Katarzyna Maćczak | Czuję się szczęściarą w pracy

Pogodna, uśmiechnięta, z zapałem edukująca swoje pacjentki. Stawia na samoświadomość kobiet i ich dobrostan zagwarantowany holistycznym podejściem, praktykowanym w Centrum Osteopatii w Poznaniu. Katarzyna Maćczak, położna, osteopata, fizjoterapeutka, pedagog, opiekuje się kobietami w okresie okołoporodowym i jest wspaniała w tym, co robi.

Kasiu, nie tak dawno rozmawiałam z Marcinem Ganowskim, właścicielem Centrum, o holistycznym podejściu osteopatii, o spojrzeniu na organizm człowieka kompleksowo. Jak Ty praktykujesz te osteopatyczne założenia?

KATARZYNA MAĆCZAK: Jako położna osteopata wiem, że ciąża to nie jest moment tylko tu i teraz, ciąża to nie jest tylko 9 miesięcy. Na całokształt stanu okołoporodowego składa się przygotowanie do zajścia w ciążę, przeprowadzenie kobiety przez ciążę, przygotowanie na poród, następnie to, co dzieje się po porodzie – na wszystko zwracam dużą uwagę, opiekując się pacjentką. 

Holizm w Osteopatii polega głównie na tym, że w pracy zwracam uwagę na sferę fizyczną, emocjonalną i duchową. Całościowe spojrzenie na organizm uwzględnia nie tylko aspekt mechaniczny ciała, ale również układ nerwowy, immunologiczny, hormonalny, czy prawidłowe żywienie. Wyobrażamy sobie kobietę w ciąży jako taki domek dla dziecka i w zależności jaki ten domek jest, jak on został przygotowany, prawidłowo uszykowany, tak będzie się w nim rozwijało nowe życie. To jest niesamowite – bo my opiekując się kobietą, już też opiekujemy się jej dzieckiem. Wymowne są dla mnie te chwile, ponieważ na kozetce nie mam tylko kobiety w ciąży, ale również jej dziecko. Uwzględnienie tych wszystkich niuansów, układów, które mają wpływ na ciążę, jej przebieg i stan kobiet po porodzie jest ważne – holizm jest w tym wypadku niezbędny. W grę wchodzą nie tylko ciało, fizyczność, ale i czynniki psychiczne, powiązania nerwowe, nasza odporność i kondycja fizyczna. Te wszystkie elementy wpływają na samopoczucie kobiet w ciąży. Obecny postęp w podchodzeniu do zagadnienia związanego z porodem to nasz wielki skarb, o którym nie wiedziały wcześniejsze pokolenia, nasze mamy, babcie itd. Aktualne czasy, rozwój edukacji i wielu dziedzin życia, w tym właśnie osteopatii, zapewnia kobietom lepszą opiekę okołoporodową.

Zdjecie 13.05.2019 17 24 29 scaled 1

Czy noworodek – dla osteopaty – jest równie ważny jak jego matka?

Oczywiście! Dziecko w czasie ciąży jest ściśle zależne od matki. Pozbawiając ciało kobiety na etapie ciąży konkretnych dysfunkcji wpływamy już właśnie na dziecko. Dzięki chociażby zmniejszeniu mechanicznych kompresji na macicę powodujemy, że ten mały człowiek w łonie matki ma o wiele większy potencjał, aby prawidłowo i lepiej się rozwijać. Chcemy, aby w ciąży było już jak najmniej  tych niepotrzebnych blokad mechanicznych, od których może zależeć, potocznie mówiąc, ile miejsca ma dziecko w brzuchu. Wspólny układ krwionośny zapewnia wymianę krwi, a w niej także krążą hormony. Jest to jeden z powodów, dla których tak ważna jest dbałość o układ autonomiczny w ciąży, o emocje. 

Ponadto przygotowane ciało kobiety na poród będzie inaczej przez ten mechanizm przechodziło. Bardzo zależy mi, aby nasze pacjentki na blok porodowy szły z możliwie najbardziej rozluźnionym ciałem tam, gdzie wiemy, że ruchomość tkanek, struktur kostnych czy stawów jest właśnie wtedy tak bardzo potrzebna. I wtedy jest największa szansa, że mechanizm porodu będzie postępował najkorzystniej dla naszego duetu matka-dziecko. 

Jako osteopata o dodatkowej specjalizacji położna masz zapewne większą wiedzę na temat porodu i przyjmowania dzieci.

Skończyłam położnictwo na UAM w Poznaniu i przez dwa lata miałam bardzo dużo zajęć na bloku porodowym. Były to praktyki, w czasie których normalnie uczestniczy się w pracy na oddziale. Miałam przyjemność być przy dużej ilości porodów. Dodatkowo uczestniczyłam w międzynarodowych kursach z osteopatii ginekologicznej, pracowałam też dla przyszłych mam w szkole rodzenia. Bardzo cenię sobie to, że w trakcie studiów, mając już zawodowe doświadczenie z osteopatii ginekologicznej  przyjmowałam porody lub uczestniczyłam w nich jako asystentka. Biomechaniczna wiedza, bardzo mocno rozszerzona w osteopatii, przekłada się na to, że jeszcze bardziej mogę zrozumieć czynniki determinujące przebieg porodu. Położnictwo  w praktyczny sposób uczy mechanizmu porodu i przeprowadzenie kobiet przez cały proces porodu, ale dzięki osteopatii wiem, co się dzieje w danym momencie w kobiecym ciele. To jest dla mnie niezwykle fascynujące,  jak te dwie dziedziny są ze sobą skorelowane. Z jednej strony byłam w środowisku medycznym, a z drugiej strony poszerzałam horyzonty z punktu widzenia osteopaty, aby widzieć, jak to wszystko się integruje. Po praktykach w szpitalu jest to oczywiste, że przygotowanie kobiety to nie tylko elementy mechaniczne, to niewątpliwie cały łańcuszek powiązań. 

