siebie oferty na pierwszych pięciu stronach mojego portfolio, to albo umawiał się na indywidualną konsultację, albo po prostu rezygnował. Według mnie zbyt duża ilość ofert powoduje trudność w ostatecznym wyborze i co za tym idzie opóźnienie decyzji zakupowej. Ale to nie oznacza, że jeśli klient nie znalazł na stronie biura wymarzonej nieruchomości, to nie jestem w stanie jej znaleźć. Jak najbardziej szukam dla klienta indywidualnych ofert, spełniających jego wymagania. Po drugie ustalamy budżet. I jeśli te dwa punkty mamy za sobą, wówczas procedura jest bardzo podobna jak w Polsce. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym – podpisujemy umowę rezerwacyjną, która wiąże się z opłatą gwarantującą nam, że wybrana nieruchomość została dla nas zarezerwowana. Ta opłata jest ściśle związana z wartością wybranej przez nas nieruchomości. Drugim etapem jest przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej i na tym etapie sugeruję klientowi wybranie prawnika, który znajduje się na miejscu w Hiszpanii. Ta praktyka wynika z mojego osobistego doświadczenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Siłą rzeczy nie jesteśmy obecni non stop na miejscu, a będziemy potrzebowali osoby, która w naszym imieniu może podpisać dokumenty, negocjować warunki umowy czy płatności. Prawnik lub pośrednik pomoże nam też założyć konto w banku, ponieważ wszystkie płatności za mieszkanie czy dom, w przyszłości muszą być dokonywane właśnie z konta hiszpańskiego. Dodatkowo, działając na podstawie upoważnienia od nas, prawnik złoży w naszym imieniu wniosek o nadanie tzw. numeru NIE ((Número de Identificación de Extranjero – przyp. red.), czyli odpowiednika naszego numeru NIP, który jest niezbędny do tego, aby założyć konto bankowe, a także aby w ogóle na rynku hiszpańskim funkcjonować jako właściciel mieszkania. Numer NIE wymagany jest także przy podpisywaniu m.in. umowy zakupu nieruchomości, umowy o korzystanie z energii elektrycznej, wody etc. Udzielając prawnikowi odpowiedniego pełnomocnictwa, zostanie to zrobione w naszym imieniu i bez konieczności naszej obecności. Na koniec pozostaje podpisanie aktu notarialnego u notariusza w Hiszpanii, przelanie ostatniej transzy na konto developera lub właściciela nieruchomości. 

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Z jakiego rzędu kosztami dodatkowymi musimy się liczyć, decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Oscylują one w granicach 13-15 proc. wartości nieruchomości. W ich skład wchodzi obsługa prawna i notarialna, 1,5 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, tzw. AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados), a także koszty wpisu do księgi wieczystej, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad) ustalane na podstawie wartości nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, koszt wyceny w banku wynosi od 300 do 600 euro w zależności od wielkości nieruchomości. Jako biuro jesteśmy także w stanie pomóc w uzyskaniu takiego kredytu. Hiszpańskie banki umożliwiają kredytowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, a zakres dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury uzyskania tego typu finansowania jest podobny jak w Polsce. Niezbędne jest dostarczenie wyciągów z konta, weryfikacja w BIK, oświadczenie o majątku oraz formie zatrudnienia. W tej chwili kredyt w hiszpańskim banku oprocentowany jest przez pierwszy rok 2,75 proc. W kolejnych latach wzrasta o wskaźnik Euribor + 0,60%. W chwili obecnej koszt uzyskania kredytu wynosi ok. 1-1,5% wnioskowanej kwoty.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w Hiszpanii, jak długo będziemy czekać na odbiór? I czy zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” jest bezpieczny?

Współpracuję z developerami, którzy na rynku nieruchomości są obecni od co najmniej 20 lat. Przeżyli kryzys finansowy w 2008 roku, pandemię i zawirowania gospodarcze z nią związane. I ciągle funkcjonują na rynku i wciąż budują nowe mieszkania. Stąd nie ma obaw o to, aby nagle zniknęli z rynku. Warto także dodać, że mieszkania w Hiszpanii w tej chwili przeżywają boom inwestycyjny, a około 80 proc. z nich trafia w ręce obcokrajowców. A to oznacza, że ceny rosną. Od momentu przedstawienia przez developera wizualizacji do momentu wbicia pierwszej łopaty, cena potrafi wzrosnąć o 30 proc. Stąd spore zainteresowanie nieruchomościami już na początkowym etapie. Na gotowe mieszkanie – czyli od „dziury w ziemi” do jego odbioru, poczekamy od roku do dwóch lat. Jeśli się ktoś spieszy, na rynku dostępne są mieszkania tzw. „key ready”, ale wybór tych mieszkań jest ograniczony, no i są po prostu droższe.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Mieszkanie do odbioru i mieszkanie do zamieszkania? To tożsamy termin?

