Dubaj właśnie przekroczył 4 mln mieszkańców i robi to w pełni świadomie – miasto chce podwoić populację do 2040 r., więc intensywnie buduje i przyciąga kapitał, w tym także z Polski. Daniel Nowak, właściciel firmy Konsultacje Dubaj by NDN Real Estate, od 15 lat inwestuje w tamtejsze nieruchomości i od ponad dekady prowadzi biznes w Emiratach. Teraz otwiera biuro w Poznaniu i podkreśla, że Dubaj jest dziś bardzo atrakcyjny inwestycyjnie, ale sukces zależy od wyboru właściwej lokalizacji i partnera, który zna ten rynek od środka.
Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: Materiały własne DN, shutterstock
Dubaj właśnie przekroczył próg 4 milionów mieszkańców. Jakie są główne czynniki napędzające ten dynamiczny rozwój miasta?
DANIEL NOWAK: Głównym motorem tego przyspieszenia jest fakt, że Dubaj nie „rośnie sobie” spontanicznie, tylko zgodnie z bardzo precyzyjnym planem państwa. Przekroczenie 4 milionów mieszkańców jest symbolem, ale wcale nie przypadkiem – wpisuje się w długofalową strategię, w której rząd jasno mówi: chcemy podwoić populację do 2040 roku i budujemy pod to miasto. Po pierwsze, mamy Dubai Urban Master Plan 2040 – dokument, który porządkuje rozwój zabudowy, mieszkalnictwa i infrastruktury tak, żeby to miasto mogło przyjąć znacznie więcej ludzi, i to w dobrych warunkach. Za planem idą realne projekty: nowe dzielnice, drogi, transport, tereny mieszkaniowe. Po drugie, jest silny impuls gospodarczy. Program D33 (Dubai Economic Agenda) zakłada podwojenie PKB Emiratu do 2033 r., czyli Dubaj świadomie przyciąga biznes, inwestorów i specjalistów – a za nimi idą rodziny. To tworzy popyt na życie w Dubaju. Po trzecie, widać to w liczbach: tylko w ostatnim roku przybyło ok. 208 tys. nowych mieszkańców, czyli znacznie więcej niż w poprzednich latach. To pokazuje, że te programy działają szybciej niż pierwotnie zakładano – i dlatego można się spodziewać, że cel „podwojenia” populacji zostanie osiągnięty nawet wcześniej niż w 2040 r.
Podsumowując: wzrost populacji to efekt skoordynowanej polityki rządu – rozwoju infrastruktury, przyciągania kapitału i talentów oraz bardzo jasnej wizji, żeby Dubaj pozostał regionalnym centrum biznesu i życia.
A gdybyśmy na chwilę odsunęli na bok wszystkie programy i strategie rządowe – to jakie życiowe powody widzisz, dla których ludzie decydują się przyjechać do Dubaju, zostać tu na dłużej i faktycznie tu mieszkać?
