Marta i Krzysztof Ast | Dowody na niewierność

Marta i Krzysztof Ast|Marta Ast|Marta i Krzysztof Ast|

Jak ludzie najczęściej wyobrażają sobie detektywa?

Marta Ast: Jako pana w prochowcu i kapeluszu, który stoi ukryty za drzewem i wypatruje „ofiary”.

Krzysztof Ast: Jest też trochę bardziej nowoczesne wyobrażenie o pracy detektywa, w której są spektakularne akcje, szturmowanie prywatnych mieszkań, latające nad głową helikoptery. Większość ludzi ma mylny obraz detektywa wyrobiony na podstawie telewizji, ale – gdyby ktoś chciał w TV pokazać, jak rzeczywiście wygląda nasza praca – nikt by tego nie oglądał.Codzienna praca detektywistyczna jest mało spektakularna. To często wielogodzinne czekanie na ułamek sekundy, w czasie którego można zdobyć wartościowy dowód. Bardziej szachy niż film sensacyjny.

M.A.: Nie brakuje też negatywnych skojarzeń związanych z tym zawodem. Osoby, które przez wiele lat prowadzą podwójne życie, permanentnie okłamują współmałżonka, potrafią – kiedy przedstawi im się dowody zebrane przez detektywa –pełne oburzenia powiedzieć: jak mogłeś/łaś mi to zrobić? Zatrudnienie detektywa wydaje im się gorsze niż zdrada, której się dopuścili.

K.A.:Systematycznie zwiększa się jednak świadomość tego, jak szerokie są możliwości wykorzystania usług detektywistycznych. W Stanach Zjednoczonych, gdziezawód ten funkcjonuje od ponad stu lat, niemal każda kancelaria prawna ma swojego detektywa.

Marta i Krzysztof Ast
Fot: Jakub Wittchen

Klienci, którzy zgłaszają się do Was, mają już pewnie uzasadnione wątpliwości co do wierności życiowego partnera. Czy, będąc blisko „podejrzanego”, nie jest im łatwiej samodzielnie zebrać wiarygodne dla sądu dowody? Jak często te podejrzenia okazują się niesłuszne?

K.A.:Mieliśmy raz klienta, który podejrzewał, że jego żona została wciągnięta do sekty, a tą sektą okazał się jednak kolega z pracy. Będąc w związku od wielu lat stosunkowo łatwo zauważyć zmianę zachowania partnera: na przykładżona nagle zaczyna zasypiać z telefonem pod poduszką czy mąż ni stąd ni zowąd

spędza długie godziny w pracy, choć nie przynosi to dodatkowych dochodów.

Osoby, które się do nas zgłaszają najczęściej mają słuszne podejrzenia co do niewierności współmałżonka, a nawet pewne poszlaki, np. smsa wysłanego do kochanki. Problem w tym, że taki „dowód” można łatwo podważyć.

M.A.: Mąż może stwierdzić w sądzie, że to żona sama wysłała tego smsa z jego telefonu. Oczywiście takie twierdzenie da się podważyć, choćby za pomocą opinii lingwistycznej – lingwista, na podstawie innych przykładów tekstów danej osoby, może stwierdzić, czy jest ona autorem danego komunikatu. Taka procedura opóźnia jednak postępowanie, a jej wynik jest niepewny. Tymczasem materiały zebrane przez detektywa – zdjęcia czy filmy oraz pisemne sprawozdanie – są niepodważalne. I wcale nie musi to być materiał, w którym zdradzający został przyłapany in flagranti. Czasem wystarczy tylko wykazać odpowiednią częstotliwość spotkań męża z kochaną czy żony z kochankiem. 

Częściej trafiają do Was mężczyźni czy kobiety? Jaka jest ich główna motywacja?

K.A.:Przeważają zdradzane kobiety, bo mężczyznom znacznie trudniej jest przyznać, że znaleźli się w takiej sytuacji. Próbują sami rozwiązać problem, kupują w Internecie gadżety do podsłuchiwania czy podglądania, a kiedy zostaną zdemaskowani, przychodzą do mnie z prośbą o pomoc.Należy jednak pamiętać, że wówczaszebranie materiału jest już o wiele trudniejsze. 

M.A.: Czas ma w tym przypadku kluczowe znaczenie, bo dowody trzeba zebrać jak najwcześniej. Jeśli przystąpimy do tych działań za późno, sąd może uznać, że zebrane dowody pochodzą z czasu jeszcze przed rozwodem, ale już po rozpadzie pożycia, więc nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sporu.