Raduje mnie otwartość personelu medycznego  i moich koleżanek położnych, na wspólne dyskusje, wymianę wiedzy i  rozmowy związane z połączeniem naszych zawodów. Wspólnie zastanawiamy się, jak pomóc kobiecie rodzącej i jak można wspomagać mechanizm porodowy. Położnictwo jednak nie wchodzi tak głęboko w holizm, w anatomię pacjentki jak dzieje się to w osteopatii, dlatego to współpraca jest dla mnie tak ważna i cenna.

Zdjecie 24.02.2022 17 03 19

Jakie osoby zwracają się do Ciebie o pomoc? 

Kobiety z problemem niepłodności, przed zajściem w ciążę, kobiety już w trakcie ciąży oraz mamy noworodków. Niejednokrotnie zgłaszają się także mamy czy teściowe pacjentek, które kierują je do Centrum  zadowolone swoimi efektami terapii. Jeśli chodzi stricte o kobiety przed ciąża, to mówimy o pacjentach z problemami bezpłodności pierwotnej czy wtórnej, o problemach z mięśniakami, z bolesnymi miesiączkami, bolesnym współżyciem, nietrzymaniem moczu, bólami podbrzusza. Osteopata może pracować – co jest warte podkreślenia – na układzie emocjonalnym, hormonalnym, może wspierać układ immunologiczny, ale też „czyścić”, wyrównywać czynniki mechaniczne. Powtórzę, że Osteopatia to połączenie strefy mind, body i spirit. Dużą rolę w osteopatii ginekologicznej zwracamy na usprawnienie układu krwionośnego w miednicy mniejszej, na drenaż miednicy. Wypada zwrócić uwagę, na kwestie, które już dzieją się w kobiecym organizmie, czy są przekrwienia, zastoje, napięcia czy wręcz niedokrwienia pewnych narządów, tkanek.

Stres, który jest teraz wszechobecny, powoduje też zmiany w układzie krwionośnym. Te z kolei będą przekładały się przez swoje dalsze powiązania na zmniejszenie przepływu krwi np. w tętnicy macicznej, i tym samym może istnieć dla osteopaty związek między stresem a trudnością z zajściem w ciążę. Nadrzędna rola tętnic, połączenia między struktura a funkcją to główne założenia naszej pracy. W ten sposób możemy wpływać właśnie na poprawę funkcjonowania narządów. Jeśli do codzienności w stresie dołożymy siedzący tryb życia, mało aktywności fizycznej lub sporty typowo ekstremalne, nastawione na zmęczenie organizmu do maksimum – to w efekcie miednica może tak ściśnięta, że trudno będzie dobrze funkcjonować organizmowi w tym obszarze. 

Kobietom w ciąży najczęściej możemy pomóc w takich problemach jak: obrzęki, zespół cieśni, rwa kulszowe, bóle spojenia łonowego, bóle głowy, bóle międzyżebrowe. W ciąży kobiety czują wielki dyskomfort z powodu bólu pleców, najczęściej kręgosłupa w odcinku lędźwiowym czy piersiowym. 

Od wielu lat problem niepłodności stał się jednym z istotnych problemów cywilizacyjnych. Mierzą się z tym zagadnieniem ginekolodzy, psychologowie, specjaliści z różnych dziedzin medycyny. Co Ty jako osteopata położna zalecasz osobom niemogącym zajść w ciążę?

Kompleksowe przyjrzenie się organizmowi, przeanalizowanie pewnych zdarzeń z przeszłości jest bardzo pomoce – po przeprowadzeniu wywiadu i badania osteopatycznego możemy wychwycić pewne mechaniczne przyczyny, np. ktoś kilka lat temu upadł na desce snowboardowej na kość ogonową i my wiemy, jakie skutki dla ustawienia narządów mógł mieć ten upadek. Pomaga nam w weryfikacji tego zagadnienia wiedza osteopatyczna, głęboka anatomia i wszelkie zależności ciała człowieka. Połączenie niektórych struktur ze sobą powoduje np. brak przekrwienia lub za dużo krwi w danym rejonie. To wszystko może mieć w konkretnym przypadku znaczenie. Aspekt biomechaniczny jest pierwszym, nad którym często się pochylamy, np. właśnie przytoczona dysfunkcja na kości ogonowej. Ponadto bolesne miesiączki, z jakimi wiele pań ma kłopot, stanowić mogą też źródło informacji  o napięciach, jakie posiadamy w ciele. Należy szukać pewnych połączeń, symptomów, objawów, o które pytam w wywiadzie bo np. miesiączka, czy współżycie nie powinno boleć, więc to są informacje, które pokazują nam zależności, co dzieje się w miednicy mniejszej. Ponadto układ hormonalny i układ nerwowy powodują takie działanie na organizm, że pewne narządy mogą zostać – idziemy znów w stronę nadrzędnej roli tętnic, ważnych w osteopatii powiązań. I te wszystkie zależności trzeba w terapii uwzględniać. Jeśli to się usprawni, to ciało kobiety może sobie lepiej poradzić z zajściem w ciążę. Mam naprawdę pacjentki po 5 nieudanych próbach in vitro, po inseminacjach, które nie przyniosły rezultatu, a włączając w leczenie naszą pracę udaje im się. Pytam się często kobiet o przebieg miesiączki, dopytuje o konkretne informacje dotyczące cyklu, o dolegliwości w obszarze krocza – to już dla mnie są pewne wskazówki. Dla osteopaty są to inne informacje dotyczące ciała niż dla lekarza specjalisty, które zdobywa się podczas rutynowego badania ginekologicznego. Szczegółowy wywiad daje mi dużą wiedzę o pacjentce, co dzieje się w jej organizmie. Początkowo często skupiam się na obszarze miednicy mniejszej, jednak osteopatia uczy, jak wiele innych struktur ma wpływ na miednicę i jej narządy. 