Tak, to jest świetny wątek i warto go dopowiedzieć, bo same programy rządowe to jedno, ale Dubaj i w ogóle Emiraty przyciągają ludzi też z dużo prostszych, życiowych powodów. Przede wszystkim – tu jest po prostu bardzo bezpiecznie. To jedna z tych rzeczy, które trudno przecenić, zwłaszcza jeśli ktoś przyjeżdża z rodziną. Do tego dochodzi stabilna, piękna pogoda przez większość roku – a my akurat rozmawiamy, kiedy w Polsce jest już szaro i człowiek znowu zaczyna się zastanawiać, czemu nie mieszka gdzieś, gdzie jest cieplej i słonecznie. (śmiech) Druga sprawa: przyjazność dla biznesu. Wciąż mamy brak podatku dochodowego od osób fizycznych, łatwe procedury, państwo, które raczej ułatwia niż utrudnia. To jest duży magnes dla przedsiębiorców i specjalistów. Kolejny element to położenie – Dubaj jest świetnie skomunikowany, można stąd dolecieć prawie wszędzie, latają jedne z najlepszych linii lotniczych na świecie, więc dla ludzi pracujących międzynarodowo to jest bardzo wygodna baza. No i coś, o czym warto powiedzieć wprost: bardzo dobra opieka zdrowotna. To ważne dla rodzin, dla ekspatów, dla inwestorów, którzy nie przyjeżdżają tu „na chwilę”, tylko chcą tu normalnie żyć. Jeśli to wszystko złożymy – bezpieczeństwo, klimat, warunki podatkowe, łatwość prowadzenia biznesu, świetną infrastrukturę, turystykę, napływ kapitału i naprawdę dobrą służbę zdrowia – to wychodzi nam miejsce, które dziś ma bardzo mało konkurencji na świecie. Dlatego nie tylko inwestorzy z Wielkiej Brytanii, Europy kontynentalnej czy Azji tu przyjeżdżają, ale też zwykli ludzie, którzy po prostu chcą żyć w wygodnym, dobrze zorganizowanym miejscu.
Skoro Dubaj właśnie przekroczył 4 miliony mieszkańców i ta liczba wciąż rośnie, to jak tamtejszy rynek nieruchomości nadąża za takim napływem ludzi? Pytam też z perspektywy Polski, gdzie buduje się dużo, ale ceny rosną niemal wykładniczo. Jak to wygląda w Dubaju – jeśli chodzi o dostępność mieszkań, tempo nowych inwestycji i poziom cen?
Dubaj jest dziś na trochę innym etapie niż rynki dojrzałe – to wciąż miasto w fazie bardzo intensywnego wzrostu. Oczywiście w najbardziej prestiżowych, dobrze znanych na świecie lokalizacjach – jak Dubai Marina, Downtown czy Wyspa Palmowa – ceny konsekwentnie rosną i wejście w taki adres staje się coraz trudniejsze. Jednocześnie te dzielnice bardzo dobrze trzymają wartość i nadal oferują stabilne stopy zwrotu z najmu. Ale obok tego Dubaj cały czas otwiera nowe obszary pod zabudowę. Powstaje wiele rozwijających się dzielnic, które są wyraźnie bardziej dostępne cenowo, a jednocześnie szybko wyposażane w infrastrukturę: drogi, szkoły, usługi. To sprawia, że są atrakcyjne zarówno dla osób, które chcą tam po prostu mieszkać, jak i dla inwestorów szukających nieruchomości na wynajem. I co ważne – przy tak jasno zapowiedzianych planach rozwoju miasta można zakładać, że w tych nowych lokalizacjach ceny będą w kolejnych latach stopniowo i dość dynamicznie rosnąć.
Przy tak dużym zainteresowaniu i wzrostach cen w tych najbardziej prestiżowych częściach Dubaju – czy nie jest już tak, że na wejście inwestycyjne jest tam po prostu za późno? Czy wciąż da się kupić coś, co ma sens jako inwestycja?
To nie jest pytanie z prostą odpowiedzią, bo wszystko zależy od tego, jakiego typu inwestorem jesteśmy i czego w ogóle oczekujemy od nieruchomości. Jeśli ktoś liczy na szybki wzrost wartości w krótkiej perspektywie – dwa, trzy lata – to lepszym kierunkiem będą dziś nowe, rozwijające się dzielnice, gdzie ten potencjał wzrostu jest po prostu większy. Natomiast jeśli mówimy o inwestorze, który chce przede wszystkim bezpiecznie ulokować kapitał, mieć nieruchomość w topowej lokalizacji, odporną na korekty rynku i dającą stabilny, przewidywalny najem – to te najbardziej znane części Dubaju wciąż mają sens. Mam klientów, którzy świadomie wchodzą w Marina czy Downtown mimo wysokiej ceny wejścia, bo traktują to jak bardzo solidną lokatę kapitału: może nie z najwyższą stopą zwrotu, ale z dużym poczuciem bezpieczeństwa.