Motywacje naszych klientów są bardzo różne. Choć od emocji aż kipi, to w sposób konstruktywny szukają rozwiązania. Zależy im na tym, aby przed rodziną czy znajomymi zachować dobre imię, chcą uzyskać rozwód z jednoznacznym orzeczeniem o winie współmałżonka. Chcą sprawiedliwego podziału wspólnego majątku, alimentów odpowiedniej wysokości.

Zależy im też na czasie. Na pierwszą rozprawę rozwodową czeka się obecnie średniood 3 do 6 miesięcy. Takie postępowania są często długie i wyniszczające,zwłaszcza, że w trakcie długotrwałego procesuobie strony mają już najczęściej nowych parterów.

I choć dowody zebrane przez detektywa nie skrócą postępowania przed sądem, to mogą znacząco przyspieszyć zakończenie sprawy na etapie przedsądowym. Mając jednoznaczny dowód zdrady, możemy zaprosić drugą stronę na spotkanie w kancelarii i skłonić ją do ugody.W jednej ze spraw do końca czekaliśmy z pokazaniem zebranych materiałów, a nasza klientka przyszła na spotkanie z mężem, trzymając torebkę – identyczny model, który mąż kupił wcześniej kochance. Nic więcej nie musieliśmy wyjaśniać, a niewierny mąż od razu zaproponował rekompensatę finansową za krzywdę, której doświadczyła jego żona.

Marta Ast
Fot: Jakub Wittchen

Jak ważny dla klientów jest fakt, że w jednym miejscu mają do dyspozycji pomoc adwokata i detektywa? 

K.A.: Szukając pomocy w czasie rozpadu związku, musimy opowiedzieć obcym osobom wiele osobistych, trudnych, często krępujących historii. Kiedy klienci dowiadują się, że moja żona jest adwokatem, który specjalizuje się w sprawach rodzinnych, majątkowych i rozwodowych, czują ulgę.Dzięki temu nie będą musieli drugi raz opowiadać tej samej historii ze wszystkimi szczegółami. Unikają kolejnej dawki stresu i oszczędzają czas.

M.A.: Często teżsama informacja o mojej współpracy z detektywem działa prewencyjnie. Osoba, które wie, że reprezentuję jego współmałżonka

łatwo znajdzie w Internecie informację o tym, czym zajmuje się mój mąż.

Wiedząc, że w sprawę potencjalnie może być zaangażowany detektyw, że trudno będzie ukryć zdradę, są bardziej skorzy do ustępstw. 

Poza dowodami na niewierność, które pomagają ustalić winnego rozpadu związku, ważną częścią spraw rozwodowych są kwestie majątkowe. Jak w tym obszarze pomagacie klientom?

M.A.: Sprawy majątkowesą bardzo istotne, bo chodzi o to, aby– poprzez odpowiednią wysokość alimentów – zabezpieczyć przyszłość swoją i swoich dzieci.Ukrywanie majątku jest dość powszechną praktyką, a z pomocą detektywa łatwiej jest ujawnić dodatkowe źródła dochodów czy pokazać, że dana osoba żyje na wysokim poziomie: jada w drogich restauracjach, jeździ luksusowymi samochodami, funduje sobie kosztowne wyjazdy zagraniczne. Nawet przepisanie działalności na kochankę czy kochanka można podważyć, wykazując podczasprzesłuchania, że osoba, która oficjalnie jest właścicielem firmy, niewiele wie o jej działalności.

K.A.: Namierzanie ukrytego majątku to ważna część pracy detektywa. Czasem mężowi czy żonie udaje się kupić kilka nieruchomości bez wiedzy współmałżonka. Ale to działa też w drugą stronę. Są osoby, które wymyślają na przykład szereg kosztownych zajęć dodatkowych dla dzieci, aby uzyskać wyższe alimenty –stosunkowo łatwo wykazać, że zamiast indywidualnych zajęć z trenerem na basenie jest tylko dmuchany basen w ogrodzie.

Jakie wymogi trzeba spełnić, aby zostać detektywem? Czy pod wpływem filmów i seriali ten zawód zyskuje na popularności?

K.A.:Detektyw musi posiadać licencję i być zatrudniony w biurze spełniającym odpowiednie wymagania. Uzyskać wpis do rejestru działalności regulowanej w zakresie usług detektywistycznych, posiadać ubezpieczenie. Jednak licencja nie czyni jeszcze z nikogo detektywa. To usługi, które ze względu na swój poufny charakter są bardzo trudne do zweryfikowania przez rynek. Nikt przecież nie będzie się skarżył: „nie dość, że mnie żona zdradziła, to jeszcze mnie detektyw oszukał!”. Większość klientów trafia więc do mnie z polecenia.