Jak podchodzisz do tematu sprawności fizycznej i dobrej kondycji w okresie przed – i poporodowym?

Zawsze dbam, żeby kobiety miały dużo ruchu i przed zajściem w ciążę, podczas całej ciąży i tym bardziej po niej. Znając doskonale anatomię kobiet wiem, na jaki aspekt ruchu położyć większy nacisk. Często okazuje się, że w przygotowaniu do porodu lepiej zadziała jedno ćwiczenie przygotowane stricte dla tej kobiety niż cały zestaw ogólnych ćwiczeń 50-minutowych. Jestem przede wszystkim za personalizacją ćwiczeń dostosowanych dla wybranej kobiety i jej stanu okołoporodowego. Oczywiście, zalecam też tzw. „zadania domowe”. Ruch jest nam potrzebny również w ciąży, ale trzeba wiedzieć, co nie zaszkodzi dziecku ani ciężarnej.

Stale powtarzam swoim pacjentkom, że w ciąży one nie potrzebują silnych ud i jędrnych pośladków – poród tego nie potrzebuje. Przychodzą do Centrum Osteopatii panie o różnej kondycji fizycznej, z niektórymi robię treningi, podczas których sama bym się zmęczyła, a one robią takie ćwiczenia w końcowym etapie ciąży. Ale to są pewnego rodzaju wyjątki (śmiech). Są to kobiety, które znam i które są doskonale przygotowane do tego. Kiedy wcześniej nie znam pań, preferuję ukazywanie im aspektu fizycznego jako rozciągnięcia, rozluźnienia i budowania świadomości swojego ciała.

Dodatkowo tłumaczę, że sport nie musi być ekstremalny, bardzo wyczerpujący, chodzi o podtrzymywanie kondycji i sprawności fizycznej na różnych etapach naszego życia. Nie musimy zmęczyć się i spocić, żeby zrobić coś dobrego dla swojego ciała. Dostępność do różnych siłowni, centrów fitness powoduje, że kobiety dużo ćwiczą – ale niestety często nieprawidłowo. I to ma swoje niekorzystne przełożenie na panie szczególnie po porodach. Nieumiejętna praca nad mięśniami brzucha pogarsza często stan jaki jest po ciąży. Aktywność fizyczna musi być, bo do ruchu jesteśmy stworzeni – to niezaprzeczalne. Jak kobieta będzie również sama dbała o aktywność fizyczną i przygotowywała się do zajścia w ciążę, do porodu, czy po nim to praca w Centrum Osteopatii pójdzie nam wspólnie dużo lepiej. Tylko ważne, żeby wiedzieć co i jak robić.

Zdjecie 13.05.2019 17 24 41

Samoświadomość kobiet jest bardzo ważna?

Ogromnie! Np. podczas porodu, gdy kobieta zna swoje ciało, swoje możliwości, zna przyczynowo-skutkowe uwarunkowania skurczów i  konkretnych ruchów  to uczestniczyć w porodzie jest o wiele łatwiej. Wie, w jaki sposób poddać się temu, do czego my, kobiety, jesteśmy stworzone. 

U kobiet bardzo spiętych, zestresowanych w czasie porodu niepotrzebnie napinają się mięśnie i tym samym brakuje elastyczności. I to może być przyczyną przedłużania się pierwszej fazy akcji porodowej. Ta nauka poddaniu się mechanizmowi porodowemu, współpracy ze swoim ciałem jest bardzo ważna, bo wtedy dziecku łatwiej wejść w tą przysłowiową „zjeżdżalnię”. 

Świadomość kobiet wzrasta – nasze pacjentki wiedzą, że ciąża, poród, okres poporodowy to długi proces, do którego warto się przygotować. Bardzo raduje mnie to, że aktualnie bardzo dużo pań do nas przychodzi  z polecenia. Właśnie chęć edukacji i rozwijanie samoświadomości kobiet to jest wielki sukces naszego pokolenia. Kobieta myśli i o sobie, i o dziecku. I tak powinno być, bo dbając o siebie, matka dba o swoje dziecko.

Często współpracujemy dalej z pacjentkami, po tym jak uporamy się z dolegliwościami. Zostają z nami aż do porodu lub nawet dłużej, stając się stałymi pacjentkami Centrum Osteopatii przy ul. Sczanieckiej w Poznaniu. Po porodzie udają się z maluchem do naszych spacjalistów pracujących z dziećmi. I to mnie bardzo cieszy i motywuje! Pomagamy kobietom na różnych etapach ich życia. Kobiety widzą ten nasz potencjał pracy.

Jak działasz, na czym się skupiasz?