Mamy teraz w Polsce sytuację, że w dużych miastach ceny mieszkań potrafią być niejednokrotnie wyższe niż by się to wydawało racjonalne – pojawiają się oferty po 50 tys. za m², jak w Warszawie na Złotej 44. A to są już poziomy porównywalne z topowymi lokalizacjami w Dubaju, typu Downtown czy Wyspa Palmowa. I teraz: jak na tym tle wypada Dubaj pod kątem ceny wejścia i zwrotu z inwestycji?
To faktycznie ciekawy paradoks. W Polsce – mimo spowolnienia – w największych miastach ceny mocno podskoczyły i momentami dochodzą do poziomów, które widzimy w Dubaju w najbardziej prestiżowych miejscach. Tyle że inwestycyjnie te dwa rynki są dziś w różnym miejscu. W Polsce przy takich cenach mówimy zazwyczaj o stopach zwrotu z najmu rzędu 3–4%. W Dubaju średnia to 7–8% i to przy założeniu, że mieszkania bardzo często są oddawane pod klucz, czasem nawet umeblowane, więc inwestor nie musi tracić czasu i dodatkowych pieniędzy na wykończenie – może od razu wynajmować. Do tego Dubaj wciąż się rozwija, powstają nowe dzielnice i infrastruktura, więc oprócz bieżącego najmu jest jeszcze potencjał wzrostu wartości samej nieruchomości. Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia Dubaj w tej chwili wygląda więc po prostu korzystniej.
Czy wiadomo, jak liczna jest dziś polska społeczność w Dubaju – ile osób mieszka tam na stałe albo przynajmniej długoterminowo?
Dziś możemy już mówić, że w Dubaju mieszka około 9 000 Polaków – część na stałe, część w modelu długoterminowym na wizie rezydenta. I to jest ważne, bo ci ludzie realnie potrzebują mieszkań. Ale jest też druga grupa ludzi. To osoby, które Dubaju nigdy nie odwiedziły, a mimo to kupiły tam nieruchomość czysto inwestycyjnie – bo da się to zrobić zdalnie i rynek jest do tego przygotowany. My obsługujemy obie te grupy.
To mnie właśnie najbardziej ciekawi – ta grupa, która kupuje w Dubaju „na telefon”, bez fizycznej obecności. Możesz opowiedzieć trochę więcej o tych inwestorach zdalnych – kim oni są, dlaczego się na to decydują i jak w praktyce wygląda taki zakup na odległość?
To jest w gruncie rzeczy bardzo pragmatyczna grupa – ludzie, którzy patrzą na nieruchomość wyłącznie przez pryzmat liczb. Widzą, że Dubaj daje dziś wysoki zwrot i dobry potencjał wzrostu, więc decyzję podejmują nawet bez przylotu.
Schemat wygląda tak: mają zaufaną agencję na miejscu, więc kupują zdalnie, agencja prowadzi cały proces, odbiera lokal od dewelopera, pomaga go urządzić i wystawia na wynajem – często krótkoterminowy. A właściciel traktuje go jako jeden z pracującących aktywów, z którego może sobie raz w roku skorzystać. Proste i skuteczne.
Jakie rodzaje nieruchomości najczęściej wybierają dziś polscy inwestorzy w Dubaju – kompaktowe apartamenty pod wynajem, projekty stricte inwestycyjne czy raczej segment premium w najlepszych lokalizacjach?