Trudno powiedzieć ilu detektywów działa obecnie w Wielkopolsce. 15 lat temu firmy detektywistyczne w Poznaniu można było policzyć na palcach jednej ręki, trudno było uzyskać uprawnienia zawodowe. Kiedy w 2007 roku zdobyłem licencję, w całym województwie wielkopolskim było zaledwie 51 licencjonowanych detektywów. Wraz z upowszechnieniem i spadkiem cen sprzętu do śledzenia czy nagrywania z roku na rok jest coraz więcej reklam na płotach typu„Detektyw – tanio”, jednak cena jest w tym przypadku adekwatna do jakości takich usług.

Marta Ast 4
Fot: Jakub Wittchen

Technologia jest dziś kluczowa w przypadku usług detektywistycznych? Jaki jest obszar Waszej działalności?

K.A.:Technologia stanowi duże ułatwienie, ale podstawą wciąż jest człowiek. To on musi wymyślić sposób, jak posłużyć się określoną technologią, aby uzyskać założone efekty w możliwie najkrótszym czasie. Zawsze staramy się

optymalizować nasze działania. Jeśli na przykład mąż podejrzewa żonę o zdradę, podpowiadamy mu, aby zaplanował wyjazd z dziećmi do rodziców bez żony, powiedział jej o tym z wyprzedzeniem, dał możliwość zaplanowania tego czasu z kochankiem, a obserwację planujemy w tym konkretnym terminie. Oszczędzamy w ten sposób swój czas i pieniądze klienta.

A co do obszaru naszej działalności – co do zasady działamy w Wielkopolsce, ale przy dużej dyskrecji osób obserwowanych w miejscu zamieszkania czasem musimy wyruszyć za nimi nad morze, w góry czy na Mazury. Zdarzają się też zlecenia zagraniczne.

Kompleksowa obsługa spraw rozwodowych to jednak tylko część Państwa działalności. Czy w dobie kryzysu na popularności zyskuje także wywiad gospodarczy? Z jakimi problemami przedsiębiorcy zgłaszają się do detektywa?

K.A.: Tak, w ostatnich latach mam coraz więcej klientów z tego obszaru. Problemy są bardzo zróżnicowane. Czasem pracodawca chce na przykład sprawdzić czy pracownik przebywa na zwolnieniu lekarskim z uzasadnionych przyczyn i często okazuje się, że prowadzi w tym czasie konkurencyjną działalność. Tak było w pewnej firmie produkcyjnej, w którejnieobecność dwóch elektryków permanentnie przebywających na zwolnieniu niemal paraliżowało pracę zakładu. Po jednym dniu ustaliliśmy, że będąc na L4, wykonywali instalacje elektryczne w prywatnych domach.  

Jeśli firmie zależy na dyskrecji lub wysiłki policji nie przyniosły rezultatu, świadczymy też usługi z zakresu daktyloskopii, na przykład ściągając odciski palców z szafy, z której zginęła firmowa własność.

Mieliśmy też przypadek pracownika, który wynosił z firmy z pozoru zupełnie przypadkowe rzeczy, takie jak czujnik ruchu od suszarki do rąk w toalecie czy element maszyny produkcyjnej, którego brak zastopował produkcję na kilka dni.

Kupiliśmy więc efektownie wyglądające elektronarzędzia, a w rękojeściach umieściliśmy lokalizatory. Kiedy znaleźliśmy sprawcę, tłumaczył się, że żona kazała mu zdobyć dodatkowe pieniądze na wyjazd do Zakopanego.

Z kolei w pewnym prężnie działającym biznesie w branży kosmetycznej codziennie ginął towar o wartości do kilkuset złotych. Okazało się, że jedna z pracownic systematycznie wynosiła firmową własność – od wacików po profesjonalne urządzenia. A wszystko to później wykorzystywała do prowadzenia konkurencyjnej działalności. 

Czy fakt, że pracujecie razem nad sprawami klientów, które z pewnością często się trudne pod względem ładunku emocjonalnego, nie obciąża Was w życiu prywatnym?  