W trakcie badania osteopatycznego doskonale można wnioskować, gdzie tkwi problem, co można usprawnić, nad czym popracować. Poza pracą w gabinecie bardzo często pacjentki dostają zadania domowe, autoterapie czy konkretne ćwiczenia. Na podstawie wniosków z wizyty wiem czy potrzeba uelastycznić pewne mięśnie, czy rozciągać bliznę po cesarskim cięciu, czy może należy pracować nad wzmocnieniem pewnych partii ciała. Te dwie drogi wyboru są często najistotniejsze w autoterapii dla pacjentek: mobilizacja bądź wzmocnienie. O wspomnianej już bliźnie po cięciu cesarskim; np. okazuje się, że zrosty w jej obrębie, mogą zaburzyć całą perystaltykę jelit, ruchomość narządów miednicy mniejszej, a nawet wpływać na tarczycę, czyli zapoczątkować problemy endokrynologiczne. Po wcześniejszym wyjaśnieniu kobiety wiedzą, co mają robić i dlaczego. 

Tłumaczę kobietom po porodzie, że odcinek lędźwiowy jest ściśle skorelowany z brzuchem. To brzuch stabilizuje kręgosłup, a znowu na ten duet brzuch-kręgosłup ma bardzo duży wpływ dno miednicy. Aktualnie używamy już określenia mięśnie dna miednicy (MDM) niż znane wszystkim wcześniej określenie mięśnie Kegla. Współpraca tych struktur, aktywacja konkretnych mięśni jest niezmiernie ważna, w powrocie sylwetki kobiety do stanu sprzed porodu. Bardzo dużo kobiet zgłasza się do nas z problemem „mój brzuch nie wrócił do siebie po porodzie” lub cierpią z powodu dolegliwości bólowych. Jest duża korelacja między wyglądem ciała po porodzie a funkcjonowaniem mięśnie brzucha i krocza. I tutaj mamy duży potencjał do pracy.

Czuję się czasem ekspertką od brzucha (śmiech), głównie ten problem narasta u kobiet po ciąży, ale również jest już często wskazanie do pracy przed zajściem w ciążę. Szczególnie ważne jest to przed kolejnymi ciążami. Praca w układem ruchu po porodzie potrzebna jest, aby wzmocnić ciało, ale i zmobilizować stawy, bo przecież kobiety śpią w różnych pozycjach, dźwigają dziecko, podnoszą, przebywają dużo w pozycji pochylonej.

Spotykam się z dużą chęcią wśród nie tylko pacjentek, ale właśnie osób związanych z opieką okołoporodową kobiet (położne, lekarze, doule) do poszerzania swojej wiedzy o fizjologicznych zależnościach działania organizmu kobiety. I to jest przestrzeń, w której ja znajduję potencjał edukacyjny: znajomość obszaru miednicy, funkcjonowanie mięśni dna miednicy, rozluźnianie, wzmocnienie  itp. Budowanie świadomości pacjentek, edukowanie ich, nakierowywanie na niezbędne ćwiczenia, dobieranie odpowiedniej terapii, dobrego treningu – w tym ja się bardzo dobrze czuję i odnajduję swoje powołanie. Spełniam się w połączeniu aspektu położnictwa z holizmem Osteopatii. 

Osteopata pobudza mechanizmy autoregulacyjne i samonaprawcze organizmu, ponadto wskazuje, jaką mamy wewnętrzną siłę w organizmie, której często sami nie doceniamy.

Poprzez lata doświadczeń, praktyki i nauki,  dziś jako osteopata, posiadam narzędzia, dzięki którym mogę diagnozować, na jakim układzie będę pracować. Wiem, co należy stymulować, co można poprawić lub w którym układzie coś nie funkcjonuje tak, jak powinno. I to, co wcześniej Marcin mówił (w wywiadzie okładkowym „Poznańskiego Prestiżu”, nr 10 (54), listopad 2021) o roli tętnic, strukturze i funkcjach organizmu, to wszystko jest ze sobą powiązane. Dołożymy do tego prawidłowe odżywianie, aspekt emocjonalny, ruch, ćwiczenia i mamy komplet. Kobiety na tyle mi ufają, czują poprawę, różnicę, że naprawdę stosują się do zaleceń i wtedy mamy sukces (śmiech).

Odsyłam też kobiety do innego specjalisty, np. endokrynologa lub zachęcam do pracy u psychologa, gdy widzę, że tego potrzebują. Pokazanie im, który obszar nie funkcjonuje prawidłowo, unaocznia nowy problem, którego wcześniej często nie były świadome lub nie widziały powiązań. I tu znów dochodzimy do edukacji, tematu samoświadomości i zrozumienia swojego organizmu… Lubię włączać pacjentkę w proces leczenia. Lubię Paniom podpowiadać jak najlepiej wykonać pracę w domowym zaciszu, np. ćwiczenia fizyczne, zmiany żywieniowe, spróbować coś ograniczyć. Dużo rzeczy związanych z terapią jest także pracą własną, to w szczególności praca pacjentek poza czasem w gabinecie. Często kobieta przychodzi z jakąś dolegliwością, dyskomfortem, a odkrywa siebie na nowo, dzięki naszej pomocy i dokładnym wskazówkom, bo warto podkreślić, że Centrum Osteopatii jest miejscem stricte multidyscyplinarnym, w którym pomagamy kompleksowo.

Co daje Tobie największą satysfakcję?