To dwie różne rzeczy. Po tym jak mieszkanie zostanie wykończone przez developera, musi zostać wpisane do ksiąg wieczystych, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Musi zostać w nich zarejestrowane i ta procedura trwa od miesiąca do dwóch. I dopiero, kiedy ten element zostanie spełniony oraz będziemy mieć podpisane umowy ze wszystkimi mediami, możemy zacząć w nim mieszkać. 

A jak wyglądają opłaty za mieszkanie w Hiszpanii?

Podobnie jak w Polsce, właściciel płaci czynsz administracyjny i jest on uzależniony od standardu budynku oraz całego osiedla. I kształtuje się od ok. 60 euro. Jeśli mamy mieszkanie na osiedlu, na którym znajdują się baseny, strefa SPA, sporo terenów zielonych, place zabaw dla dzieci, mini golf czy siłownia dla mieszkańców, to oczywistym jest, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy, niż za takie na osiedlu, które takich udogodnień nie ma. Z moich obserwacji wynika, iż czynsze kształtują się wtedy od 100-150 euro w górę. Warto jednak wspomnieć, że tzw. czynsz administracyjny funkcjonuje w Hiszpani w podobnym zakresie i wysokościach jak w Polsce.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czy możesz podać przykłady trendów w rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej popularne wśród kupujących?

Trendy oczywiście są widoczne w nowo powstających inwestycjach i są to wszystkie te wspomniane przeze mnie wcześniej udogodnienia. Jednak dla mnie ważniejsze od trendów są potrzeby klienta. Klientem z Polski jest klient najczęściej w wieku 45+. Nie jest to zatem klient, który ma małe dzieci, ale taki, który jest na pewnym stabilnym etapie swojego życia, z zabezpieczoną finansowo przyszłością. Jego priorytetem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest chęć odpoczynku. Bardzo często pada wówczas pytanie, w jakiej odległości proponowana przeze mnie nieruchomość jest usytuowana od morza. I tu rozpoczyna się dyskusja. Bo choć oczywiście, mam w swojej ofercie nieruchomości położone bezpośrednio nad morzem, jednak czy bezpośrednio nad morzem klient będzie miał szansę wypocząć? Musimy sobie zdawać sprawę, że Hiszpania jest szalenie popularnym kierunkiem wakacyjnym dla ludzi z całego świata i każdego roku odwiedza ją kilkadziesiąt milionów turystów. Od października do marca czy nawet kwietnia Hiszpanię odwiedzają ludzi starsi z Niemiec, Belgii, Holandii czy Polski, szukający kolokwialnie mówiąc ciepła. Latem przyjeżdżają młodzi Skandynawowie z dziećmi, Polacy z dziećmi i nie ukrywajmy – jest głośno i tłoczno. Więc powstaje pytanie, czy to bezpośrednie sąsiedztwo morza jest tak bardzo wskazane, jeśli chcemy naszą nieruchomość traktować jako typowy dom wakacyjny? Czy nie lepszy będzie pas w odległości 5-10 kilometrów od morza, z łatwym do niego dostępem, ale jednak nie w pierwszej, bardzo turystycznej linii? Na te pytania musimy sobie odpowiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

A jeśli chcemy kupić mieszkanie na wynajem?

Wówczas lokalizacja i często wykończenie czy umeblowanie mieszkania odgrywa nieco mniejszą rolę. Mam klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania w Hiszpanii stricte pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Ale w samym procesie wynajmu ja już nie biorę udziału. Od tego są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się zarządzaniem takimi nieruchomościami i ich bieżącym administrowaniem na miejscu oraz lokalni pośrednicy, którzy poszukają klientów. Ale co ważne dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii pod wynajem, albo myślą o takiej inwestycji – potrzebna jest tam na miejscu lokalna księgowość, ponieważ powstają wówczas obowiązki podatkowe dla nierezydentów.
Co doradziłabyś klientom, którzy przymierzają się do kupna swojej pierwszej nieruchomości w Hiszpanii?
Przede wszystkim, aby odpowiedzieli sobie na pytanie o cel i potrzeby. To punkt wyjścia do dalszych poszukiwań. Musimy mieć świadomość, że jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem wakacyjny, w tym okresie sami z niego nie skorzystamy, a jego stan po jednym sezonie może wymagać remontu. Po drugie cena – podejrzanie niska powinna wzbudzić naszą czujność. Po trzecie lokalizacja, która jest ważna, chociażby właśnie ze względu na ocupas. Ale to już moja rola, aby nieruchomość, a także całość transakcji była bezpieczna i nieobarczona ryzykiem.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czyli korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy być pewni, że jesteśmy zabezpieczeni?

