Dubaj – miasto, które fascynuje i kusi swoją nowoczesnością, luksusem oraz nieograniczonymi możliwościami. To tutaj, w sercu pustyni, powstała globalna metropolia przyciągająca inwestorów, turystów i przedsiębiorców z całego świata. Jak wygląda codzienne życie w miejscu, gdzie tradycja przeplata się z futurystyczną wizją, a nieruchomości sprzedają się szybciej niż świeże pieczywo? O tajemnicach dubajskiego rynku nieruchomości, wyjątkowej atmosferze miasta oraz powodach, dla których warto tu inwestować, rozmawiam z Danielem Nowakiem – doradcą ds. nieruchomości, przedsiębiorcą i inwestorem z ponad 15-letnim doświadczeniem, który zna Dubaj od podszewki.

Rozmawia: Alicja Kulbicka | Zdjęcia: materiały własne DN, iStock, Adobe Stock, materiały własne Sobha Seaheaven

Rozmawiamy w połowie stycznia, za oknem szaro, ciemno, słońca niewiele. A jaka jest obecnie pogoda w Dubaju?

DANIEL NOWAK: Pogodę mamy piękną, około 25 stopni, słonecznie, nie ma na co narzekać. (śmiech)

Zazdroszczę Ci tej aury, bo u nas 3,5 stopnia w ostatnich tygodniach, to takie maksimum… 

Słyszałem! Klienci trochę się skarżą, że teraz to najmniej lubiany przez wielu okres w roku w Polsce. U nas w tej chwili trwa najwyższy sezon, czyli taki, gdzie odwiedza nas najwięcej turystów, właśnie ze względu na pogodę. Nie za ciepło, nie za zimno. Idealnie! Niedawno zostały uruchomione bezpośrednie loty z Poznania do Dubaju, podróż w praktyce trwa około 5 godzin, więc wyprawa do Dubaju nie jest w żaden sposób uciążliwa. 

Jak prawdziwi Polacy zaczęliśmy od pogody, to porozmawiajmy o samym Dubaju, który uchodzi za miasto luksusu i innowacji. Jak opisałbyś mentalność jego mieszkańców i atmosferę, która przyciąga ludzi z całego świata?

Od 15 lat działam na rynku nieruchomości w Dubaju, a od 10 lat jestem jego rezydentem. Dzięki temu mam kontakt z osobami odwiedzającymi to miasto – zarówno w celach turystycznych, jak i inwestycyjnych. Mogę z całą pewnością stwierdzić, że nie ma osoby, na której Dubaj nie wywarłby wrażenia. To przede wszystkim miasto niezwykle bezpieczne. Poza tym, jego infrastruktura sprawia, że poruszanie się po nim jest wyjątkowo łatwe. Te dwie cechy – bezpieczeństwo i wygoda – pozwalają odkrywać Dubaj w swoim tempie i na własnych zasadach, bez żadnych obaw. Na przestrzeni lat miasto przeszło ogromną transformację, nie tylko wizualną, ale i kulturową. Liberalizacja prawa oraz otwartość na międzynarodowe wpływy sprawiły, że Dubaj stał się jeszcze bardziej przyjazny dla ludzi z całego świata.

Statystyki do których dotarłam mówią, że rdzenni mieszkańcy Dubaju stanowią ok. 30 proc. wszystkich mieszkańców miasta… 