To, że pacjentki do mnie wracają, nawet po wielu latach, że wiedzą, gdzie mnie szukać; że polecają mnie swoim koleżankom, rodzinie. Motywacją do pracy i moim motorem napędowym jest bezsprzecznie zaufanie pań. Szczególnie w czasie ciąży chcę, by kobiety czuły się w Centrum Osteopatii bezpiecznie, dlatego się tyle kształcimy. W tym wszystkim sama widzę potrzebę nieustannego rozwoju, bo wiem, że też chciałabym się tak czuć zaopiekowana u jakiegoś specjalisty, który spojrzy na mój organizm kompleksowo, nie tylko z perspektywy konkretnej specjalizacji. Mnie naprawdę motywuje to, że można komuś pomóc, że pacjent czuje się lepiej – to mój wewnętrzny sukces i ogromna satysfakcja. Czuję się szczęściarą w pracy. Ta praca naprawdę daje mi dużą satysfakcję.

REKLAMA
REKLAMA

Może cię zainteresować:

REKLAMA
REKLAMA

Marzena Roszak, PropertyForYou | Sprzedaję marzenia, nie nieruchomości

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Bliskość plaży czy widok na góry? Centrum miasta czy zaciszne wiejskie gospodarstwo? Mieszkanie pod wynajem czy drugi dom? Ilu klientów, tyle preferencji. To, co ich łączy, to chęć posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Marzena Roszak z PropertyForYou przeprowadza potencjalnego nabywcę przez wszystkie etapy zakupu wymarzonego miejsca w kraju flamenco, paelli i La Ligi, pomagając spełniać marzenia.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: archiwum własne MR

Jakie są główne czynniki, które przyciągają polskich nabywców do rynku nieruchomości w Hiszpanii?

MARZENA ROSZAK: Pomijając najbardziej prozaiczny czynnik, jakim jest pogoda – bo na Costa Blanca w ciągu roku jest około trzystu dni słonecznych i temperatury w zimie w okolicach 16-20 stopni – to na pewno możemy mówić o całym szeregu powodów, dla których inwestycje na rynku nieruchomości w Hiszpanii cieszą się tak dużym powodzeniem wśród naszych rodaków. Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, mieliśmy do czynienia z szukaniem tzw. „bezpiecznego azylu”, stosunkowo daleko od potencjalnego zagrożenia. Był to moment, w którym nie do końca wiedzieliśmy, co przyniesie przyszłość i wówczas nastąpił pierwszy boom inwestycyjny. Drugi natomiast tuż po pandemii, kiedy to nasi klienci zaczęli szukać bezpiecznych inwestycji w obawie przed negatywnymi skutkami gospodarczymi wywołanymi Covid-19. Lokowanie swoich oszczędności w hiszpańskie nieruchomości było jednym ze sposobów na ucieczkę przed spadkiem wartości pieniądza. Dodatkowo nie możemy zapominać o czynniku, jakim są ceny. Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie chcieliśmy kupić nieruchomość pod wynajem. Co prawda nie w Hiszpanii, a w Polsce. Ale kiedy zaczęłam porównywać ceny, okazało się, że ich poziom w Polsce i w Hiszpanii jest bardzo porównywalny. Z jednym „ale”. W tej samej cenie co w Polsce, w Hiszpanii możemy kupić mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania.

Czyli w pełni wyposażone? 

Możliwości mamy wiele, mieszkanie w Hiszpanii w tzw. standardzie developerskim ma wykończone podłogi, wykończone dwie łazienki, wyposażone w armaturę i szafki. Dodatkowo w takim mieszkaniu znajdują się szafy wnękowe, kuchnia jest wyposażona w meble, a często nawet w sprzęt AGD. Jest rozprowadzony system klimatyzacji, instalacja elektryczna oraz alarmowa. Pozostaje kupić meble i można mieszkać. W tej chwili około 80 proc. nieruchomości w Hiszpanii trafia w ręce obcokrajowców. Powstał więc cały sektor firm, które specjalizują się w wykończeniu mieszkań. Łącznie z przywiezieniem i skręceniem mebli oraz zainstalowaniem sprzętu RTV, a nawet lamp. Mało tego, te firmy wyposażą również naszą kuchnię w sztućce czy zastawę stołową, a sypialnię w pościele, koce i narzuty na łóżko. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, który nie jest stale obecny w Hiszpanii to bardzo wygodne rozwiązanie.

Zatem jak kształtują się ceny w Hiszpanii?