W Polsce zarówno na rodzimym rynku nieruchomości, jak i na rynkach zagranicznych pokutuje przeświadczenie, że pośrednik jest zbędnym ogniwem procesu zakupowego. Bo to za co trzeba mu zapłacić, można przecież zrobić samemu. To jednak nie do końca prawda, na rynku hiszpańskim niepisaną zasadą dobrych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niepobieranie opłat za usługę od strony kupującej. Moje wynagrodzenie pochodzi od developera lub pośrednika, od którego ściągam ofertę. Pośrednik z założenia zna lokalny rynek nieruchomości i jego zadaniem jest zapewnić jak największe bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zweryfikuje dostępne oferty, pomoże wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć prawnika oraz przejść przez ścieżki administracyjne, a co za tym idzie pozwoli oszczędzić czas i stres. Dodatkowo współpracuję z lokalnymi biurami pośrednictwa oraz prawnikami, którzy na miejscu zweryfikują i sprawdzą wybraną nieruchomość.

Jedziesz z klientem oglądać wybrane przez niego nieruchomości?

Kiedy jesteśmy już na etapie wybierania z konkretnych ofert, oczywiście lecimy do Hiszpanii, oglądamy, obwożę klienta po nieruchomościach. I ta jedna podróż jest wliczona w cały proces. Jeśli klient życzy sobie, abym brała udział w kolejnych etapach, pojechała do prawnika, banku czy notariusza, wówczas ustalamy koszty mojego tam dojazdu.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Dużo mówisz o dokładnym poznaniu potrzeb swoich klientów. A co jeśli te potrzeby w obrębie rodziny, która poszukuje domu w Hiszpanii, są rozbieżne?

Zdarzają się takie sytuacje! Bardzo często pierwszy wybór jednego z małżonków zupełnie nie odpowiada preferencjom drugiego. Żona czy partnerka chce mieszkać blisko morza, ale też mieć blisko do centrum miasta, mieć w pobliżu sklepy i restauracje, a mąż czy partner marzy o częstych wypadach w góry i ciszy. Moim zadaniem jest wypośrodkować te potrzeby, znaleźć kompromis. Mam klienta, który marzy o miejscu blisko mariny, bo ma skutery wodne i takiego miejsca mu szukam. Inny chciałby realizować swoje hobby, jakim jest jazda na rowerze szosowym i dla niego idealnym miejscem jest rejon Calpe, mniej więcej 40 minut od Alicante w stronę Walencji, piękny, górzysty, będący mekką europejskiego kolarstwa. Kolejny myśli o zakupie jachtu morskiego, więc szukam jemu miejsca, gdzie mariny żeglarskie spełnią jego oczekiwania. Ważnym aspektem dla wielu klientów jest ilość i jakość restauracji w danym regionie. Więc jadąc do Hiszpanii, zwiedzam restauracje, aby mieć pełen obraz tego, co może interesować klienta. Uwielbiam odkrywać nowe miejsca i szukać tych nieoczywistych, bo ilu klientów, tyle potrzeb. Poznaję hiszpańskie święta, festiwale, zwyczaje, aby prezentować klientowi nie tylko mieszkanie czy dom. Zależy mi na tym, aby poznał on tamtejszą kulturę, zwyczaje czy kuchnię. Aby zamieszkując w Hiszpanii, pokochał tamten styl bycia i aby ten styl bycia był zbieżny z jego potrzebami. Sprzedając nieruchomości, sprzedaję marzenia. W momencie, gdy nabywamy nieruchomość, dokonujemy więcej niż tylko transakcji finansowej. To nie jest jedynie zakup ścian i dachu. To moment, w którym stajemy się częścią społeczności, regionu, tworzymy przestrzeń do życia, zbliżamy się do spełnienia marzeń. I ta filozofia przyświeca mi od początku mojej przygody z hiszpańskim rynkiem nieruchomości.

REKLAMA
REKLAMA

Może cię zainteresować:

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii
REKLAMA
REKLAMA

Beata i Mariusz Cieślukowscy | Zamieszkaj na zachwycającym Costa del Sol

Plano Spain nieruchomości w Hiszpanii Beata Cieślukowska


Oboje pochodzą z Mazur, ich plany zawodowe połączyła stolica Wielkopolski. Tu w Poznaniu wykrystalizował się pomysł na wspólny rodzinny biznes, który był impulsem do zmiany życia o 180 stopni. Beata i Mariusz Cieślukowscy, właściciele PlanoSpain, od lat działają na hiszpańskim rynku nieruchomości. Polecają wybrzeże Costa del Sol, gdzie osiedlili się, rozwijając firmę i spełniając często niełatwe życzenia klientów z najodleglejszych regionów świata.

Rozmawia: Magdalena Ciesielska | Zdjęcia: Maciej Sznek Escargofoto | Makeup Artist: Kiuru Visage | zdjęcia nieruchomości: archiwum prywatne PlanoSpain

Jak zaczęła się Wasza przygoda w branży nieruchomości?