Myślę, że ta liczba może być znacznie niższa – prawdopodobnie bliższa 10 procentom. Dubaj to prawdziwie kosmopolityczne miasto, w którym można spotkać przedstawicieli niemal wszystkich narodowości. Liczba mieszkańców wynosi obecnie około 4 milionów, co czyni Dubaj jednym z najbardziej różnorodnych pod względem kulturowym miejsc na świecie. W tym wyjątkowym mieście tradycja harmonijnie przeplata się z nowoczesnością, a ludzie z różnych zakątków globu odnajdują swoje miejsce. Warto dodać, że rdzenni mieszkańcy Dubaju – obywatele Zjednoczonych Emiratów Arabskich – mogą cieszyć się niezwykle wysokim poziomem życia. Państwo gwarantuje im szerokie wsparcie, które obejmuje m.in. bezpłatną opiekę zdrowotną na najwyższym światowym poziomie, edukację, a nawet różne formy pomocy mieszkaniowej. Zasoby finansowe pochodzące z dochodów z ropy naftowej oraz rozwijających się gałęzi gospodarki, takich jak turystyka i nieruchomości, sprawiają, że rdzenni mieszkańcy są otoczeni systemem wsparcia, który znacząco podnosi komfort ich życia. Jako ciekawostkę dodam, że do niedawna, obcokrajowiec chcący założyć firmę w Dubaju, musiał mieć rdzennego mieszkańca Emiratów jako udziałowca, co dodatkowo sprawiało, że każdy z mieszkańców miał udziały w jakiejś firmie. (śmiech) Jednak ten przepis już nie obowiązuje, ponieważ stanowił barierę w przyciąganiu nowych inwestorów. Dziś Dubaj stawia na jeszcze bardziej otwarte podejście, co tylko zwiększa jego atrakcyjność w oczach globalnych inwestorów.

Pochodzisz z Wielkopolski, ze Środy Wielkopolskiej, od 10 lat na stałe mieszkasz w Dubaju. Co przyciągnęło Cię do miasta luksusu? 

To był czysty przypadek. Mój ojciec, ze względu na pracę, często podróżował, także do Dubaju. To on zainspirował mnie tym miejscem. I po studiach, szukając swojej drogi zawodowej, los przywiódł mnie właśnie tutaj. Dubaj od razu pokazał mi swój potencjał – to dynamiczne centrum biznesowe z ogromnymi możliwościami rozwoju. Nowoczesna infrastruktura, wysoki standard życia i różnorodność kulturowa sprawiły, że poczułem się tu jak w domu. To miasto, gdzie tradycja spotyka się z nowoczesnością, oferując wyjątkowe warunki do życia i pracy.

A zawodowo? Dlaczego właśnie rynek nieruchomości? 

Z wykształcenia jestem ekonomistą, ale zawsze miałem słabość do pięknej architektury, budownictwa, remontowania. (śmiech) Kiedy przyjechałem do Dubaju wraz z moją żoną, bardzo uzdolnioną dekoratorką wnętrz chcieliśmy wnieść europejską jakość i powiew świeżości do dubajskich mieszkań. Początkowo robiliśmy to hobbystycznie, a z czasem stało się to naszym pomysłem na pracę i życie tutaj. Zauważyliśmy, że na dynamicznie rozwijającym się rynku Dubaju istnieje ogromne zapotrzebowanie na wysokiej jakości usługi związane z nieruchomościami. Nasze doświadczenie ekonomiczne w połączeniu z pasją do architektury pozwoliło nam stworzyć unikalną ofertę, która łączy funkcjonalność z estetyką. Dzięki temu udało nam się zbudować silną pozycję na rynku, oferując klientom nie tylko standardowe usługi, ale także kompleksowe rozwiązania dostosowane do ich indywidualnych potrzeb. Taka jest historia naszej firmy Konsultacje-Dubaj.

Dlaczego warto zainwestować w nieruchomości właśnie w Dubaju? Czym wyróżnia się ten rynek na tle innych światowych metropolii?

Tu odpowiedz jest dosyć łatwa. Dubaj jest jedną z najbardziej obleganych w tej chwili destynacji, przede wszystkim ze względu na wspomniane bezpieczeństwo. Jeśli zostawisz w Dubaju portfel na ławce i wrócisz po niego za godzinę, na pewno nadal tam będzie. Wynika to oczywiście z surowości prawa, ale także z łatwej możliwości utraty rezydencji w przypadku popełnienia wykroczenia. Drugim elementem, który przyciąga do Dubaju, jest bardzo dobra opieka zdrowotna. Mamy tu dostęp do najlepszych lekarzy, świetnie wyposażone szpitale, a usługi na najwyższym światowym poziomie. Każda osoba pracująca w Dubaju musi posiadać ubezpieczenie zdrowotne. Pracodawcy są zobowiązani do zapewnienia podstawowego ubezpieczenia dla swoich pracowników. Dodatkowo, jeśli ktoś jest specjalistą w swojej dziedzinie, to tu się naprawdę świetnie zarabia. Tu żyje się naprawdę na wysokim poziomie, mamy świetną gastronomię, jedną z najlepszych na świecie linii lotniczych, Dubai Mall jest najchętniej odwiedzanym centrum handlowym na świecie. Dodatkowo panuje tu wyjątkowa stabilność polityczna i ekonomiczna. Dubaj stał się motorem napędowym Zjednoczonych Emiratów Arabskich, miastem, które jako pierwsze otworzyło się na inwestycje i mieszkańców innych krajów. I dzisiaj widać tego efekty. To miejsce dla prawdziwych smakoszy życia. 