Znajdą się pośrednicy, którzy oferują mieszkania w Hiszpanii w przedziale od 30-70 tys. euro. To są ceny netto, do których należy doliczyć w przypadku rynku pierwotnego 10 proc. podatku VAT, tzw. IVA. Natomiast w przypadku rynku wtórnego tzw. ITP – czyli podatek od przeniesienia. Do wysokości 10% wartości nieruchomości w zależności od regionu i gminy oraz jeśli cena całkowita nie przekracza 1 mln euro i nie dotyczy umów sprzedaży z VAT-em. Zdarzają mi się klienci, którzy mówią, że znaleźli dom za 70 tys. euro. Jednak bardzo staram się uczulać na niskie ceny w Hiszpanii ze względu na problem tzw. ocupas, czyli dzikich lokatorów. Bo niskie ceny często wiążą się z tym, że nasze domy czy mieszkania znajdują się w dzielnicach lub regionach potencjalnie niebezpiecznych dla naszych nieruchomości, właśnie ze względu na ocupas, którzy mogą do nich wejść i zaanektować naszą nieruchomość dla własnych potrzeb. Jeśli nie zauważymy tego w ciągu 48 godzin, to niestety hiszpańskie prawo stanowi, że mogą oni się tam osiedlić. Wydostanie ich stamtąd, działając zgodnie z prawem, czyli z pomocą policji i sądu, potrafi trwać nawet kilka lat. I stąd tak ważna jest współpraca z wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zweryfikuje wybraną nieruchomość, przeprowadzi rzetelny audyt. Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego, gdyż kupując taką nieruchomość właśnie na rynku wtórnym, narażamy się na jej kupno z długami poprzedniego właściciela. Oczywiście nie oznacza to, że mamy się bać kupna mieszkania z rynku wtórnego. Od lat współpracuję z lokalnymi pośrednikami i prawnikami, którzy są w stanie sprawdzić stan prawny konkretnej nieruchomości i sprawić, że transakcja będzie bezpieczna. Natomiast jeśli mówimy o cenach mieszkań nowych, od developerów, to ich ceny rozpoczynają się od 120-150 tys. euro w górę. I w ich przypadku problem ocupas właściwie nie występuje, gdyż są to mieszkania w nowych, monitorowanych budynkach z kodami dostępu, kamerami i alarmem. Developerzy, znając problem ocupas, swoje inwestycje realizują w miejscach, które z zasady dzikich lokatorów nie przyciągają. Ocupas to problem głównie dużych miast oraz mieszkań, które są własnością banków czy funduszy inwestycyjnych. Natomiast nie zwalnia nas to z zachowania ostrożności przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Jakie regiony Hiszpanii są obecnie najbardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

To się nie zmienia od lat. Wśród najpopularniejszych miejsc króluje Barcelona, Wyspy Kanaryjskie, Majorka, Alicante. Moje biuro specjalizuje się w regionie Costa Blanca, bo wyznaję zasadę, że nie można być dobrym we wszystkim. (śmiech) Costa Blanca wybrałam z pełną premedytacją dlatego, że z Polski do Alicante, z większości polskich miast dolecimy bez żadnych przesiadek. Rejon Alicante jest bardzo popularny wśród nas Polaków, dobrze znany i wiemy, jak się po nim poruszać.

Jakie są typowe etapy i procedury zakupu nieruchomości dla międzynarodowych klientów w Hiszpanii? Jakie dokumenty są potrzebne?

Moja droga z klientem rozpoczyna się od spotkania i wybadania jego potrzeb. Bardzo świadomie podchodzę do swojej oferty. W moim portfolio klient nie znajdzie tysiąca propozycji, bo wychodzę z założenia, że im więcej ofert, tym trudniej na coś się zdecydować. Tę praktykę wyniosłam z polskiego rynku nieruchomości, na którym od 2009 roku sprzedawałam zarówno mieszkania, domy, jak i obiekty komercyjne. I tam, kiedy klient nie znalazł satysfakcjonującej dla siebie oferty na pierwszych pięciu stronach mojego portfolio, to albo umawiał się na indywidualną konsultację, albo po prostu rezygnował. Według mnie zbyt duża ilość ofert powoduje trudność w ostatecznym wyborze i co za tym idzie opóźnienie decyzji zakupowej. Ale to nie oznacza, że jeśli klient nie znalazł na stronie biura wymarzonej nieruchomości, to nie jestem w stanie jej znaleźć. Jak najbardziej szukam dla klienta indywidualnych ofert, spełniających jego wymagania. Po drugie ustalamy budżet. I jeśli te dwa punkty mamy za sobą, wówczas procedura jest bardzo podobna jak w Polsce. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym – podpisujemy umowę rezerwacyjną, która wiąże się z opłatą gwarantującą nam, że wybrana nieruchomość została dla nas zarezerwowana. Ta opłata jest ściśle związana z wartością wybranej przez nas nieruchomości. Drugim etapem jest przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej i na tym etapie sugeruję klientowi wybranie prawnika, który znajduje się na miejscu w Hiszpanii. Ta praktyka wynika z mojego osobistego doświadczenia przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Siłą rzeczy nie jesteśmy obecni non stop na miejscu, a będziemy potrzebowali osoby, która w naszym imieniu może podpisać dokumenty, negocjować warunki umowy czy płatności. Prawnik lub pośrednik pomoże nam też założyć konto w banku, ponieważ wszystkie płatności za mieszkanie czy dom, w przyszłości muszą być dokonywane właśnie z konta hiszpańskiego. Dodatkowo, działając na podstawie upoważnienia od nas, prawnik złoży w naszym imieniu wniosek o nadanie tzw. numeru NIE ((Número de Identificación de Extranjero – przyp. red.), czyli odpowiednika naszego numeru NIP, który jest niezbędny do tego, aby założyć konto bankowe, a także aby w ogóle na rynku hiszpańskim funkcjonować jako właściciel mieszkania. Numer NIE wymagany jest także przy podpisywaniu m.in. umowy zakupu nieruchomości, umowy o korzystanie z energii elektrycznej, wody etc. Udzielając prawnikowi odpowiedniego pełnomocnictwa, zostanie to zrobione w naszym imieniu i bez konieczności naszej obecności. Na koniec pozostaje podpisanie aktu notarialnego u notariusza w Hiszpanii, przelanie ostatniej transzy na konto developera lub właściciela nieruchomości. 