M.A.: Oczywiście siłą rzeczy czasem dyskutujemy na tematy zawodowe także poza pracą, ale lata doświadczenia wykształciły w nas już sporą odporność – podobnie jak w przypadku lekarzy, którzy codziennie mają do czynienia z ludzkim cierpieniem. Najgorsze są sytuacje, w których mamy ograniczone możliwości działania – kiedy klient zgłosił się do nas za późno lub kiedy postępowanie ciągnie się latami. Trudne są także sprawy przemocowe, zwłaszcza jeśli uczestniczą w nich dzieci.  

K.A.: Detektyw musi zachować chłodną głowę, to jest niezbędne do podejmowania szybkich decyzji. Mój ojciec był oficerem śledczym w policji, przez lata zajmował się najtrudniejszymi sprawami kryminalnymi w Poznaniu, więc trochę wyniosłem ten zawód z domu. Jeśli ktoś jedzie za mną samochodem dłużej niż dwie minuty, zaczynam uważniej go obserwować, odruchowo zapamiętuję numery rejestracyjne, zwracam uwagę na pojazdy zaparkowane w różnych miejscach, jestem ponadprzeciętnie podejrzliwy. Na pewno wykonywanie tego zawodu sprawia, że ma się bardziej czuły radar na kłamstwo, kombinatorstwo – także w życiu prywatnym. Jeśli dzieci próbują ze mną jakiegoś małego podstępu, mają bardzo trudne zadanie.

REKLAMA
REKLAMA

Może cię zainteresować:

Marta i Krzysztof Ast|Marta Ast|Marta i Krzysztof Ast|
REKLAMA
REKLAMA

Marzena Roszak, PropertyForYou | Sprzedaję marzenia, nie nieruchomości

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Bliskość plaży czy widok na góry? Centrum miasta czy zaciszne wiejskie gospodarstwo? Mieszkanie pod wynajem czy drugi dom? Ilu klientów, tyle preferencji. To, co ich łączy, to chęć posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Marzena Roszak z PropertyForYou przeprowadza potencjalnego nabywcę przez wszystkie etapy zakupu wymarzonego miejsca w kraju flamenco, paelli i La Ligi, pomagając spełniać marzenia.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: archiwum własne MR

Jakie są główne czynniki, które przyciągają polskich nabywców do rynku nieruchomości w Hiszpanii?

MARZENA ROSZAK: Pomijając najbardziej prozaiczny czynnik, jakim jest pogoda – bo na Costa Blanca w ciągu roku jest około trzystu dni słonecznych i temperatury w zimie w okolicach 16-20 stopni – to na pewno możemy mówić o całym szeregu powodów, dla których inwestycje na rynku nieruchomości w Hiszpanii cieszą się tak dużym powodzeniem wśród naszych rodaków. Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, mieliśmy do czynienia z szukaniem tzw. „bezpiecznego azylu”, stosunkowo daleko od potencjalnego zagrożenia. Był to moment, w którym nie do końca wiedzieliśmy, co przyniesie przyszłość i wówczas nastąpił pierwszy boom inwestycyjny. Drugi natomiast tuż po pandemii, kiedy to nasi klienci zaczęli szukać bezpiecznych inwestycji w obawie przed negatywnymi skutkami gospodarczymi wywołanymi Covid-19. Lokowanie swoich oszczędności w hiszpańskie nieruchomości było jednym ze sposobów na ucieczkę przed spadkiem wartości pieniądza. Dodatkowo nie możemy zapominać o czynniku, jakim są ceny. Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie chcieliśmy kupić nieruchomość pod wynajem. Co prawda nie w Hiszpanii, a w Polsce. Ale kiedy zaczęłam porównywać ceny, okazało się, że ich poziom w Polsce i w Hiszpanii jest bardzo porównywalny. Z jednym „ale”. W tej samej cenie co w Polsce, w Hiszpanii możemy kupić mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania.

Czyli w pełni wyposażone? 

Możliwości mamy wiele, mieszkanie w Hiszpanii w tzw. standardzie developerskim ma wykończone podłogi, wykończone dwie łazienki, wyposażone w armaturę i szafki. Dodatkowo w takim mieszkaniu znajdują się szafy wnękowe, kuchnia jest wyposażona w meble, a często nawet w sprzęt AGD. Jest rozprowadzony system klimatyzacji, instalacja elektryczna oraz alarmowa. Pozostaje kupić meble i można mieszkać. W tej chwili około 80 proc. nieruchomości w Hiszpanii trafia w ręce obcokrajowców. Powstał więc cały sektor firm, które specjalizują się w wykończeniu mieszkań. Łącznie z przywiezieniem i skręceniem mebli oraz zainstalowaniem sprzętu RTV, a nawet lamp. Mało tego, te firmy wyposażą również naszą kuchnię w sztućce czy zastawę stołową, a sypialnię w pościele, koce i narzuty na łóżko. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, który nie jest stale obecny w Hiszpanii to bardzo wygodne rozwiązanie.