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Dubaju? Jeśli tak, to czy obowiązują ich jakieś ograniczenia?

Tak, cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Dubaju, choć oczywiście nie wszędzie. W Dubaju istnieją tzw. strefy freehold, czyli obszary, w których obcokrajowcy mogą bez ograniczeń nabywać nieruchomości i stawać się ich pełnoprawnymi właścicielami na zawsze. Prawo to obowiązuje od 2002 roku. Wcześniej właścicielami nieruchomości mogli być jedynie obywatele państw należących do Rady Współpracy Zatoki Perskiej. Osoby z innych krajów mogły jedynie kupować nieruchomości na zasadzie naszego użytkowania wieczystego na okres do 99 lat. Obecnie strefy freehold umożliwiają obcokrajowcom zakup mieszkań na stałe, z możliwością ich dziedziczenia. Oznacza to, że inwestorzy z zagranicy mogą swobodnie kupować, sprzedawać i zarządzać swoimi nieruchomościami bez obaw o ograniczenia czasowe czy prawne.

Ile jest stref freehold w Dubaju? 

Jest ich sporo. Na dzisiaj szacuję, że stanowią one około 50 procent powierzchni Dubaju. To wszystkim znane lokalizacje takie jak Wyspa Palmowa, Dubaj Marina czy Downtown. Dodatkowo wciąż powstają nowe, deweloperzy otrzymują kolejne pozwolenia na budowę następnych osiedli. 

A ile trzeba mieć pieniędzy, żeby w ogóle myśleć o zakupie nieruchomości w Dubaju? 

To oczywiście zależy od tego, co chce się kupić. Najtańsze apartamenty typu studio, czyli nasze kawalerki rozpoczynają się od 600 tys. dirhamów (skrót. AED-przyp.red.), czyli około 650 tys. polskich złotych. I ta cena gwarantuje nam kupno nieruchomości od dobrego dewelopera, w dobrej dzielnicy. Nieruchomości, które dobrze się wynajmą i przyniosą oczekiwany zwrot z inwestycji. 

Górna granica?

Nie ma takiej! (śmiech) Jako agent nieruchomości w Dubaju, ciągle jestem zaskakiwany przez deweloperów. Ostatnio przyglądaliśmy się penthouse’owi za 160 mln AED, notabene jednemu z najpiękniejszych penthouse’ów w Sobha Seaheaven i wydawało nam się to bardzo dużo, a potem okazało się, że inny deweloper oferuje mieszkania, wcale nie jakieś ogromne, bo z czterema sypialniami za 320 mln AED. I co ciekawe takie nieruchomości bardzo szybko znajdują swoich nabywców. A najnowszą inwestycją w Dubaju jest drugi najwyższy budynek na świecie – Burj Azizi – tam deweloper za penthouse na najwyższym piętrze życzy sobie miliard AED. Można powiedzieć, że w Dubaju na nieruchomość można wydać każde pieniądze. Miasto przyciąga najbogatszych ludzi na świecie, a deweloperzy prześcigają się w oferowanych luksusach. 

A gdyby to uśrednić? Dobra średnia półka to? 

To częste pytanie ze strony inwestorów. Z mojej perspektywy optymalnym wyborem jest mieszkanie z dwoma sypialniami, które cieszy się dużym popytem na rynku ze względu na ich mniejszą dostępność w porównaniu do mieszkań z jedną sypialnią. Dzięki temu konkurencja w zakresie wynajmu jest również mniejsza. Jeśli chodzi o uśrednioną cenę, nowe mieszkanie o wysokim standardzie od jednego z najlepszych deweloperów kosztuje obecnie około 25 tysięcy AED za metr kwadratowy. Oznacza to, że za mieszkanie z dwoma sypialniami należy liczyć się z wydatkiem rzędu 2,5 miliona złotych.