BEATA CIEŚLUKOWSKA: Mówiąc nieskromnie (śmiech), rozpoczęła się ode mnie. Już ponad 15 lat zajmuję się nieruchomościami inwestycyjnymi. W pierwszym etapie mojej pracy zawodowej, tu na poznańskim rynku, pracowałam u największego pośrednika nieruchomości w Polsce – była to firma Home Broker. Wiele kontaktów oraz przyjaźni branżowych mam do teraz właśnie z tego miejsca.
MARIUSZ CIEŚLUKOWSKI: Przez ponad 12 lat zdobywałem doświadczenie w największych światowych bankach, bankowość korporacyjno-inwestycyjna, co dało mi dużą swobodę w poruszaniu się w świecie wielkich liczb oraz projektów budowlano-inwestycyjnych. Obydwoje mieliśmy duże doświadczenie zawodowe i dlatego postanowiliśmy połączyć nasze siły, umiejętności i wiedzę, co klienci w pełni docenili.

Dlaczego właśnie Hiszpania stała się dla Was atrakcyjnym rynkiem nowych inwestycji?

B.C.: Największym impulsem do tego typu poszukiwań był jeden z moich klientów, który miał już wiele zakupionych nieruchomości, za moim pośrednictwem, zarówno w polskich górach, nad Morzem Bałtyckim, jak i na Mazurach, ale zapragnął czegoś więcej, poza granicami kraju. Zainspirował mnie miejscem o wdzięcznej nazwie Marbella na hiszpańskim wybrzeżu Costa del Sol. „Jak Pani znajdzie dla mnie coś ciekawego, to ja tam kupię” – powiedział. Poleciałam więc, zaczęłam szukać, oglądać poszczególne miejsca, aby złożyć korzystną ofertę klientowi. Bardzo mi się tam spodobało, krajobrazy, klimat, pozytywne myślenie i przepięknie położone apartamenty. Znalazłam dla klienta nieruchomość według jego wytycznych i oczekiwań i tak to się zaczęło…
M.C.: Potem lataliśmy już wspólnie, szukając odpowiednich nieruchomości dla innych klientów. Ale – nie ukrywam – że przy dwójce małych dzieci i obowiązkach prywatnych taki układ wylotów biznesowych bardzo nam doskwierał. Zaczęliśmy więc rozważać inne wyjście z tej sytuacji…

Plano Spain nieruchomości w Hiszpanii Beata Cieślukowska
Beata Cieślukowska

Aż zdecydowaliście się na przeprowadzkę na Costa del Sol…

M.C.: Tak, życie nas do tego popchnęło, podsuwając taki scenariusz. (śmiech)
B.C.: Analizując miejsca na południowym wybrzeżu Costa del Sol, nasz wybór padł na piękną słoneczną Marbellę, którą polecam wszystkim. Spakowaliśmy więc swoje rzeczy, zabraliśmy dzieci i rozpoczęliśmy nowy etap naszego życia i wspólnej pracy.

Z takim zapałem i uśmiechem opowiadacie o Waszym nowym miejscu zamieszkania, więc muszę zapytać, czym tak naprawdę uwiodła Was Marbella? Co Was zauroczyło w tym miejscu?

B.C.: Marbella jest bardzo międzynarodowa, na tym terenie mieszają się różne kultury i tradycje.
M.C.: Warto podkreślić, że w Hiszpanii jest ogromna różnica pomiędzy Costa del Sol a innymi wybrzeżami. Zupełnie inne osoby przyjeżdżają na południe Hiszpanii, do Benalmadeny czy właśnie do Marbelli, gdzie mieszkamy. Tu jest też inny klient niż np. w Alicante. Jedno wybrzeże, ale konkretne miejscowości i przebywający tam turyści różnią się od siebie i to znacznie. Marbella ma niską zabudowę i od razu wygląda to bardziej luksusowo. Co chwilę są parki, zielone skwerki, palmy, po prostu przeważa dużo zieleni. Dla ciekawostki – to było pierwsze zagospodarowane wybrzeże w całej Hiszpanii, więc roślinność miała dużo czasu, aby wybujać i wzbogacić swoim pięknem okolicę. Specyfiką Marbelli jest też posiadanie i morza, i gór. Nawet jeśli w Sewilli jest latem 45 st. w cieniu, to u nas – dzięki takiemu idealnemu położeniu – jest zawsze minimum 10 stopni mniej. W ubiegłe lato przeważała temp. 32-33 stopnie, a najwięcej pokazały termometry 36 st. w cieniu. To w Polsce często jest bardziej gorąco. Marbella ma swój mikroklimat – latem nie jest upalnie, a zimą jest przyjemnie ciepło. Ponadto w tym nadmorskim mieście nie znajdzie się tzw. „betonozy”, jaka przeważa w tego typu lokalizacjach, gdzie deweloperzy prześcigają się w stawianiu coraz to wyższych apartamentowców.