Polscy inwestorzy w Dubaju mają dość wyraźną preferencję: najchętniej wybierają nieruchomości w wakacyjnym klimacie, możliwie blisko plaży. To bardzo intuicyjne – Dubaj kojarzy się im ze słońcem i wypoczynkiem, a z punktu widzenia wynajmu krótkoterminowego taka lokalizacja po prostu działa najlepiej. Ale jest też druga grupa, bardziej „oswojona” z miastem – oni patrzą już nie tylko na morze, ale na dostęp do infrastruktury: metra, głównych arterii, przyszłych inwestycji. Z takimi klientami analizujemy konkretne dzielnice pod kątem rozwoju: gdzie powstanie nowa linia metra, gdzie będzie bliżej do nowego lotniska Al Maktoum, które projekty są dziś jeszcze tańsze, ale za 2–3 lata będą w zupełnie innym miejscu. Podsumowując: dominują nieruchomości w klimacie resortowo-wakacyjnym przy plaży, ale rośnie segment inwestorów, którzy grają „pod przyszłość” i wybierają projekty miejskie w rozwijających się częściach Dubaju.
Z tego, co mówisz, wyłania się obraz inwestycji bardzo sensownej finansowo – ale jak to wygląda od strony formalno-prawnej? Czy inwestowanie w nieruchomości w Dubaju jest bezpieczne dla cudzoziemców i jakie konkretnie zabezpieczenia ma inwestor zagraniczny?
Z tego punktu widzenia można śmiało powiedzieć, że inwestowanie w nieruchomości w Dubaju jest jedną z bezpieczniejszych form lokowania kapitału obecnie – i to nie tylko finansowo, ale właśnie prawnie. Po pierwsze, państwu bardzo zależy na tym, żeby inwestor zagraniczny czuł się tu bezpiecznie.
To jest rynek zbudowany na zaufaniu zewnętrznego kapitału, więc gdyby pojawiły się historie mówiące, że „Dubaj jest ryzykowny”, uderzyłoby to w wizerunek Emiratów – a na to są tu naprawdę wyczuleni. Po drugie, istnieją konkretne mechanizmy ochronne. Najważniejszy to escrow account – odpowiednik naszego rachunku powierniczego. Pieniądze inwestora nie idą do kieszeni dewelopera, tylko na specjalne konto nadzorowane przez instytucję finansową i przez Dubai Land Department, taki urząd ds. nieruchomości. Deweloper dostaje środki etapami, w miarę postępu budowy – więc ryzyko, że ktoś zniknie z pieniędzmi, jest mocno ograniczone. I to nie jest teoria. W Emiratach reputacja administracji i tempa działania jest naprawdę pilnowana – jeśli rząd coś ogłasza, to trzeba to traktować poważnie, bo potem jest z tego rozliczenie. To też buduje poczucie bezpieczeństwa u inwestorów zagranicznych: państwo dba o to, żeby ten rynek działał sprawnie, bo na tym stoi cała strategia rozwoju tego miejsca. Po trzecie, procesy są ustandaryzowane: są jasne umowy, jest ścieżka odwoławcza, są wydziały w DLD, do których można zgłosić spór. I po czwarte, ogromne znaczenie ma praca z ugruntowanymi deweloperami i zaufaną agencją. Przy tak szybko rosnącym rynku czasem zdarzają się problemy, ale jeśli wybiera się podmiot, który działa tu od lat i jest „na radarze” DLD, to to ryzyko jest naprawdę niewielkie.
Oszustwa zdarzają się jednak wszędzie – nawet na rynkach dobrze uregulowanych. Czy w Dubaju też trafiają się takie przypadki i jeśli tak, to czego dotyczą najczęściej i jak inwestor może się przed nimi uchronić?
Oszustwa zdarzają się wszędzie, ale w Dubaju przy pracy z dużymi, zarejestrowanymi deweloperami i normalnej procedurze ryzyko jest niewielkie. Powtórzę – pieniądze trafiają na rachunek escrow nadzorowany przez Dubai Land Department, więc deweloper nie może ich po prostu wziąć i zniknąć, a umowy są ustandaryzowane i rejestrowane, więc w razie sporu jest jasna ścieżka. Najczęściej pojawiają się drobne korekty techniczne, a nie utrata środków. Dlatego kluczowe jest też to, żeby mieć pośrednika, który zna lokalny rynek i od razu odcina mniej pewne projekty – wtedy inwestor wchodzi tylko w bezpieczny segment.