Czy w takie mieszkanie trzeba jeszcze zainwestować, aby nadawało się do zamieszkania? 

Nie, nie ma takiej potrzeby. Mieszkania w Dubaju są zazwyczaj oferowane w pełni wykończonym stanie. Oznacza to, że posiadają już gotowe łazienki, świeżo pomalowane ściany, nowoczesne podłogi wykonane z płytek, paneli lub innych wysokiej jakości materiałów, a także w pełni wyposażoną kuchnię wraz z meblami i sprzętem AGD. Dzięki temu wystarczy jedynie dostosować wnętrze do własnych preferencji, wnosząc dodatkowe meble czy dekoracje, aby natychmiast móc zamieszkać lub rozpocząć wynajem.

Jak wygląda stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości w Dubaju?

Dobrze, że o to pytasz, ponieważ jest to jedno z najczęściej zadawanych pytań przez inwestorów. Większość agentów nieruchomości informuje, że stopa zwrotu może wynieść około 15%. Jednak jako ekonomista, preferuję dokładniejsze analizowanie tych danych. Rzeczywiście, 15% to możliwa stopa zwrotu, ale należy uwzględnić początkową cenę zakupu nieruchomości. Obecnie nieruchomości położone bezpośrednio nad samym wybrzeżem znacznie podrożały, co wpływa na oczekiwane stopy zwrotu. Dlatego często większą stopę zwrotu możemy osiągnąć, inwestując w nieruchomości znajdujące się nieco dalej od wybrzeża. Nieruchomości na wybrzeżu w dojrzałych dzielnicach oferują stopę zwrotu w granicach od 5 do 7%, podczas gdy te oddalone od wybrzeża mogą zapewnić zwrot na poziomie od 8 do 15%. Wynika to z różnic w cenach zakupu oraz potencjale wzrostu wartości nieruchomości. Inwestując w dzielnice mniej centralne, ale rozbudowujące się, możemy skorzystać z bardziej atrakcyjnych cen początkowych, co w dłuższej perspektywie przekłada się na wyższą stopę zwrotu.

To pogadajmy o podatkach. Czy w Dubaju obowiązują podatki od nieruchomości?

W Dubaju obowiązuje tzw. Dubai Land Department Fee (DLD), który można porównać do naszego podatku od zakupu nieruchomości. Opłata ta wynosi 4% wartości nieruchomości i jest płatna przez kupującego zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Warto podkreślić, że w Dubaju nie obowiązuje podatek dochodowy od osób fizycznych, co stanowi znaczną zaletę dla inwestorów indywidualnych. Od około roku wprowadzono podatek dochodowy od firm w wysokości 9%, jednak nadal obowiązuje wysoka kwota wolna od podatku wynosząca 375 000 AED, co minimalizuje obciążenia dla większości przedsiębiorstw. Dodatkowo, w przeciwieństwie do Polski, w Dubaju nie płaci się corocznego podatku od nieruchomości. Oznacza to, że poza jednorazową opłatą DLD przy zakupie, właściciele nieruchomości nie muszą obawiać się dodatkowych rocznych obciążeń podatkowych związanych z posiadaniem nieruchomości.

Aby kupić nieruchomość w Dubaju, muszę się w nim pojawić osobiście? 

Jeśli mi zaufasz, to nie musisz! A na poważnie – od czasów pandemii istnieje możliwość zakupu nieruchomości zdalnie. Wymaga to spełnienia kilku formalności, takich jak podpisanie dokumentów elektronicznych i współpraca z lokalnym agentem nieruchomości, co znacznie ułatwia cały proces inwestycyjny. Dzięki nowoczesnym technologiom możesz obejrzeć nieruchomości online, negocjować warunki oraz finalizować transakcje bez konieczności fizycznej obecności w Dubaju.

Kto czuwa nad bezpieczeństwem transakcji podczas zakupu nieruchomości? Jak zapewniacie klientom spokój ducha?