Plano Spain nieruchomości w Hiszpanii Beata Cieślukowska
Mariusz Cieślukowski

W PlanoSpain rynek pierwotny przeważa nad wtórnym?

M.C.: Na naszej stronie są również oferty z rynku wtórnego, ale jako PlanoSpain specjalizujemy się w szczególności w rynku pierwotnym. To ponad 80 procent naszej oferty sprzedażowej.
B.C.: Edukujemy też naszych klientów, którzy kontaktują się z nami z zamiarem zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Studzimy ich zapał i często po prostu tłumaczymy, że nie warto… Klient już za sam apartament z rynku wtórnego płaci bardzo dużo, do tego trzeba doliczyć koszty remontu. Ponadto części wspólne tych miejsc z rynku wtórnego są w niskim standardzie. To jest budownictwo np. z lat 2009-2010 lub wcześniejsze, gdzie widać ząb czasu, brak renowacji i remontu klatek, brak odnowy wspólnych basenów. Akustyka w takich miejscach szwankuje, hałasy i odgłosy zza ściany słychać bardzo dobrze, a dodatkowo odgłosy w pionie – ze względu na gorszej jakości wykorzystane materiały budowlane. Naprawdę jest wiele zalet kupna nieruchomości z rynku pierwotnego, do czego szczerze namawiamy.
M.C.: W 2010 roku wiele się zmieniło w hiszpańskim ustawodawstwie, w prawie budowlanym, wzięto pod uwagę normy cieplne, zaczęto stosować lepsze i korzystniejsze dla inwestorów materiały budowlane. Wstawiać wyższej jakości okna, izolować ściany. Rozpoczął się cały proces budowy z większymi benefitami dla kupujących, co w Polsce od wielu lat jest standardem i normą, a w Hiszpanii dopiero zaczęło to kiełkować. Zatem bez namysłu polecamy nieruchomości z rynku pierwotnego. Przede wszystkim korzystna jest cena za nowe mieszkanie, a przy tym plan płatności, który rozłożony jest w czasie. Bo nawet jeśli trzeba wydać 500 tys. Euro, czym innym jest wyjęcie ich dzisiaj i położenie na stół, a czym innym gdy harmonogram płatności jest rozbity na 30 % przy umowie przedwstępnej, a reszta następuje dopiero przy odbiorze kluczy w perspektywie do 1,5 roku. Ponadto kupujący ma wybór, oglądając plany, rzuty apartamentów od dewelopera, czyli kupuje to, co chce, a nie to, co zostało na rynku.

Sprzedaż z rynku pierwotnego odbywa się, gdy jest tylko przysłowiowa dziura w ziemi?

M.C.: Głównie właśnie na tak wczesnym etapie. W Polsce jesteśmy przyzwyczajeni, że jest dużo wybudowanych budynków, mieszkań, które czekają na swoich właścicieli. Nierzadko ceny można jeszcze negocjować u dewelopera. W Marbelli czy innych częściach Costa del Sol na etapie stojących już murów wszystkie mieszkania są wykupione. Zakup rozpoczyna się wraz z wbiciem łopaty w ziemię, czyli właśnie wraz z robieniem przysłowiowej dziury.

W swojej ofercie macie nieruchomości o różnej powierzchni, od mniejszych 50- czy 60-metrowych, przez ponad 100-, 200-, 300-metrowe apartamenty, aż po luksusowe wille np. ponad 1400 metrów kw. Jaka powierzchnia mieszkalna jest najbardziej poszukiwana, jaka jest najbardziej na topie wśród zainteresowanych kupnem?

B.C.: Mały metraż w Hiszpanii oznacza co innego niż w Polsce. 40-, 50-metrowe mieszkanie to swoisty ewenement, czegoś takiego się po prostu nie buduje na rynku hiszpańskim. Standardem przy dwóch sypialniach jest ok. 80 m kw., a przy trzech sypialniach – ok. 130 m kw.
M.C.: Co istotne, w Hiszpanii – podobnie jak w USA – najważniejsza jest ilość sypialni. 60-metrowe mieszkania można na palcach jednej ręki przedstawić w naszej ofercie.
Polacy są przyzwyczajeni zadawać pytanie, „ile za metr kwadratowy?”, a na rynku hiszpańskim funkcjonuje inna wytyczna, czyli liczba sypialni. Cena uzależniona jest od ich ilości, oraz usytuowania apartamentu w danej inwestycji.

Kto jest Waszym głównym klientem?