Zatem jak kształtują się ceny w Hiszpanii?

Znajdą się pośrednicy, którzy oferują mieszkania w Hiszpanii w przedziale od 30-70 tys. euro. To są ceny netto, do których należy doliczyć w przypadku rynku pierwotnego 10 proc. podatku VAT, tzw. IVA. Natomiast w przypadku rynku wtórnego tzw. ITP – czyli podatek od przeniesienia. Do wysokości 10% wartości nieruchomości w zależności od regionu i gminy oraz jeśli cena całkowita nie przekracza 1 mln euro i nie dotyczy umów sprzedaży z VAT-em. Zdarzają mi się klienci, którzy mówią, że znaleźli dom za 70 tys. euro. Jednak bardzo staram się uczulać na niskie ceny w Hiszpanii ze względu na problem tzw. ocupas, czyli dzikich lokatorów. Bo niskie ceny często wiążą się z tym, że nasze domy czy mieszkania znajdują się w dzielnicach lub regionach potencjalnie niebezpiecznych dla naszych nieruchomości, właśnie ze względu na ocupas, którzy mogą do nich wejść i zaanektować naszą nieruchomość dla własnych potrzeb. Jeśli nie zauważymy tego w ciągu 48 godzin, to niestety hiszpańskie prawo stanowi, że mogą oni się tam osiedlić. Wydostanie ich stamtąd, działając zgodnie z prawem, czyli z pomocą policji i sądu, potrafi trwać nawet kilka lat. I stąd tak ważna jest współpraca z wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zweryfikuje wybraną nieruchomość, przeprowadzi rzetelny audyt. Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego, gdyż kupując taką nieruchomość właśnie na rynku wtórnym, narażamy się na jej kupno z długami poprzedniego właściciela. Oczywiście nie oznacza to, że mamy się bać kupna mieszkania z rynku wtórnego. Od lat współpracuję z lokalnymi pośrednikami i prawnikami, którzy są w stanie sprawdzić stan prawny konkretnej nieruchomości i sprawić, że transakcja będzie bezpieczna. Natomiast jeśli mówimy o cenach mieszkań nowych, od developerów, to ich ceny rozpoczynają się od 120-150 tys. euro w górę. I w ich przypadku problem ocupas właściwie nie występuje, gdyż są to mieszkania w nowych, monitorowanych budynkach z kodami dostępu, kamerami i alarmem. Developerzy, znając problem ocupas, swoje inwestycje realizują w miejscach, które z zasady dzikich lokatorów nie przyciągają. Ocupas to problem głównie dużych miast oraz mieszkań, które są własnością banków czy funduszy inwestycyjnych. Natomiast nie zwalnia nas to z zachowania ostrożności przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Jakie regiony Hiszpanii są obecnie najbardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

To się nie zmienia od lat. Wśród najpopularniejszych miejsc króluje Barcelona, Wyspy Kanaryjskie, Majorka, Alicante. Moje biuro specjalizuje się w regionie Costa Blanca, bo wyznaję zasadę, że nie można być dobrym we wszystkim. (śmiech) Costa Blanca wybrałam z pełną premedytacją dlatego, że z Polski do Alicante, z większości polskich miast dolecimy bez żadnych przesiadek. Rejon Alicante jest bardzo popularny wśród nas Polaków, dobrze znany i wiemy, jak się po nim poruszać.

Jakie są typowe etapy i procedury zakupu nieruchomości dla międzynarodowych klientów w Hiszpanii? Jakie dokumenty są potrzebne?