Ale teoretycznie mogę kupić nieruchomość w Dubaju bez pośrednika?
Wielu Polaków zakłada z automatu, że „pójdę prosto do dewelopera i będzie taniej”. W Dubaju to tak nie działa. Teoretycznie można kupić bezpośrednio od dewelopera, ale to jest rynek o dużo większej dynamice niż w Polsce i większość deweloperów po prostu nie ma struktury, żeby obsługiwać pojedynczego klienta z zagranicy. Oni sprzedają ogromne wolumeny przez licencjonowane agencje i nie inwestują w rozbudowane działy sprzedaży dla detalicznego kupującego. Efekt jest taki, że klienci, którzy próbują „na własną rękę”, często są rozczarowani brakiem kontaktu, przeciąganiem formalności i finalnie wracają do nas. Druga ważna rzecz: w Dubaju na każdą działalność potrzebna jest osobna licencja, więc deweloper nie zawsze chce być równocześnie agencją. Od tego ma właśnie pośredników. I teraz najważniejsze. Na rynku pierwotnym klient nie płaci agencji prowizji – pokrywa ją deweloper. Czyli z punktu widzenia kupującego finansowo to wychodzi tak samo, a zyskuje pełną obsługę: pomoc w komunikacji z deweloperem, obsługę dokumentacji, negocjowanie i nadzorowanie terminów, odbiór. Dlatego tu się po prostu opłaca współpracować z doświadczoną agencją.
Czyli jeżeli decyduję się na kupno mieszkania w Dubaju, to co wy jako agencja możecie mi zaoferować w ramach swojego pakietu?
Jeśli kupujesz z nami nieruchomość w Dubaju, to nie kończymy na samym podpisaniu umowy. Właśnie na tym mi zależało, żeby nasza agencja działała inaczej niż większość na tym rynku. Zazwyczaj w Dubaju wygląda to tak: agent pokazuje ofertę, pomaga kupić i na tym jego rola się kończy. Ja natomiast sam zaczynałem od strony inwestora – razem z żoną, Nikolą, robiliśmy remonty i flipy – więc wiedziałem, że to jest za mało. Inwestor potrzebuje kogoś, kto go nie tylko wprowadzi, ale potem jeszcze „poprowadzi” tę nieruchomość. Dlatego zrobiłem w Dubaju licencję konsultanta ds. nieruchomości, a nie tylko agenta. To ważne, bo konsultant obejmuje cały cykl życia nieruchomości: od wyboru projektu, przez odbiór, uruchomienie mediów, aż po wynajem i kwestie zarządzania, które w Dubaju są trochę inne niż w Polsce. W praktyce wygląda to tak: po zakupie robimy odbiór techniczny, pomagamy podłączyć prąd, wodę, internet, a moja żona, Nikola, urządza mieszkanie tak, żeby od razu nadawało się do wynajmu. A jeśli klient sobie życzy, zajmiemy się też wynajmem. Do tego dochodzi część formalna: pomoc w uzyskaniu wizy rezydenta, pełnomocnictw notarialnych, czasem rejestracji spółki. Na tym rynku wciąż niewiele agencji idzie tak szeroko, bo to jest po prostu więcej pracy. Ale dzięki temu klient nie zostaje sam po zakupie.
Wspomniałeś o wizie rezydenta, nie sposób zatem pominąć słynnej Golden Visa – to na czym dokładnie polega różnica między nimi i jakie konkretne korzyści daje każda z nich?
Wiza rezydenta to taki podstawowy, codzienny sposób na legalne życie w Emiratach – dostaje się ją zwykle na 2–3 lata, jest powiązana z konkretną podstawą (pracą, firmą albo nieruchomością) i trzeba ją odnawiać. Daje wszystko, co potrzebne na co dzień: Emirates ID, konto w banku, możliwość mieszkania i podróżowania z Dubaju.