M.C.: W 90 procentach są to Polacy, ale nie tylko Polacy mieszkający w Polsce, również ci ze Szwecji, z Wielkiej Brytanii, Stanów Zjednoczonych, Kanady. Aktualnie mamy kilku Holendrów zainteresowanych naszymi ofertami. Wchodzimy też na rynek niemiecki, stale poszerzając nasz target.
Podchodzimy do naszej pracy z wielkim profesjonalizmem, a do klientów z ogromnym szacunkiem. Skupiamy się na konkretnym miejscu, jakim jest Costa del Sol – i robimy to najlepiej, jak tylko potrafimy, szukając dla klientów nieruchomości skrojonych pod ich oczekiwania i portfel. Postawiliśmy na wyspecjalizowanie się w tym regionie. To jest podobnie jak z restauracyjnym menu – lepiej mieć w karcie mniej dań, ale dobrej jakości niż szeroką kartę menu z byle jakimi potrawami.
B.C.: I co niezwykle istotne, mamy klientów najczęściej z polecenia. W naszej branży działa stary sposób przekazywania dobrych wiadomości i to nas bardzo cieszy. (śmiech) Miło słuchać pozytywnych opinii i rekomendacji na temat naszej pracy, wiedząc, że marketing tzw. szeptany ma sens.

Czy Polak w Hiszpanii może łatwo otrzymać kredyt?

M.C.: Wielu z naszych klientów, kupując nieruchomość w Hiszpanii, posiłkuje się kredytem, ponieważ jest on zdecydowanie tańszy niż w Polsce. Ja osobiście nadzoruję cały proces związany z ubieganiem się o kredyt, pilnuję wszelkich dokumentów, terminów itp. W PlanoSpain staramy się przeprowadzić tak sprzedaż, aby była ona jak najmniej czasochłonna i stresogenna dla naszego klienta. Do ubiegania się o kredyt potrzebujemy PIT za zaszły rok, zaświadczenie z BIKu i wyciąg z konta przynajmniej z 6 miesięcy.

A jak klient jest zaopiekowany pod kątem prawnym w PlanoSpain?

B.C.: Współpracujemy z wybitną prawniczką, której usług absolutnie nie narzucamy naszym klientom, jedynie rekomendujemy. Klient sam wybiera do jakiej kancelarii prawnej chce się udać. Ze względu na nasze doświadczenie i długoletnią współpracę z czystym sercem polecamy tę właśnie osobę do obsługi kwestii prawnych.
M.C.: Klient musi głównie wybrać apartament, wpłacić zaliczkę, a resztą już zajmujemy się my – osoby do zadań specjalnych. (śmiech) Współpracujemy z doskonałą prawniczką Marią Ruiz Lopez. Ma ona rozeznanie zarówno na rynku polskim, jak i hiszpańskim. I oczywiście świetnie mówi po polsku. Ma licencję prawną na obu rynkach, polskim i hiszpański. Posiada szeroką wiedzę i uprawnienia, doradza klientom, co warto zrobić, jakie są obwarowania prawne, na co warto zwrócić uwagę podczas kupna czy wynajmu itp.

Plano Spain nieruchomości w Hiszpanii Beata Cieślukowska

Klienci kupują hiszpańską nieruchomość najczęściej z myślą o sobie, swojej przyszłości, czy jednak pod wynajem, aby mieć źródło dochodu?

M.C.: To zależy… W zdecydowanej większości klienci kupują apartament, żeby dla nich zarabiał i był lokatą kapitału. To też świetna dywersyfikacja portfela o nieruchomość w walucie Euro. Nie ma co też ukrywać, że w okresie naszej polskiej zimy chcą przyjeżdżać i korzystać z własnego apartamentu.
B.C.: Ponadto widzimy taki trend, że nasi klienci meblują i aranżują mieszkania z myślą o sobie, pod swój gust, więc później jest im szkoda oddawać to wynajmującym. Choć jest określona grupa klientów, którzy od samego początku wiedzą, że zakupiona nieruchomość będzie ich inwestycją pod wynajem. Co bardzo ważne – my jako PlanoSpain również zajmujemy się wynajmem lokali. Wiemy, że większość agencji nieruchomości tego nie robi, my jednak wzięliśmy na swoje barki to zadanie, aby sprostać wymaganiom i oczekiwaniom klientów. Budujemy poprzez to relacje i zaufanie z naszymi partnerami biznesowymi, dając im szerokie spectrum usług i możliwości wyboru. Jestem bardzo dokładna, zatem skrupulatnie doglądam wszystkich detali, które mogą umknąć kupującym. Doradzam też klientom jak urządzić nieruchomość pod wynajem bądź pod odsprzedaż, bo z doświadczenia wiem, co się dobrze sprzedaje, z dużym potencjałem wzrostu cen.

Bierzecie na siebie dużo różnych obowiązków, jak czasowo dajecie radę? Czy Wasza doba trwa więcej niż 24 godziny, jest bardziej elastyczna?