Moja droga z klientem rozpoczyna się od spotkania i wybadania jego potrzeb. Bardzo świadomie podchodzę do swojej oferty. W moim portfolio klient nie znajdzie tysiąca propozycji, bo wychodzę z założenia, że im więcej ofert, tym trudniej na coś się zdecydować. Tę praktykę wyniosłam z polskiego rynku nieruchomości, na którym od 2009 roku sprzedawałam zarówno mieszkania, domy, jak i obiekty komercyjne. I tam, kiedy klient nie znalazł satysfakcjonującej dla siebie oferty na pierwszych pięciu stronach mojego portfolio, to albo umawiał się na indywidualną konsultację, albo po prostu rezygnował. Według mnie zbyt duża ilość ofert powoduje trudność w ostatecznym wyborze i co za tym idzie opóźnienie decyzji zakupowej. Ale to nie oznacza, że jeśli klient nie znalazł na stronie biura wymarzonej nieruchomości, to nie jestem w stanie jej znaleźć. Jak najbardziej szukam dla klienta indywidualnych ofert, spełniających jego wymagania. Po drugie ustalamy budżet. I jeśli te dwa punkty mamy za sobą, wówczas procedura jest bardzo podobna jak w Polsce. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym – podpisujemy umowę rezerwacyjną, która wiąże się z opłatą gwarantującą nam, że wybrana nieruchomość została dla nas zarezerwowana. Ta opłata jest ściśle związana z wartością wybranej przez nas nieruchomości. Drugim etapem jest przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej i na tym etapie sugeruję klientowi wybranie prawnika, który znajduje się na miejscu w Hiszpanii. Ta praktyka wynika z mojego osobistego doświadczenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Siłą rzeczy nie jesteśmy obecni non stop na miejscu, a będziemy potrzebowali osoby, która w naszym imieniu może podpisać dokumenty, negocjować warunki umowy czy płatności. Prawnik lub pośrednik pomoże nam też założyć konto w banku, ponieważ wszystkie płatności za mieszkanie czy dom, w przyszłości muszą być dokonywane właśnie z konta hiszpańskiego. Dodatkowo, działając na podstawie upoważnienia od nas, prawnik złoży w naszym imieniu wniosek o nadanie tzw. numeru NIE ((Número de Identificación de Extranjero – przyp. red.), czyli odpowiednika naszego numeru NIP, który jest niezbędny do tego, aby założyć konto bankowe, a także aby w ogóle na rynku hiszpańskim funkcjonować jako właściciel mieszkania. Numer NIE wymagany jest także przy podpisywaniu m.in. umowy zakupu nieruchomości, umowy o korzystanie z energii elektrycznej, wody etc. Udzielając prawnikowi odpowiedniego pełnomocnictwa, zostanie to zrobione w naszym imieniu i bez konieczności naszej obecności. Na koniec pozostaje podpisanie aktu notarialnego u notariusza w Hiszpanii, przelanie ostatniej transzy na konto developera lub właściciela nieruchomości. 

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Z jakiego rzędu kosztami dodatkowymi musimy się liczyć, decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Oscylują one w granicach 13-15 proc. wartości nieruchomości. W ich skład wchodzi obsługa prawna i notarialna, 1,5 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, tzw. AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados), a także koszty wpisu do księgi wieczystej, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad) ustalane na podstawie wartości nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, koszt wyceny w banku wynosi od 300 do 600 euro w zależności od wielkości nieruchomości. Jako biuro jesteśmy także w stanie pomóc w uzyskaniu takiego kredytu. Hiszpańskie banki umożliwiają kredytowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, a zakres dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury uzyskania tego typu finansowania jest podobny jak w Polsce. Niezbędne jest dostarczenie wyciągów z konta, weryfikacja w BIK, oświadczenie o majątku oraz formie zatrudnienia. W tej chwili kredyt w hiszpańskim banku oprocentowany jest przez pierwszy rok 2,75 proc. W kolejnych latach wzrasta o wskaźnik Euribor + 0,60%. W chwili obecnej koszt uzyskania kredytu wynosi ok. 1-1,5% wnioskowanej kwoty.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w Hiszpanii, jak długo będziemy czekać na odbiór? I czy zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” jest bezpieczny?

Współpracuję z developerami, którzy na rynku nieruchomości są obecni od co najmniej 20 lat. Przeżyli kryzys finansowy w 2008 roku, pandemię i zawirowania gospodarcze z nią związane. I ciągle funkcjonują na rynku i wciąż budują nowe mieszkania. Stąd nie ma obaw o to, aby nagle zniknęli z rynku. Warto także dodać, że mieszkania w Hiszpanii w tej chwili przeżywają boom inwestycyjny, a około 80 proc. z nich trafia w ręce obcokrajowców. A to oznacza, że ceny rosną. Od momentu przedstawienia przez developera wizualizacji do momentu wbicia pierwszej łopaty, cena potrafi wzrosnąć o 30 proc. Stąd spore zainteresowanie nieruchomościami już na początkowym etapie. Na gotowe mieszkanie – czyli od „dziury w ziemi” do jego odbioru, poczekamy od roku do dwóch lat. Jeśli się ktoś spieszy, na rynku dostępne są mieszkania tzw. „key ready”, ale wybór tych mieszkań jest ograniczony, no i są po prostu droższe.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Mieszkanie do odbioru i mieszkanie do zamieszkania? To tożsamy termin?