Golden Visa to już wersja premium tego samego pomysłu. Jest przyznawana na 10 lat, można ją odnawiać i nie jest tak mocno „przyklejona” do jednego pracodawcy. Co więcej, pozwala szerzej objąć statusem rodzinę – małżonka, dzieci, często też rodziców – i daje dodatkowe przywileje, które Emiraty stopniowo dokładają posiadaczom tej wizy. Ostatnio dołożono całodobową pomoc konsularną w podróży czy łatwiejsze procedury przy zgubieniu dokumentów. Warto też pamiętać, że Golden Visa nie wzięła się znikąd – ona powstała najpierw jako narzędzie do przyciągania talentów: wybitnych lekarzy, naukowców, ludzi z dorobkiem. Dopiero później rozszerzono ją mocniej na inwestorów, bo Emiraty zrozumiały, że kapitał i kompetencje można przyciągać tym samym mechanizmem. Więc w największym skrócie: zwykła wiza – żeby tu żyć. Golden Visa – żeby żyć długo, stabilnie i z większymi prawami dla rodziny.
Przed Wami kolejny krok w rozwoju firmy. Otwieracie właśnie biuro w Poznaniu. Co stoi za tą decyzją i jakiej roli dla tego biura sobie życzycie?
To dla nas duży krok. W pewnym momencie zobaczyłem, że mamy naprawdę sporo klientów z różnych części Polski – z Warszawy, Trójmiasta, Śląska – często z rynków, na których działają już inne agencje zajmujące się Dubajem. I mimo tego ci klienci wybierali nas. A jednocześnie z Wielkopolski, czyli z naszego regionu, tych zapytań było wyraźnie mniej. Pomyślałem więc, że skoro jesteśmy z Wielkopolski, to warto po prostu otworzyć się szerzej na ten rynek i dać ludziom możliwość porozmawiania o inwestowaniu w Dubaju „na miejscu”, po polsku i twarzą w twarz. Dlatego otwieramy biuro w City Parku w Poznaniu – będzie można się umówić, zobaczyć aktualne projekty, dopytać o wizę rezydenta, wynajem czy obsługę nieruchomości. Traktuję to jako ruch w dwóch kierunkach: z jednej strony chcemy mocniej zadbać o „nasze” tutaj, wielkopolskie podwórko, a z drugiej – to dopiero początek większej układanki. To nie będzie nasze ostatnie biuro, bo patrzymy też na inne duże miasta w Polsce, a nawet na rynek czeski… Bo nie wspomniałem, że oprócz wielkopolskiej, płynie we mnie także czeska krew. (śmiech) Jestem czeskojęzyczny, więc grzechem byłoby tego nie wykorzystać. Poznań jest po prostu dobrym startem.
A na koniec. Jaką jedną radę dałbyś komuś, kto dziś myśli o inwestowaniu w Dubaju, ale wciąż się waha?
Jeśli ktoś dziś się waha, to najpierw niech odpowie sobie szczerze: czy szukam inwestycji, czy spełnienia marzenia o konkretnym miejscu. Bo jeśli ktoś kocha Hiszpanię, ma tam swoje plaże, swoje restauracje i chce mieszkania na emeryturę – to ja mu nie będę mówił: „bierz Dubaj”. Niech bierze Hiszpanię. Ale jeśli mówimy o inwestowaniu, o klimacie podatkowym, o łatwości wynajmu i o tym, że państwu zależy, żeby ten rynek rósł – to dziś Dubaj wygląda po prostu lepiej. Więc moja rada jest taka: najpierw wybierz cel, a potem rynek. A jeśli celem jest inwestycja, to Dubaj ma teraz naprawdę mocne argumenty – trzeba je tylko dobrze poukładać z kimś, kto ten rynek zna od środka. A my się na tym naprawdę dobrze znamy.