M.C.: Dobre pytanie! (śmiech) Nieustannie poszerzamy nasz zespół, dobieramy zaufane osoby. Aktualnie zatrudniliśmy kolejną osobę, która odciąży nas w temacie najmu.
B.C.: Mamy team, który zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami pod wynajem, czyli uzgadnia pracę np. pań sprzątających, wydawania i odbierania kluczy do posesji. Cała logistyka jest przez nas opracowana, co w dużej mierze ułatwia pracę już na innych etapach.

Czyli pomagacie klientom w wynajmie, ale również w odświeżaniu powierzchni mieszkalnej oraz w generalnym remoncie.

M.C.: Tworzymy z naszymi partnerami pakiety pod każdą inwestycję. Prezentujemy klientom zazwyczaj trzy wersje, trzy propozycje umeblowania oraz finalne wykończenie z tapetami, obrazami, dekoracjami wypełniającymi wnętrze. Mamy również pakiety dostosowane dla klientów wynajmujących konkretne mieszkanie, tzn. czajniki, małe AGD, sztućce itd. Dla klienta cały proces jest nieinwazyjny – to my zajmujemy się wszystkim. Klient ma jedynie wybrać lokum i podpisać umowę oraz wpłacić zaliczkę.
B.C.: Jeśli chodzi o wynajem – kiedyś braliśmy apartamenty z rynku, teraz tylko opiekujemy się apartamentami naszych klientów. Mocno się angażujemy, aby zrobić jak najwyższą rentowność dla klientów. Jeśli u nas kupią nieruchomość pod wynajem, to mają pewność, że zajmiemy się wszystkim, co związane z formalnościami i dopracowaniem szczegółów, dopieszczeniem wnętrz. Mamy dużo klientów-golfistów, klientów kulturalnych, na poziomie, którzy u nas wynajmują apartamenty. Są to klienci głównie z polecenia.
M.C.: Nie wynajmujemy brytyjskim imprezowiczom (śmiech), po których trzeba często organizować remont mieszkania. U nas na szczęście ich nie ma.

Costa del Sol czy nasz polski Bałtyk – gdzie nieruchomość można kupić taniej?

M.C.: Naprawdę w Hiszpanii można kupić taniej nieruchomość niż nad Morzem Bałtyckim. Oczywiście, bierzemy pod uwagę lokalizację, okolicę, odległość od linii brzegowej, dodatkowo wyposażenie mieszkania, pomieszczenia wspólne, komórkę lokatorską, miejsca parkingowe – bo to jest w cenie oferty w stanie deweloperskim. Jedynie trzeba wstawić swoje meble i można zamieszkać. Myślę, że na rynku pierwotnym można w Hiszpanii zaoszczędzić nawet ok. 100 tys. Euro, kupując podobną powierzchnię nad wybrzeżem Costa del Sol niż nad Bałtykiem.

Polecacie Costa del Sol, w szczególności Marbellę, ale macie też kompletnie inny kierunek na hiszpańskie wyjazdy…

B.C.: Oprócz wybrzeża Costa del Sol próbujemy zainteresować klientów również atrakcyjnym terenem górskim, idealnym na narty, o czym mało kto wie… Sierra Nevada jest pominięta i mało znana jako górska alternatywa. W okresie tegorocznej Wielkanocy było tam mnóstwo śniegu.
M.C.: Najwyżej położony ośrodek narciarski w Hiszpanii znajduje się w Andaluzji, dwie godziny drogi od Malagi. Jest to pasmo górskie Sierra Nevada z najwyższym szczytem Mulhacen 3478 m n.p.m. Znajduje się tam wiele możliwości dla turystów, zarówno idealnie przygotowane stoki, kolejki linowe, jak i wiele ofert zakwaterowania z niezbędnymi usługami.
B.C.: Jest tam 96 km tras i co najważniejsze, że nie ma kolejek na stokach, jak w innych krajach europejskich.

Wspomnieliście, że macie klientów z różnych stron świata. Każdy z nich ma inny gust, inne upodobania. Od czego zaczynacie rozmowę, aby poznać ich oczekiwania?

M.C.: Jeszcze przed przylotem konkretnego klienta dużo z nim rozmawiamy, zaznajamiamy z rynkiem nieruchomości na Costa del Sol, organizujemy video konferencje.
B.C.: Przygotowujemy zawsze agendę spotkania, zaznaczamy na mapie miejsca, które będziemy oglądać, które chcemy pokazać naszemu klientowi. Staramy się zrobić wywiad/rozeznanie dużo wcześniej przed przylotem klienta na Costa del Sol. Dlatego przekazujemy zdjęcia i krótkie informacje nt. proponowanych przez nas nieruchomości, które na ten moment są idealne dla klienta, spełniają jego oczekiwania.
M.C.: Zależy nam na tym, aby klient był zorientowany w temacie, znał lokalizację, mógł zerknąć sobie na Google Maps, a nieruchomość zawsze się do jego preferencji dobierze. Pokazujemy kilka nieruchomości w jeden dzień, to takie zdrowe podejście i standard, aby nie przeciążyć kupującego informacjami. Choć mieliśmy ostatnio klienta, który koniecznie w jeden dzień chciał obejrzeć aż 12 nieruchomości (śmiech), a potem miał problem z oceną każdej zaprezentowanej lokalizacji.