To dwie różne rzeczy. Po tym jak mieszkanie zostanie wykończone przez developera, musi zostać wpisane do ksiąg wieczystych, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Musi zostać w nich zarejestrowane i ta procedura trwa od miesiąca do dwóch. I dopiero, kiedy ten element zostanie spełniony oraz będziemy mieć podpisane umowy ze wszystkimi mediami, możemy zacząć w nim mieszkać. 

A jak wyglądają opłaty za mieszkanie w Hiszpanii?

Podobnie jak w Polsce, właściciel płaci czynsz administracyjny i jest on uzależniony od standardu budynku oraz całego osiedla. I kształtuje się od ok. 60 euro. Jeśli mamy mieszkanie na osiedlu, na którym znajdują się baseny, strefa SPA, sporo terenów zielonych, place zabaw dla dzieci, mini golf czy siłownia dla mieszkańców, to oczywistym jest, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy, niż za takie na osiedlu, które takich udogodnień nie ma. Z moich obserwacji wynika, iż czynsze kształtują się wtedy od 100-150 euro w górę. Warto jednak wspomnieć, że tzw. czynsz administracyjny funkcjonuje w Hiszpani w podobnym zakresie i wysokościach jak w Polsce.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czy możesz podać przykłady trendów w rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej popularne wśród kupujących?

Trendy oczywiście są widoczne w nowo powstających inwestycjach i są to wszystkie te wspomniane przeze mnie wcześniej udogodnienia. Jednak dla mnie ważniejsze od trendów są potrzeby klienta. Klientem z Polski jest klient najczęściej w wieku 45+. Nie jest to zatem klient, który ma małe dzieci, ale taki, który jest na pewnym stabilnym etapie swojego życia, z zabezpieczoną finansowo przyszłością. Jego priorytetem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest chęć odpoczynku. Bardzo często pada wówczas pytanie, w jakiej odległości proponowana przeze mnie nieruchomość jest usytuowana od morza. I tu rozpoczyna się dyskusja. Bo choć oczywiście, mam w swojej ofercie nieruchomości położone bezpośrednio nad morzem, jednak czy bezpośrednio nad morzem klient będzie miał szansę wypocząć? Musimy sobie zdawać sprawę, że Hiszpania jest szalenie popularnym kierunkiem wakacyjnym dla ludzi z całego świata i każdego roku odwiedza ją kilkadziesiąt milionów turystów. Od października do marca czy nawet kwietnia Hiszpanię odwiedzają ludzi starsi z Niemiec, Belgii, Holandii czy Polski, szukający kolokwialnie mówiąc ciepła. Latem przyjeżdżają młodzi Skandynawowie z dziećmi, Polacy z dziećmi i nie ukrywajmy – jest głośno i tłoczno. Więc powstaje pytanie, czy to bezpośrednie sąsiedztwo morza jest tak bardzo wskazane, jeśli chcemy naszą nieruchomość traktować jako typowy dom wakacyjny? Czy nie lepszy będzie pas w odległości 5-10 kilometrów od morza, z łatwym do niego dostępem, ale jednak nie w pierwszej, bardzo turystycznej linii? Na te pytania musimy sobie odpowiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

A jeśli chcemy kupić mieszkanie na wynajem?

Wówczas lokalizacja i często wykończenie czy umeblowanie mieszkania odgrywa nieco mniejszą rolę. Mam klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania w Hiszpanii stricte pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Ale w samym procesie wynajmu ja już nie biorę udziału. Od tego są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się zarządzaniem takimi nieruchomościami i ich bieżącym administrowaniem na miejscu oraz lokalni pośrednicy, którzy poszukają klientów. Ale co ważne dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii pod wynajem, albo myślą o takiej inwestycji – potrzebna jest tam na miejscu lokalna księgowość, ponieważ powstają wówczas obowiązki podatkowe dla nierezydentów.
Co doradziłabyś klientom, którzy przymierzają się do kupna swojej pierwszej nieruchomości w Hiszpanii?
Przede wszystkim, aby odpowiedzieli sobie na pytanie o cel i potrzeby. To punkt wyjścia do dalszych poszukiwań. Musimy mieć świadomość, że jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem wakacyjny, w tym okresie sami z niego nie skorzystamy, a jego stan po jednym sezonie może wymagać remontu. Po drugie cena – podejrzanie niska powinna wzbudzić naszą czujność. Po trzecie lokalizacja, która jest ważna, chociażby właśnie ze względu na ocupas. Ale to już moja rola, aby nieruchomość, a także całość transakcji była bezpieczna i nieobarczona ryzykiem.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czyli korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy być pewni, że jesteśmy zabezpieczeni?