Jeśli masz zamiar kupić nieruchomość w Dubaju, to przede wszystkim wybierz sprawdzone i licencjonowane biuro. Takie biuro łatwo jest zweryfikować na stronie Dubai Land Department, aby mieć pewność, że jest podmiotem licencjonowanym i zarejestrowanym. Zaufany i sprawdzony agent pomoże wybrać ugruntowanego dewelopera i przeprowadzi przez meandry prawne transakcji. 

Rynek dubajski ma jednak swoje specyficzne cechy. Czym jest off-plan? 

Aby zostać właścicielem nieruchomości w Dubaju, istnieją dwie główne ścieżki. Pierwszą opcją jest zakup mieszkania na rynku wtórnym, co jest stosunkowo proste, ponieważ nabywamy nieruchomość, która już stoi. Można ją obejrzeć, przeprowadzić transakcję i od razu zamieszkać lub rozpocząć wynajem. Off-plan odnosi się natomiast do rynku pierwotnego, czyli nieruchomości, które dopiero mają powstać. Obecnie obserwujemy ogromne zainteresowanie inwestycjami mieszkaniowymi na tym rynku, a mieszkania często wyprzedają się w początkowych etapach sprzedaży. Aby kupić mieszkanie od dewelopera w ramach off-plan, należy nabyć nieruchomość, która jest dopiero ogłaszana lub znajduje się na bardzo wczesnym etapie budowy, a następnie oczekiwać około dwóch do trzech lat na ukończenie inwestycji. Inwestowanie off-plan w Dubaju jest popularne ze względu na niższe ceny zakupu oraz elastyczne plany płatności oferowane przez deweloperów. Dodatkowo, inwestorzy mogą skorzystać z potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości w miarę postępu budowy, co czyni tę formę inwestycji atrakcyjną na dynamicznie rozwijającym się rynku dubajskim.

Czy mogę wziąć kredyt na mieszkanie w Dubaju? 

Jak najbardziej i nie trzeba być nawet rezydentem. Jeśli tylko spełniamy warunki, bank w Dubaju jest w stanie zapewnić nam finansowanie takiej inwestycji aż do 60 procent wartości nieruchomości. Jeśli jesteśmy rezydentem to nawet do 80 procent wartości nieruchomości. 

Ciężko zostać rezydentem?

Stosunkowo łatwo. Istnieje kilka dróg, aby uzyskać status rezydenta w Dubaju. Pierwszą z nich jest zatrudnienie w lokalnej firmie, gdzie pracodawca zapewnia wizę pracowniczą. Drugą opcją jest założenie własnej spółki, co umożliwia uzyskanie wizy inwestorskiej. Najprostszym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości o wartości powyżej 750 tysięcy AED, co kwalifikuje do dwuletniej wizy inwestorskiej. Dodatkowo, inwestując co najmniej 2 miliony AED w jedną lub więcej nieruchomości, można ubiegać się o tzw. Golden Visa – wizę rezydenta wydawaną na 10 lat. Golden Visa jest prestiżową formą rezydencji, która oferuje posiadaczom szereg przywilejów, takich jak długoterminowa stabilność, możliwość podróżowania bez dodatkowych wiz oraz ułatwienia w prowadzeniu działalności gospodarczej w Dubaju.

Twoi klienci kupują nieruchomości bardziej pod wynajem czy raczej na własne potrzeby? Jaki zauważasz trend? 

Większość moich klientów z Polski inwestuje w nieruchomości w Dubaju głównie z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Chcą oni korzystać z mieszkań w określonych terminach, kiedy odwiedzają Dubaj, a w pozostałym czasie generować z nich przychód. Ten trend wynika z wysokiego popytu na wynajem w dynamicznie rozwijającym się rynku turystycznym Dubaju, co sprawia, że taka inwestycja jest zarówno opłacalna, jak i elastyczna.