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Z jakiego rzędu kosztami dodatkowymi musimy się liczyć, decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Oscylują one w granicach 13-15 proc. wartości nieruchomości. W ich skład wchodzi obsługa prawna i notarialna, 1,5 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych, tzw. AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados), a także koszty wpisu do księgi wieczystej, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad) ustalane na podstawie wartości nieruchomości.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z kredytu, koszt wyceny w banku wynosi od 300 do 600 euro w zależności od wielkości nieruchomości. Jako biuro jesteśmy także w stanie pomóc w uzyskaniu takiego kredytu. Hiszpańskie banki umożliwiają kredytowanie do 70 proc. wartości nieruchomości, a zakres dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia procedury uzyskania tego typu finansowania jest podobny jak w Polsce. Niezbędne jest dostarczenie wyciągów z konta, weryfikacja w BIK, oświadczenie o majątku oraz formie zatrudnienia. W tej chwili kredyt w hiszpańskim banku oprocentowany jest przez pierwszy rok 2,75 proc. W kolejnych latach wzrasta o wskaźnik Euribor + 0,60%. W chwili obecnej koszt uzyskania kredytu wynosi ok. 1-1,5% wnioskowanej kwoty.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w Hiszpanii, jak długo będziemy czekać na odbiór? I czy zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” jest bezpieczny?

Współpracuję z developerami, którzy na rynku nieruchomości są obecni od co najmniej 20 lat. Przeżyli kryzys finansowy w 2008 roku, pandemię i zawirowania gospodarcze z nią związane. I ciągle funkcjonują na rynku i wciąż budują nowe mieszkania. Stąd nie ma obaw o to, aby nagle zniknęli z rynku. Warto także dodać, że mieszkania w Hiszpanii w tej chwili przeżywają boom inwestycyjny, a około 80 proc. z nich trafia w ręce obcokrajowców. A to oznacza, że ceny rosną. Od momentu przedstawienia przez developera wizualizacji do momentu wbicia pierwszej łopaty, cena potrafi wzrosnąć o 30 proc. Stąd spore zainteresowanie nieruchomościami już na początkowym etapie. Na gotowe mieszkanie – czyli od „dziury w ziemi” do jego odbioru, poczekamy od roku do dwóch lat. Jeśli się ktoś spieszy, na rynku dostępne są mieszkania tzw. „key ready”, ale wybór tych mieszkań jest ograniczony, no i są po prostu droższe.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Mieszkanie do odbioru i mieszkanie do zamieszkania? To tożsamy termin?

To dwie różne rzeczy. Po tym jak mieszkanie zostanie wykończone przez developera, musi zostać wpisane do ksiąg wieczystych, czyli Rejestru Własności Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Musi zostać w nich zarejestrowane i ta procedura trwa od miesiąca do dwóch. I dopiero, kiedy ten element zostanie spełniony oraz będziemy mieć podpisane umowy ze wszystkimi mediami, możemy zacząć w nim mieszkać. 

A jak wyglądają opłaty za mieszkanie w Hiszpanii?

Podobnie jak w Polsce, właściciel płaci czynsz administracyjny i jest on uzależniony od standardu budynku oraz całego osiedla. I kształtuje się od ok. 60 euro. Jeśli mamy mieszkanie na osiedlu, na którym znajdują się baseny, strefa SPA, sporo terenów zielonych, place zabaw dla dzieci, mini golf czy siłownia dla mieszkańców, to oczywistym jest, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy, niż za takie na osiedlu, które takich udogodnień nie ma. Z moich obserwacji wynika, iż czynsze kształtują się wtedy od 100-150 euro w górę. Warto jednak wspomnieć, że tzw. czynsz administracyjny funkcjonuje w Hiszpani w podobnym zakresie i wysokościach jak w Polsce.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czy możesz podać przykłady trendów w rynku nieruchomości w Hiszpanii? Jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej popularne wśród kupujących?

Trendy oczywiście są widoczne w nowo powstających inwestycjach i są to wszystkie te wspomniane przeze mnie wcześniej udogodnienia. Jednak dla mnie ważniejsze od trendów są potrzeby klienta. Klientem z Polski jest klient najczęściej w wieku 45+. Nie jest to zatem klient, który ma małe dzieci, ale taki, który jest na pewnym stabilnym etapie swojego życia, z zabezpieczoną finansowo przyszłością. Jego priorytetem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest chęć odpoczynku. Bardzo często pada wówczas pytanie, w jakiej odległości proponowana przeze mnie nieruchomość jest usytuowana od morza. I tu rozpoczyna się dyskusja. Bo choć oczywiście, mam w swojej ofercie nieruchomości położone bezpośrednio nad morzem, jednak czy bezpośrednio nad morzem klient będzie miał szansę wypocząć? Musimy sobie zdawać sprawę, że Hiszpania jest szalenie popularnym kierunkiem wakacyjnym dla ludzi z całego świata i każdego roku odwiedza ją kilkadziesiąt milionów turystów. Od października do marca czy nawet kwietnia Hiszpanię odwiedzają ludzi starsi z Niemiec, Belgii, Holandii czy Polski, szukający kolokwialnie mówiąc ciepła. Latem przyjeżdżają młodzi Skandynawowie z dziećmi, Polacy z dziećmi i nie ukrywajmy – jest głośno i tłoczno. Więc powstaje pytanie, czy to bezpośrednie sąsiedztwo morza jest tak bardzo wskazane, jeśli chcemy naszą nieruchomość traktować jako typowy dom wakacyjny? Czy nie lepszy będzie pas w odległości 5-10 kilometrów od morza, z łatwym do niego dostępem, ale jednak nie w pierwszej, bardzo turystycznej linii? Na te pytania musimy sobie odpowiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.

A jeśli chcemy kupić mieszkanie na wynajem?