W Polsce zarówno na rodzimym rynku nieruchomości, jak i na rynkach zagranicznych pokutuje przeświadczenie, że pośrednik jest zbędnym ogniwem procesu zakupowego. Bo to za co trzeba mu zapłacić, można przecież zrobić samemu. To jednak nie do końca prawda, na rynku hiszpańskim niepisaną zasadą dobrych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niepobieranie opłat za usługę od strony kupującej. Moje wynagrodzenie pochodzi od developera lub pośrednika, od którego ściągam ofertę. Pośrednik z założenia zna lokalny rynek nieruchomości i jego zadaniem jest zapewnić jak największe bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zweryfikuje dostępne oferty, pomoże wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć prawnika oraz przejść przez ścieżki administracyjne, a co za tym idzie pozwoli oszczędzić czas i stres. Dodatkowo współpracuję z lokalnymi biurami pośrednictwa oraz prawnikami, którzy na miejscu zweryfikują i sprawdzą wybraną nieruchomość.

Jedziesz z klientem oglądać wybrane przez niego nieruchomości?

Kiedy jesteśmy już na etapie wybierania z konkretnych ofert, oczywiście lecimy do Hiszpanii, oglądamy, obwożę klienta po nieruchomościach. I ta jedna podróż jest wliczona w cały proces. Jeśli klient życzy sobie, abym brała udział w kolejnych etapach, pojechała do prawnika, banku czy notariusza, wówczas ustalamy koszty mojego tam dojazdu.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Dużo mówisz o dokładnym poznaniu potrzeb swoich klientów. A co jeśli te potrzeby w obrębie rodziny, która poszukuje domu w Hiszpanii, są rozbieżne?

Zdarzają się takie sytuacje! Bardzo często pierwszy wybór jednego z małżonków zupełnie nie odpowiada preferencjom drugiego. Żona czy partnerka chce mieszkać blisko morza, ale też mieć blisko do centrum miasta, mieć w pobliżu sklepy i restauracje, a mąż czy partner marzy o częstych wypadach w góry i ciszy. Moim zadaniem jest wypośrodkować te potrzeby, znaleźć kompromis. Mam klienta, który marzy o miejscu blisko mariny, bo ma skutery wodne i takiego miejsca mu szukam. Inny chciałby realizować swoje hobby, jakim jest jazda na rowerze szosowym i dla niego idealnym miejscem jest rejon Calpe, mniej więcej 40 minut od Alicante w stronę Walencji, piękny, górzysty, będący mekką europejskiego kolarstwa. Kolejny myśli o zakupie jachtu morskiego, więc szukam jemu miejsca, gdzie mariny żeglarskie spełnią jego oczekiwania. Ważnym aspektem dla wielu klientów jest ilość i jakość restauracji w danym regionie. Więc jadąc do Hiszpanii, zwiedzam restauracje, aby mieć pełen obraz tego, co może interesować klienta. Uwielbiam odkrywać nowe miejsca i szukać tych nieoczywistych, bo ilu klientów, tyle potrzeb. Poznaję hiszpańskie święta, festiwale, zwyczaje, aby prezentować klientowi nie tylko mieszkanie czy dom. Zależy mi na tym, aby poznał on tamtejszą kulturę, zwyczaje czy kuchnię. Aby zamieszkując w Hiszpanii, pokochał tamten styl bycia i aby ten styl bycia był zbieżny z jego potrzebami. Sprzedając nieruchomości, sprzedaję marzenia. W momencie, gdy nabywamy nieruchomość, dokonujemy więcej niż tylko transakcji finansowej. To nie jest jedynie zakup ścian i dachu. To moment, w którym stajemy się częścią społeczności, regionu, tworzymy przestrzeń do życia, zbliżamy się do spełnienia marzeń. I ta filozofia przyświeca mi od początku mojej przygody z hiszpańskim rynkiem nieruchomości.

REKLAMA
REKLAMA
Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii
REKLAMA
REKLAMA