Przez Europę przetacza się burzliwa dyskusja na temat najmu krótkoterminowego. Mieszkańcy europejskich miast, zmęczeni nieustannym napływem turystów, a także zaniepokojeni wzrostem cen wynajmu dla lokalnych mieszkańców, wywierają presję na władze, domagając się ograniczeń w tej formie najmu. W obliczu takich zmian wielu inwestorów zadaje sobie pytanie: czy jako właściciel mieszkania w Dubaju mogę być pewny, że podobne regulacje nie obejmą tego miasta? Czy moja inwestycja w Dubaju okaże się bezpieczna i przyszłościowa?

Dubaj jest na zupełnie innym etapie rozwoju. To stosunkowo młode miasto, którego gospodarka w dużej mierze opiera się na turystyce – wpisanej wręcz w DNA tego miejsca. Turystyka jest obecnie jedną z kluczowych gałęzi gospodarki, a władze miasta nie planują wprowadzać ograniczeń dotyczących najmu krótkoterminowego. Wręcz przeciwnie, Dubaj ma ambitne plany. Do 2030 roku miasto zamierza podwoić swoją populację, przyciągając zarówno nowych mieszkańców, jak i inwestorów. Oznacza to, że krótkoterminowy najem nie tylko nie jest zagrożony, ale stanowi ważny element strategii rozwoju miasta.

Czy pomagacie klientom w wynajmie ich nieruchomości? 

Oczywiście! Zapewniamy wsparcie na każdym etapie od przedstawienia propozycji zakupu, poprzez kontakty z deweloperem, zakup, odbiór mieszkania, aż po jego urządzenie i obsługę wynajmu. To wszystko zorganizujemy dla naszego klienta, aby ten nie musiał się o nic martwić. Jego jedynym zmartwieniem będzie ustalenie dat, w których będzie chciał przylecieć do Dubaju na wakacje i skorzystać ze swojego mieszkania. 

Jakich stawek można oczekiwać za najem krótkoterminowy w Dubaju? 

Wynajem krótkoterminowy w Dubaju jest silnie uzależniony od sezonowości rynku. Na przykład, dla mieszkania z dwoma sypialniami o powierzchni około 100 metrów kwadratowych, stawki wynajmu w niskim sezonie mogą wynosić około 400 AED za noc. Natomiast w wysokim sezonie, takim jak okres sylwestra, ceny mogą wzrosnąć nawet do 2500 AED za noc. W przypadku najmu długoterminowego można natomiast oczekiwać stóp zwrotu na poziomie 7–8% wartości mieszkania.

A jakie są koszty utrzymania takiego mieszkania? 

Największym kosztem jest czynsz, który wynosi około 150 AED za metr kwadratowy rocznie. W tej cenie mamy dostęp do podgrzewanych basenów, siłownię, opiekę nad ogrodami, częściami wspólnymi, a także dostęp do usługi concierge, która jest standardem w Dubaju, sprzątanie części wspólnych i wiele innych udogodnień zależnych od standardu. Osiedle, na którym mieszkam, ma na przykład lagunę ze sztuczną plażą, więc wyobrażam sobie, że utrzymanie jej trochę kosztuje… 

Będąc aktywnym uczestnikiem rynku nieruchomości w Dubaju, z pewnością obserwujesz także inne rynki, w tym europejskie. Gdybyś miał je porównać, jakie kluczowe różnice widzisz między dubajskim a europejskimi rynkami?

Pomijając kwestie prawne, które naturalnie różnią się w poszczególnych krajach, największą różnicą jest dynamika. W Dubaju sprzedaż mieszkań przypomina sprzedaż świeżego pieczywa – te wartościowe znikają niemal od razu. Dobre mieszkania od renomowanych deweloperów często są wyprzedawane w błyskawicznym tempie, a nieoficjalny rekord mówi o sprzedaniu całej inwestycji w zaledwie 14 minut! Jako Europejczycy często nie zdajemy sobie sprawy, że w Dubaju nie ma czasu na zastanowienie. Nieruchomości znikają w mgnieniu oka, a szukanie alternatywy zazwyczaj oznacza, że kolejna oferta nie będzie już tak atrakcyjna jak ta, którą pierwotnie sobie upatrzyliśmy. Dlatego decyzje trzeba podejmować szybko – tutaj zwlekanie po prostu się nie opłaca.

Kontakt:
Daniel Nowak
kontakt@konsultacje-dubaj.pl
+48 455 444 000