Wówczas lokalizacja i często wykończenie czy umeblowanie mieszkania odgrywa nieco mniejszą rolę. Mam klientów, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania w Hiszpanii stricte pod wynajem długo- i krótkoterminowy. Ale w samym procesie wynajmu ja już nie biorę udziału. Od tego są wyspecjalizowane firmy, które zajmują się zarządzaniem takimi nieruchomościami i ich bieżącym administrowaniem na miejscu oraz lokalni pośrednicy, którzy poszukają klientów. Ale co ważne dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomości w Hiszpanii pod wynajem, albo myślą o takiej inwestycji – potrzebna jest tam na miejscu lokalna księgowość, ponieważ powstają wówczas obowiązki podatkowe dla nierezydentów.
Co doradziłabyś klientom, którzy przymierzają się do kupna swojej pierwszej nieruchomości w Hiszpanii?
Przede wszystkim, aby odpowiedzieli sobie na pytanie o cel i potrzeby. To punkt wyjścia do dalszych poszukiwań. Musimy mieć świadomość, że jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem wakacyjny, w tym okresie sami z niego nie skorzystamy, a jego stan po jednym sezonie może wymagać remontu. Po drugie cena – podejrzanie niska powinna wzbudzić naszą czujność. Po trzecie lokalizacja, która jest ważna, chociażby właśnie ze względu na ocupas. Ale to już moja rola, aby nieruchomość, a także całość transakcji była bezpieczna i nieobarczona ryzykiem.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Czyli korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy być pewni, że jesteśmy zabezpieczeni?

W Polsce zarówno na rodzimym rynku nieruchomości, jak i na rynkach zagranicznych pokutuje przeświadczenie, że pośrednik jest zbędnym ogniwem procesu zakupowego. Bo to za co trzeba mu zapłacić, można przecież zrobić samemu. To jednak nie do końca prawda, na rynku hiszpańskim niepisaną zasadą dobrych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest niepobieranie opłat za usługę od strony kupującej. Moje wynagrodzenie pochodzi od developera lub pośrednika, od którego ściągam ofertę. Pośrednik z założenia zna lokalny rynek nieruchomości i jego zadaniem jest zapewnić jak największe bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zweryfikuje dostępne oferty, pomoże wybrać odpowiednią lokalizację, znaleźć prawnika oraz przejść przez ścieżki administracyjne, a co za tym idzie pozwoli oszczędzić czas i stres. Dodatkowo współpracuję z lokalnymi biurami pośrednictwa oraz prawnikami, którzy na miejscu zweryfikują i sprawdzą wybraną nieruchomość.

Jedziesz z klientem oglądać wybrane przez niego nieruchomości?

Kiedy jesteśmy już na etapie wybierania z konkretnych ofert, oczywiście lecimy do Hiszpanii, oglądamy, obwożę klienta po nieruchomościach. I ta jedna podróż jest wliczona w cały proces. Jeśli klient życzy sobie, abym brała udział w kolejnych etapach, pojechała do prawnika, banku czy notariusza, wówczas ustalamy koszty mojego tam dojazdu.

Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii

Dużo mówisz o dokładnym poznaniu potrzeb swoich klientów. A co jeśli te potrzeby w obrębie rodziny, która poszukuje domu w Hiszpanii, są rozbieżne?

Zdarzają się takie sytuacje! Bardzo często pierwszy wybór jednego z małżonków zupełnie nie odpowiada preferencjom drugiego. Żona czy partnerka chce mieszkać blisko morza, ale też mieć blisko do centrum miasta, mieć w pobliżu sklepy i restauracje, a mąż czy partner marzy o częstych wypadach w góry i ciszy. Moim zadaniem jest wypośrodkować te potrzeby, znaleźć kompromis. Mam klienta, który marzy o miejscu blisko mariny, bo ma skutery wodne i takiego miejsca mu szukam. Inny chciałby realizować swoje hobby, jakim jest jazda na rowerze szosowym i dla niego idealnym miejscem jest rejon Calpe, mniej więcej 40 minut od Alicante w stronę Walencji, piękny, górzysty, będący mekką europejskiego kolarstwa. Kolejny myśli o zakupie jachtu morskiego, więc szukam jemu miejsca, gdzie mariny żeglarskie spełnią jego oczekiwania. Ważnym aspektem dla wielu klientów jest ilość i jakość restauracji w danym regionie. Więc jadąc do Hiszpanii, zwiedzam restauracje, aby mieć pełen obraz tego, co może interesować klienta. Uwielbiam odkrywać nowe miejsca i szukać tych nieoczywistych, bo ilu klientów, tyle potrzeb. Poznaję hiszpańskie święta, festiwale, zwyczaje, aby prezentować klientowi nie tylko mieszkanie czy dom. Zależy mi na tym, aby poznał on tamtejszą kulturę, zwyczaje czy kuchnię. Aby zamieszkując w Hiszpanii, pokochał tamten styl bycia i aby ten styl bycia był zbieżny z jego potrzebami. Sprzedając nieruchomości, sprzedaję marzenia. W momencie, gdy nabywamy nieruchomość, dokonujemy więcej niż tylko transakcji finansowej. To nie jest jedynie zakup ścian i dachu. To moment, w którym stajemy się częścią społeczności, regionu, tworzymy przestrzeń do życia, zbliżamy się do spełnienia marzeń. I ta filozofia przyświeca mi od początku mojej przygody z hiszpańskim rynkiem nieruchomości.

REKLAMA
REKLAMA
Marzena Roszak Property for U, Nieruchomości w Hiszpanii
REKLAMA
REKLAMA