Czy można Was nazwać butikową agencją nieruchomości?

B.C.: Bez wątpienia tak! Naszym mottem nie jest sprzedaż za wszelką cenę. Sprzedać byle sprzedać i mieć z głowy, wprost przeciwnie – sprzedajemy, aby klient był zadowolony. Aby do nas powrócił, dał dobrą rekomendację wśród rodziny, znajomych i przyjaciół. Tworzymy przyjazną, wręcz rodzinną atmosferę, aby każdy czuł się przez nas dobrze zaopiekowany.
M.C.: Kluczem jest relacja z naszymi klientami. Odbieramy od nich wiadomości i telefony z podziękowaniami. Rekomendują nas dalej, to bardzo budujące i mobilizujące do dalszej pracy.
Polecamy tylko takie lokalizacje, gdzie deweloperzy są przez nas sprawdzeni. Sprzedajemy klientom tam, gdzie też sami kupiliśmy – to jest kolejna nasza wartość dodana do oferty i budująca zaufanie.

Plano Spain nieruchomości w Hiszpanii Beata Cieślukowska
EscargoFoto.pl

Oprócz nieruchomości pasjonujecie się golfem, dziedziną sportu bardzo popularną w Hiszpanii. Czy to kolejny atut wybrzeża Costa del Sol?

B.C.: W ogóle całe wybrzeże Costa del Sol jest zielone dzięki swoim polom golfowym. Jest energetyczne, przyjazne mieszkańcom i turystom. Przepełnione pozytywną energią, duchem optymizmu i chilloutu. Marbella ma swój specyficzny klimat, ma dobrą aurę, można wręcz rzec, że jest tam pewna magia (śmiech), która przyciąga ludzi do tego miejsca, ale i do siebie. Naprawdę ludzie są uśmiechnięci, pogodni, uprzejmi – to dużo pozytywów!
M.C.: Costa del Sol to jest po prostu mekka dla golfistów. Na tak niedużym terenie jest ponad 100 pól golfowych, więc często turyści nazywają go Costa del Golf. (śmiech) Jesteśmy zakochani w tym sporcie. Miłość do golfa staramy się rozpowszechniać w Polsce, organizując wyjątkowe wyjazdy golfowe. Współpracujemy również z polem golfowym Black Water Links w Tarnowie Podgórnym, gdzie jesteśmy partnerem driving range. Byłoby naprawdę dobrze, żeby jak najwięcej osób dowiedziało się, że to nie jest sport dla elit i każdy może grać bez względu na wiek czy możliwości fizyczne.

Reasumując, dlaczego warto inwestować w nieruchomości na Costa del Sol?

M.C.: Jest wiele powodów, ale jeśli mówimy o ekonomicznych, to po pierwsze dywersyfikacja swego majątku, bo jednak polskie PKB stanowi ułamek światowego procenta. Obecnie mamy w Polsce najniższy kurs Euro, co jeszcze bardziej jest korzystne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Costa del Sol ze względu na swoje walory ma dwa sezony idealne na wynajem, tzn. jeden letni, który jest w większości regionów, a drugi – zimowy, bo wówczas przyjeżdżają tu golfiści, aby pograć i spędzić miło czas. W tym zimowym okresie na Costa del Sol przybywają naprawdę dziesiątki tysięcy dodatkowych turystów. Na skalę Hiszpanii tego nie ma nigdzie indziej! Zatem jeśli myślimy o dobrym najmie i szybkim zwrocie zainwestowanych pieniędzy, to powinniśmy wybrać to wybrzeże. Na Costa del Sol wynajem trwa bezustannie cały rok, a nie tylko 4 m-ce.
B.C.: Ponadto od kwietnia br. uruchomiono bezpośrednie loty z Poznania do Malagi, co nas ogromnie cieszy! Poznaniacy mogą zatem w krótkim czasie i w bardzo dobrych cenach biletów zmienić otoczenie i wylądować na hiszpańskim wybrzeżu przepełnionym słońcem oraz pozytywną energią do życia.
Costa del Sol to jest bardzo międzynarodowe wybrzeże, więc jeśli zechcemy sprzedać nasz apartament, to w tym regionie mamy nieustannie duże grono zainteresowanych kupnem nieruchomości. Tu kupuje i sprzedaje cały świat.

Magda Ciesielska

Magdalena Ciesielska

redaktor prowadząca
REKLAMA
REKLAMA
Plano Spain nieruchomości w Hiszpanii Beata Cieślukowska
REKLAMA
REKLAMA